افت بازار مسکن ناشی از سه متغیر

به گزارش ایسنا، بازار مسکن شهر تهران که در تیرماه بارونق نسبی مواجه شده بود از حدود یک هفته پیش به دلیل ابهامات ایجاد شده است چشم‌انداز بازار ارز به‌عنوان مهم‌ترین عامل با افت تعداد معاملات مواجه شد.

ماه گذشته ۱۴ هزار و ۴۷ قرارداد خریدوفروش مسکن در تهران منعقد شد که از رشد ۳۰ درصد نسبت به خرداد امسال و ۱۹۳ درصد در مقایسه با تیرماه پارسال حکایت داشت؛ هرچند متوسط قیمت به متری ۲۱ میلیون تومان رسید که افزایش ۱۰ درصدی نسبت به خرداد امسال و رشد ۵۷ درصد در مقایسه با تیر پارسال را نشان داد.

برآوردهای میدانی نشان می‌داد رشد معاملات و به‌تبع آن افزایش نسبی قیمت‌ها در روزهای ابتدایی مردادماه نیز ادامه داشته و تا نیمه ماه پنجم سال جاری قراردادهای خریدوفروش در تهران حدود ۴۰ درصد نسبت به مرداد سال قبل افزایش داشته است.

نقدینگی بین بازارها جابجا می‌شود

بااین‌وجود واسطه‌های ملکی از کسادی بازار مسکن در یک هفته اخیر خبر می‌دهند؛ هرچند معتقدند که به دلیل جابجایی پول بین بازارهای اقتصادی ازجمله ارز، طلا، بورس و مسکن، نوسانات مقطعی طبیعی به نظر می‌رسد.

تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی که چهارشنبه هفته گذشته از سوی مجلس شورای اسلامی انجام شد، به شکل آرامش نسبی بازار اجاره خود را نشان داده اما قیمت‌ها در بخش فروش، کاهش چندانی نیافت.

از طرف دیگر اعلام اخباری مبنی بر گشایش اقتصادی و تمهیداتی برای کاهش نرخ ارز به شکل سردرگمی متعاملین در بازار مسکن بروز کرد. کاهش قیمت دلار و رسیدن آن به کانال ۲۰ هزار تومان این انتظار افت قیمت را در طرف تقاضای بازار مسکن ایجاد کرد. در سوی مقابل، فروشندگان تا رسیدن به یک وضعیت با ثبات، معاملات خود را معلق کردند.

رابطه الاکلنگی بورس با مسکن

یکی دیگر از اهرم‌های اثرگذار در معاملات املاک، بازار بورس است که رابطه الاکلنگی با یکدیگر دارند؛ به‌طوری‌که عبور شاخص بورس از کانال دومیلیونی به شکل افت معاملات مسکن خود را نشان داد. هرچند اعلام خبر عدم عرضه دارا دوم با ایجاد صف‌های میلیونی فروش و به‌تبع آن افت شاخص همراه بود اما اعلام مجدد خبر عرضه دارا دوم در هفته اول شهریورماه دوباره بورس را سبزپوش کرد.

البته رشد بازار سهام به‌طورکلی برای بازار مسکن مفید است؛ زیرا بسیاری از سهامداران برای در امان بودن از ریسک‌های احتمالی بازار بورس و همچنین انتظارات تورمی، سود حاصل از بورس را به خرید ملک اختصاص می‌دهند.

برخی قیمت‌های پرت تعدیل شده است

اما کاهش تعداد معاملات در یک هفته اخیر باعث شده تا مالکانی که قیمت‌های پرت برای خانه‌های خود تعیین می‌کردند نرخ‌ها را پایین بیاورند.

اشکان، یکی از مشاوران املاک منطقه شرق تهران می‌گوید: به‌طورکلی قیمت‌ها پایین نیامده و حتی کمتر مالکی پیدا می‌شود که تخفیف بدهد؛ زیرا برای واحدهای مرغوب مشتری به‌اندازه کافی وجود دارد. مشکلی که هم‌اکنون ما داریم کمبود فایل‌های مناسب است؛ اما بعدازآنکه قیمت دلار از حدود ۲۶ هزار تومان به حدود ۲۱ هزار تومان رسید گروهی از فروشندگان که قیمت‌های نامتعارف برای واحد خود در نظر گرفته بودند نرخ‌ها را تعدیل کردند.

آرش، از مشاوران املاک مناطق مرکزی تهران هم بیان می‌کند: در حال حاضر شرایط طوری است که بازار مسکن در یک ماه بارونق و ماه دیگر با افت مواجه می‌شود. این بستگی به انتظارات تورمی دارد. هر زمان زمزمه رشد قیمت به گوش می‌رسد شاهد هجوم خریداران هستیم که به رشد قیمت‌ها منجر می‌شود و در این میان تعدادی از مالکان به‌یک‌باره در تعیین قیمت‌های پیشنهادی از عرف بازار پیشی می‌گیرند. بعد به همین دلیل معاملات افت می‌کند. سپس کم‌کم فروشنده‌ها از نرخ‌های نجومی کوتاه می‌آیند، خریداران هم خود را برای‌ افزایش قیمت قانع می‌کنند و مجدداً معاملات افزایش می‌یابد. این چرخه همواره طی سال‌های گذشته در بازار مسکن تکرار شده است.

اما از منظر بیرونی که به بازار مسکن نگاه می‌کنیم قیمت‌ها آن‌قدر بالا رفته که متقاضیان واقعی توانی برای خرید ندارند. طبق برآوردها ۷۷ درصد معاملات مسکن در ایران از نوع سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری است. شاید مالیات بر خانه‌های خالی که هفته گذشته به تصویب رسید و مالیات بر عایدی سرمایه که هنوز مصوب نشده اما در دستور کار دولت و مجلس قرار دارد بتواند مسکن را از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل کند.

خانه در تهران متری ۲۱ میلیون تومان

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۹ به ۲۰ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه گذشته ۱۰.۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۵۶.۶ درصد افزایش یافته است. از طرف دیگر طبق اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۴ هزار و ۴۷ واحد رسیده که در مقایسه با خرداد امسال ۳۰.۳ درصد و نسبت به تیرماه پارسال ۱۹۳ درصد رشد یافته است.