نسل جدید ساخت‌وساز در بازار مسکن آمریکا

نسل جدید ساخت‌وساز در بازار مسکن آمریکا برای پاسخ به تقاضای زیرخاکستر واحدهای مسکونی که اخیرا به بازار ورود کرده و موجب افزایش شدید قیمت مسکن در این کشور شده است، برای مهار بحران رشد قیمت خانه، استارت خورد. بررسی‌ها از واکنش آمریکایی‌ها برای مهار تورم مسکن در این کشور که تحت تاثیر افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ از یکسو و کمبود واحدهای مسکونی تازه‌ساز در این کشور متناسب با حجم تقاضا، ایجاد شده است، نشان می‌دهد، هم‌اکنون برای مقابله با این شرایط، ساخت‌وساز واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در کانون توجه مسکن‌سازان این کشور قرار گرفته است.

کارشناسان اقتصادی از این ‌روش به‌عنوان واکسن آمریکایی ضد تورم یاد می‌کنند ازاین‌رو که این روش به‌عنوان یک شیوه پایدار می‌تواند از رشد بیشتر تورم مسکن در این کشور جلوگیری کند.

اخیرا به دنبال اعمال سیاست‌های حمایتی در دوره شیوع ویروس کرونا، نرخ سود تسهیلات بانکی خرید مسکن در آمریکا به کمتر از حد متعارف و همیشگی خود رسیده و همین سیاست منجر به ورود تقاضای زیرخاکستر یا همان متقاضیان خانه اولی به بازار مسکن و افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی با استفاده از تسهیلات بانکی شده است. هم‌اکنون تسهیلات بانکی خرید مسکن در آمریکا به‌طور متوسط حدود ۸۰ درصد از هزینه خرید مسکن در این کشور را پوشش می‌دهد. دوره بازپرداخت این تسهیلات ۳۰ ساله و نرخ سود آن نیز ۳ درصد است. این در حالی است که هم‌اکنون نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در آمریکا معادل ۱/ ۵ درصد است. جذاب شدن تسهیلات بانکی خرید مسکن از یکسو، افزایش قیمت زمین و هزینه تامین مصالح ساختمانی از سوی دیگر و نبود حجم مناسب عرضه مسکن کوچک‌متراژ نوساز متناسب با میزان تقاضا باعث شده تورم نقطه‌ای مسکن که در سال گذشته حدود ۳ درصد بود هم‌اکنون به ۱/ ۵ درصد افزایش یابد درحالی‌که تورم عمومی در آمریکا هم‌اکنون کمتر از ۵/ ۱ درصد است. این موضوع باعث شده است در شرایط کمبود عرضه نوسازها، مدت‌زمان انتظار برای فروش واحدهای مسکونی در این کشور به یک‌دوم ماه‌های قبل از کرونا کاهش یابد و سرعت فروش واحدهای مسکونی نوساز به بالاترین حد خود در نیم‌قرن اخیر برسد. درنتیجه جهش قیمت در بازار معاملات مسکن آمریکا رخ دهد.

کمتر بودن سود تسهیلات بانکی خرید مسکن در آمریکا از تورم عمومی، منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن از سوی خانه‌اولی‌ها و متقاضیان واحدهای مسکونی نوساز و کوچک‌متراژ شده است. بااین‌حال نبود تناسب بین عرضه و تقاضای این واحدها که درنتیجه افزایش ناگهانی تقاضای خرید این خانه‌ها ایجاد شد رشد تند قیمت مسکن در این کشور را به همراه داشت.

آمریکایی‌ها برای مقابله با شرایط ایجاد شده به‌جای آنکه راه بی‌مقصد و مخرب ایجاد مانع در مسیر پرداخت وام بانکی برای ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا و کنترل نوسانات قیمتی را در پیش بگیرند و تقاضا را سرکوب کنند به سمت یک راهکار پایدار یعنی توجه به نسل جدید ساخت‌وساز و احداث واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ روی آورده‌اند. هرچند در بازار مسکن آمریکا نیز بیش از یک دهه است که سازنده‌ها عمدتا تمایل به لوکس‌سازی داشته و ساخت‌وسازها عمدتا بزرگ‌متراژ و گران‌قیمت بود اما راهکار کوچک‌سازی در حال حاضر به‌عنوان راه‌حل نهایی کنترل افزایش شدید قیمت مسکن در این کشور به کار گرفته شده است. بازار مسکن آمریکا در حالی با استفاده از این راهکار درصدد مهار تورم مسکن برآمده است که در ایران به‌رغم وجود همین دو چالش یعنی رشد شدید قیمت مسکن از یکسو و نبود تناسب بین نوع تقاضا و جنس عرضه مسکن از سوی دیگر، رویکرد غالب ساخت‌وسازها همچنان، بزرگ‌متراژ‌‌سازی است.

بحران مسکن از نوع آمریکایی

بازار مسکن آمریکا، یکی از معدود نقاط روشن اقتصاد این کشور در عصر طاعون «کووید-۱۹»، رو به اتمام سوخت است. درحالی‌که خریداران خانه مشتاق هستند نهایت استفاده را از نرخ‌های بهره پایین وام‌های مسکن ببرند، اما عرضه مسکن روندی رو به کاهش دارد. برای بسازوبفروش‌ها و شرکت‌های توسعه‌دهنده تقاضای بالای مسکن فرصتی مناسب برای ساخت‌وساز و حل بحران کمبود خانه به‌حساب می‌آید. بااین‌حال به‌ناچار برخی فرآیندها در حال کند شدن است چراکه سازندگان نیز با چالش‌هایی نظیر کمبود عرضه، افزایش هزینه مصالح و تشدید رقابت برای نیروی کار و زمین مواجه شده‌اند. ژن مایرز، رئیس اجرایی شرکت ساخت‌وساز «ترایو هوم بیلدرز» در دنوِر ایالت کلرادو آمریکا می‌گوید: «این [پاسخ به افزایش تقاضا] یک کسب‌وکار هوشمند است… اما همچنین به معنی کمبودهای ادامه‌دار و قیمت‌های بالاتر خواهد بود.»

به نقل از بلومبرگ، پس از بیکاری‌های گسترده‌ای که به خاطر تعطیلی‌های مقابله با بیماری کرونا از ماه مارس اتفاق افتاد، عمده سازندگان مسکن انتظار یک سقوط را داشتند؛ اما آنچه در عمل آن‌ها با آن مواجه شدند وقفه‌ای موقت بود که به دنبال آن انبوهی از خریداران مسلح به نرخ‌های بهره پایین و اشتیاقی پرشور برای سکونت در حاشیه شهرها ظهور کرد.

کمبود مسکن برای فروش

نتیجه دهه‌ها تمرکز سازندگان بر نیاز طیف متمکن و انتهایی بازار و تلاش برای ساخت خانه‌های لوکس این بوده که در زمان شیوع بیماری کرونا، تقاضای زیر خاکستر برای مسکن در بازار وجود داشت. بااین‌حال به‌تازگی آن‌ها تمرکز خود را روی ساخت مسکن ارزان برای نسل جدید قرار داده‌اند، نسلی که در سال‌های اخیر به جمع متقاضیان خرید مسکن پیوسته‌اند. البته ازآنجاکه افزایش هزینه‌ها منجر به کاهش حاشیه‌های سود شده، ممکن است بار دیگر سازندگان به ساخت مسکن لوکس برای افراد ثروتمندی رو بیاورند که خواهان فضاهای تفریحی و کاری بیشتری برای خانه‌های خود هستند. این تحولات درمجموع به کمبود عرضه مسکن در بازار دامن خواهد زد.

علاوه بر واحدهای نوساز، عرضه خانه‌های موجود نیز به پایین‌ترین سطح تاریخی خود رسیده است. سرعت فروش ماه آگوست مسکن، به آن معنی است که اندکی بیش از سه ماه زمان می‌برد تا واحدهای نوساز برای فروش به اتمام برسند، کمترین زمان از سال ۱۹۶۳ میلادی که دولت آمریکا این اطلاعات را جمع‌آوری می‌کند. گفتنی است زمان ته‌کشیدن عرضه مسکن برای فروش در ماه فوریه تقریبا شش ماه بود. بر اساس آمارهای شرکت املاک و مستغلات «رِدفین»، در ماه آگوست در مقایسه با دوره مشابه سال گذشته،‌ فروش خانه‌های غیرنوساز در بازار با جهشی ۵/ ۱۰ درصدی مواجه شد، نرخی که برای اولین‌بار از سال ۲۰۱۵ از فروش خانه‌های نوساز پیشی گرفت. این بدان معنی است که امسال خانه‌های نوساز کمتری در فهرست فروش قرار خواهند داشت. آمارهایی که «انجمن ملی سازندگان مسکن» منتشر کرده نیز نشان می‌دهد ساخت‌وساز خانه‌های نوساز تا انتهای سال‌جاری زیر ۹۰۰ هزار واحد باقی خواهد ماند، سطحی مشابه با آنچه در ۲۰۱۹ به ثبت رسید. گرچه این گروه صنعتی پیش‌بینی می‌کند برای سال ۲۰۲۱ این تعداد قدری افزایش یابد،‌ اما به‌خاطر افزایش هزینه و در دسترس نبودن مصالح ساخت، همچنان در سطوح پایین باقی خواهد ماند. یکی از مشکلات دیگر سازندگان این است که ساخت‌وساز در زمین‌ها خالی بیش از دو سال زمان می‌برد،‌ پروسه‌ای که به‌خاطر مقررات نهادهای محلی رو به کندتر شدن است. در این میان، انتظار می‌رود افزایش قیمت مصالح (به‌خصوص الوار) نیز حدود ۱۶ هزار دلار به قیمت یک خانه نوعی بیفزاید. جوشو آزارت، تحلیلگر واحد اطلاعات «بلومبرگ» معتقد است این هزینه‌ها به خاطر مصرف واحدهای تولیدی در آمریکا و کانادا و مشکل شدن تهیه الوار در پی هجوم سوسک‌ها و آتش‌سوزی جنگل‌ها روندی رو به افزایش دارند. البته تنها سازندگان مسکن عامل افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز نیستند. در پی شیوع بیماری کرونا و اعمال قرنطینه‌های سراسری، رفتار تقاضای خانوار هم تغییر کرده است. به‌علاوه به‌خاطر آتش‌سوزی و توفان‌هایی که تابستان امسال رخ داد، به‌محض اینکه موعد پرداخت‌های چک‌های بیمه فرا برسد، تقاضای مصالح احتمالا شوک دیگری را تجربه خواهد کرد. به اعتقاد جان بِرنز، مشاور املاک اهل شهر آیروین آمریکا، بسازوبفروش‌ها به‌منظور دنبال کردن افزایش هزینه‌ها، می‌توانند قیمت‌ واحدهای ساخته‌شده خود را افزایش دهند. بااین‌حال او گفت که سازندگان اغلب قیمت‌ها را بیش از دو درصد در ماه افزایش می‌دهند. او می‌گوید: «اگر این روند برای دو یا سه سال ادامه داشته باشد، ما باید نگران قدرت خرید مسکن مردم باشیم.» وی ادامه می‌دهد:‌ «هرزمانی که قیمت‌ها افزایش می‌یابد، فرصت‌ قابل‌توجهی برای سازندگان فراهم می‌شود، درحالی‌که مستاجران که رویای خانه‌دار شدن را در سر می‌پرورانند، به مشکل می‌خورند.»

به گزارش «بلومبرگ» در ماه‌های اخیر با جهش تقاضا برای خرید خانه‌های جدید، بر ذخایر بسازبفروش‌ها هم افزوده شده است. درواقع موضوع نگران‌کننده این است زمانی که هزینه‌های ساخت‌وساز روندی رو به افزایش دارد،‌ تقاضای مسکن هم از عرضه آن در حال سبقت گرفتن است.

گروه سازندگان «لِنار گروپ»، بزرگ‌ترین سازندگان مسکن بر مبنای میزان درآمد، اعلام کرده است به‌منظور خودداری از خرید مصالح در قیمت‌های بالا، فروش واحدهای تحت‌ساختش را محدود کرده است. مدیران این شرکت می‌گویند تلاش‌ می‌کنند در این شرایط خونسرد باشند، ‌چراکه می‌توانند با افزایش قیمت‌ها، افزایش هزینه‌ها را جبران کنند. استوآرت میلر، رئیس این شرکت می‌گوید: «حجم فروش می‌تواند قدرتمندتر از این‌ها باشد. در بازار با کمبود نیروی کار مواجه‌شده امروز، افزایش سطح ساخت‌وساز بسیار چالش‌برانگیز است.» آلان گربوس، سازنده نسل دوم «سینسیناتی» حتی پیش از آنکه فعالیت خود را آغاز کند، به چالش خورده است. در اواخر ماه ژوئن او با خریدار خود قراردادی را برای خانه‌ای به ارزش ۸۰۰ هزار دلار به امضا رساند، اما پس از امضای قرارداد، هزینه‌ها برای محصولات چوبی جهشی ۲۵‌هزار دلاری یافت. این سازنده در این رابطه می‌گوید: «عرضه‌کنندگان مصالح می‌گویند برای قیمت‌های فعلی نمی‌توانند احترامی قائل باشند. من دعا می‌کنم در زمان تحویل، قیمت‌ مصالح روندی رو به کاهش داشته باشد.» حتی اگر سازندگان بخواهند ساخت‌وسازهای خود را با قیمت‌های فعلی ادامه دهند، این روزها تهیه مصالح بسیار سخت شده است. رابرت پول، مالک شرکت مصالح «مین‌استریت لامبر» در شهر دنیسون تگزاس می‌گوید بسیاری از مشتریان خود را رد کرده است، به این خاطر که می‌خواسته از تامین نیاز مشتریان فعلی خود اطمینان یابد. او می‌گوید: «بسیار سخت است که شما به کسی نه بگویید.»