۷ خصوصیت جدید پیش‌فروش آپارتمان
- چهارشنبه 16 مهر 1399 ساعت 10:22
به گزارش صما، این حرکت دو پیام دارد که مهم‌ترین آن «ناامیدی از رشد کوتاه‌مدت قیمت» است. احتمال دور شدن از شتاب قیمتی زیاد شده است. پیش‌‌فروش‌ها ۷ خصوصیت دارد.
اسباب‌کشی به بازار دوم مسکن
گروهی از بازیگران اصلی صحنه معاملات ملکی که عمده تقاضای خرید مسکن در ماه‌های اخیر را به خود اختصاص داده و هم‌اکنون به‌عنوان تقاضای غالب خرید آپارتمان در بازار ملک حضور دارند، به‌تازگی از بازار اول به بازار دوم معاملات مسکن مهاجرت کرده‌اند. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی از تازه‌ترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد اخیرا در حالی معاملات پیش‌فروش مسکن در برخی از مناطق و محلات شهر تهران نسبت به ماه‌های گذشته که بازار دوم معاملات مسکن-بازار پیش‌فروش- به حالت کما رفته بود با عرضه و تقاضای نسبتا بیشتر در مقایسه با ماه‌های قبل مواجه شده است که بازیگران و متقاضیان اصلی این بازار نیز مانند بازار اول معاملات مسکن –بازار معاملات خرید واحدهای مسکونی آماده- متقاضیان سرمایه‌ای یا سرمایه‌گذاران ملکی هستند.
طی ماه‌های گذشته درنتیجه تداوم رشد قابل‌توجه قیمت مسکن و خروج سطح قیمت‌ها از توان مالی و قدرت خرید خانوارها، تقاضای مصرفی عملا به حاشیه بازار رانده شده و به‌اجبار از این بازار خارج شد. معدود معاملاتی که در ماه‌های گذشته در بازار خریدوفروش مسکن انجام شد عمدتا مربوط به تقاضای سرمایه‌ای و خریدهای سرمایه‌ای از این بازار بود. بررسی‌ها حاکی است هم‌اکنون تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن نیز در حال مهاجرت به بازار دوم معاملات مسکن یعنی بازار پیش‌فروش است و این موضوع منجر به افزایش نسبی سطح تقاضا برای پیش‌خرید مسکن در هفته‌ها و روزهای اخیر شده است.
واسطه‌های بازار معاملات مسکن در برخی از محلات و مناطق شهر تهران در حالی خبر افزایش تقاضا برای پیش‌خرید آپارتمان در هفته‌ها و روزهای اخیر را اعلام می‌کنند که تحقیقات میدانی و اظهارات آن‌ها نشان می‌دهد آنچه اخیرا منجر به افزایش تقاضا برای خرید از بازار دوم مسکن شده است تداوم افزایش قیمت مسکن و خارج شدن سطح قیمت‌ها از توان مالی بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی است که پیش‌ازاین قادر به خرید آپارتمان آماده سکونت بودند.
درواقع علت افزایش تقاضا برای پیش‌خرید آپارتمان در بازار مسکن در روزها و هفته‌های اخیر حضور تقاضای مصرفی در بازار دوم مسکن نبوده است بلکه تغییر مقصد خریداران سرمایه‌ای از بازار اول معاملات مسکن به بازار پیش‌فروش علت اصلی این موضوع است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار پیش‌فروش مسکن در شرایط فعلی دست‌کم ۷ تفاوت یا ویژگی عمده در مقایسه با بازار پیش‌فروش سال‌های قبل دارد. یکی از این تفاوت‌ها، تغییر در فاصله قیمتی واحدهای مسکونی پیش‌فروشی نسبت به واحدهای مسکونی آماده است.
یک نکته مهم در ارتباط با سطح قیمت واحدهای پیش‌فروشی و فاصله آن با قیمت واحدهای مسکونی آماده در بازار معاملات مسکن آن است که هم‌اکنون این فاصله نسبت به ایام عادی بازار مسکن که بازار در شرایط ثبات قیمتی قرار داشت به میزان محسوسی کاهش یافته است. هرچند این فاصله در ماه‌های اخیر که التهابات و نوسانات قیمت در بازار مسکن شدیدتر از حد فعلی بود، در بسیاری از موارد از بین رفته بود. در شرایط عادی و وضعیت ثبات قیمت مسکن معمولا واحدهای مسکونی پیش‌فروشی به‌طور متوسط ۱۵ تا ۲۰ درصد از واحدهای مسکونی نوساز و آماده سکونت ارزان‌تر هستند. این فاصله در ماه‌های گذشته به دلیل روشن نبودن چشم‌انداز تورم ساختمانی تقریبا از بین رفته بود اما در شرایط فعلی به‌طور میانگین به حدود ۶ تا ۱۰ درصد رسیده است.
خصوصیت دوم بازار پیش‌فروش مسکن در مقطع زمانی فعلی به یک توصیه مهم کارشناسان به متقاضیان پیش‌فروش مربوط می‌شود. همیشه دو گروه پیش‌فروشنده در بازار مسکن حضور دارند که یک گروه از آن‌ها سازنده و دیگری افرادی هستند که در مراحل قبلی اقدام به پیش‌خرید کرده‌اند اما هم‌اکنون خود به‌عنوان پیش‌فروشنده و عرضه‌کننده واحدهای نیمه‌تمام در بازار حضور دارند. کارشناسان توصیه می‌کنند بهتر است پیش‌خریداران، واحد موردنظر خود را از سازنده‌ها پیش‌خرید کنند و تضامین موردنیاز برای عمل به تعهدات را از آن‌ها دریافت کنند.
سومین توصیه یا خصوصیت بازار پیش‌فروش آن است که در شرایط فعلی کارشناسان معتقدند بهتر است تا حد امکان از پیش‌خرید مسکن در مرحله‌ای که هنوز عملیات ساختمانی آغاز نشده یا به‌اصطلاح پروژه بر روی خاک قرار دارد خودداری شود. ویژگی چهارم که این روزها کارشناسان نسبت به‌ضرورت افزایش سطح هوشیاری پیش‌خریداران در بازار مسکن بر آن تاکید می‌کنند ایجاد پدیده‌ای به‌عنوان پیش‌فروشندگان مشکوک است. برخی از آن‌ها به دلیل عدم توانایی مالی یا فنی و برخی دیگر از مشکلات قادر به ادامه کار نیستند و اقدام به پیش‌فروش واحدهای خود می‌کنند. کارشناسان توصیه می‌کنند در فضای مه‌آلود فعلی پیش‌خریداران باید به خطر وجود این پیش‌فروشنده‌ها آگاه بوده و با پیش‌فروشنده‌های مشکوک وارد معامله نشوند.
یک ویژگی مهم دیگر بازار پیش‌فروش مسکن در شرایط فعلی تبدیل‌شدن این روش خرید به شکل تازه سرمایه‌گذاری ملکی است. برخی از افرادی که دو واحد آپارتمان مسکونی در تملک دارند و در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند با فروش یک واحد خود اقدام به پیش‌فروش یک واحد مسکونی بزرگ‌تر، واقع در محله بهتر یا کم سن تر می‌کنند. واحد دیگر خود را نیز در زمان تحویل و آماده شدن واحد پیش‌خرید شده به فروش می‌رسانند. در چنین شرایطی این افراد نه‌تنها واحد جدید را با قیمت زمان پیش‌خرید (نرخ ارزان‌تر مربوط به گذشته) خریداری کرده و در زمان تحویل ارزش آن افزایش یافته است بلکه واحد دوم را نیز در زمان تحویل واحد پیش‌خرید شده به قیمت روز به فروش رسانده‌اند و با این روش از تورم ملکی نیز منتفع شده‌اند.
مشخصه ششم بازار پیش‌فروش مسکن در شرایط فعلی افزایش نسبی سطح تقاضا و عرضه واحدهای مسکونی پیش‌فروشی در برخی از محلات و مناطق خاص تهران است. هم‌اکنون تقاضا و عرضه در بازار دوم معاملات مسکن در مناطق مرزی یعنی مناطق ۹ و ۱۰ و برخی از محلات ارزان‌تر مناطق مصرفی ۴ و ۵ نسبت به سایر مناطق بیشتر است.
هفتمین ویژگی بازار پیش‌فروش مسکن آن است که عمده واحدهایی که هم‌اکنون به‌صورت پیش‌فروش به بازار مسکن عرضه شده‌اند در مراحل پایانی ساخت قرار دارند و سطح قیمت‌های آن‌ها با سطح قیمت واحدهای نوساز فاصله چندانی ندارد.
کاهش فاصله بین قیمت واحدهای مسکونی پیش‌فروشی با قیمت واحدهای مسکونی آماده و نوساز دو پیام مهم برای بازار مسکن به همراه دارد. اولین پیام آن است که هنوز احتمال ادامه روند رشد قیمت مسکن در آینده هرچند با شیب کمتر وجود دارد چون بازار مسکن از بازارهای بیرونی و نوسانات آن‌ها در حال تاثیرپذیری است. از سوی دیگر پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفته است اما چشم‌انداز ثبات قیمت نیز برای بازار مسکن وجود ندارد. عرضه کم در بازار مسکن نیز یکی دیگر از دلایل این کاهش فاصله و نزدیک شدن سطح قیمت واحدهای پیش‌فروشی به قیمت واحدهای نوساز است. همین موضوع باعث شده است پیش‌فروشنده‌ها بخشی از افزایش قیمت زمان تحویل پروژه را از هم‌اکنون در قیمت پیش‌فروش واحدها اعمال و از پیش‌خریدار مطالبه کنند.
شرایط فعلی بازار معاملات مسکن از یک زاویه دیگر هم فرستنده دو پیام مهم برای بازار مسکن است. پیام اول آن است که تقاضای غیرمصرفی یا سرمایه‌ای مسکن به‌جای آنکه به دنبال سودگیری بالا از بازار ملک در میان‌مدت یا کوتاه‌مدت باشد به دنبال کسب عایدی بلندمدت است و ازاین‌رو به بازار پیش‌فروش ورود کرده است. خود این موضوع نشان می‌دهد احتمال حرکت بازار مسکن در مسیر کاهش انتظار از بابت وقوع جهش قیمت در کوتاه‌مدت و میان‌مدت در میان سرمایه‌گذاران وجود دارد. پیام دوم هم آن است که مهاجرت خریداران سرمایه‌ای بازار مسکن از بازار اول معاملات آپارتمان به بازار دوم (پیش‌خرید) به معنای عدم برقراری ارتباط بازیگران اصلی بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی با سطح قیمت‌های حال حاضر بازار مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد شرایط فعلی و درونی بازار معاملات مسکن انتظارات موجود از بابت دور شدن بازار از جهش قیمت تحت تاثیر خروج متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی از بازار ملک را تقویت می‌کند، هرچند شرایط سایر بازارها بر تغییرات بازار مسکن بسیار اثرگذار و تعیین‌کننده خواهد بود.
ثبت نظر
