کاهش محسوس معاملات نوسازها در بازار مسکن

به گزارش ایسنا، سهم واحدهای کمتر از پنج سال در معاملات مسکن شهر تهران به کمترین میزان خود دست‌کم از سال ۱۳۹۳ تاکنون رسیده است. نوسانات اقتصاد کلان که به شکل کاهش محسوس در توان خرید مسکن بروز کرده، متقاضیان را به‌تدریج از واحدهای مسکونی نوساز به سمت واحدهای قدیمی سوق داده است. آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد در سال حدود ۱۳۹۳ معمولا ۵۸ درصد معاملات مسکن شهر تهران را واحدهای کمتر از پنج سال به خود اختصاص می‌داد. این میزان در مهرماه ۱۳۹۴ به ۵۵ درصد، مهرماه ۱۳۹۵ به ۵۱ درصد، مهرماه ۱۳۹۶ به ۴۶ درصد، مهرماه ۱۳۹۷ به ۴۴ درصد، مهرماه ۱۳۹۸ به ۴۲ درصد و مهرماه ۱۳۹۹ به ۳۷ درصد رسیده است. به‌بیان‌دیگر تقاضا برای خرید واحدهای کمتر از پنج نسبت به سال گذشته حدود ۱۰ درصد و نسبت به مهرماه ۱۳۹۳ حدود ۳۶ درصد پایین آمده است.

افت محسوس خریدوفروش واحدهای نوساز در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۳ در شرایطی رخ داده که سهم معاملات خانه‌های بالای ۲۰ سال از ۱۲ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۳۲ درصد در سال ۱۳۹۹ افزایش نشان می‌دهد.

کاهش ۷۶ درصدی ساخت‌وساز در پایتخت طی هفت سال

بین سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ با توجه به رشد درآمدهای دولتی، افزایش ساخت‌وسازها متاثر از پروژه مسکن مهر، حجم تولید مسکن در پایتخت رونق گرفته بود. تولید مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۲ بالغ‌بر ۱۷۷ هزار و ۶۸۰ واحد مسکونی بوده که در سال‌های پس‌ازآن روند کاهشی به خود گرفته است؛ تا جایی که در نیمه نخست سال جاری تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده از طریق صدور پروانه‌های ساختمانی شهر تهران به ۲۶ هزار و ۶۴۸ واحد رسیده است.

مطابق آمار، تعداد واحدهای در حال ساخت شهر تهران در نیمه نخست سال ۱۳۹۹ کاهش ۱۴ درصدی نسبت به شش‌ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ و افت ۷۶ درصدی نسبت به نیمه نخست سال ۱۳۹۲ را نشان می‌دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد کاهش قدرت خرید، کمبود زمین ناشی از کاهش تعداد و افزایش شدید قیمت خانه‌های کلنگی، محدودیت‌های اعمال‌شده از سوی مدیریت شهری در فروش تراکم و نبود چشم‌انداز روشن از بازدهی سرمایه در حوزه ساخت‌وساز ازجمله دلایل اصلی کاهش تولید مسکن جدید در پایتخت است.

افزایش ۱۴۰ درصدی هزینه ساخت مسکن

نوسان قیمت مصالح ساختمانی، بخش ساخت‌وساز را به چالش کشانده است. سازندگان عنوان می‌کنند طی ۹ ماه گذشته هزینه احداث واحدهای مسکونی تا پایان مرحله اسکلت ۱۴۰ درصد رشد داشته که بر قیمت تمام‌شده تاثیرگذار خواهد بود. خروجی این وضعیت به فقر عرضه فایل‌های به قیمت و کاهش توان خرید منتهی می‌شود.

از طرف دیگر باوجود افزایش قراردادهای خریدوفروش نسبت به سال گذشته، نشانه‌های افت معاملات در هفته‌های اخیر بروز کرده است. مقایسه نقطه‌به‌نقطه معاملات در مهرماه امسال رشد ۱۵۴ درصدی را نسبت به شهریور پارسال نشان می‌دهد. بازار از این نظر در هفت‌ماهه نخست امسال هم شرایط بهتری نسبت به هفت‌ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ داشت و معاملات افزایش ۷۷ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان داد.

بااین‌حال به دو دلیل نمی‌توان شرایط معاملات ملک را پررونق تلقی کرد؛ دلیل اول اینکه رشد معاملات نسبت به سال قبل نمی‌تواند شاخصی برای رونق تلقی شود؛ زیرا در بعضی از ماه‌های سال گذشته بخصوص شهریورماه خریدوفروش به کمترین میزان خود طی دهه‌های اخیر رسیده بود. دوم اینکه در دو ماه منتهی به مهرماه ۱۳۹۹ معاملات روند کاهشی داشته و دو افت ۳۵ درصد و ۶.۸ درصد ماهیانه را تجربه کرد و افزایش ۲.۳ درصدی معاملات در مهرماه نسبت به شهریورماه، بنا به گفته مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نوعی درجا زدن محسوب می‌شود که از کاهش توان خرید متقاضیان نشأت می‌گیرد.

تاثیر انتخابات ریاست جمهوری آمریکا بازار مسکن در تهران را به‌نوعی بی‌حرکت کرده است. فعالان بازار مسکن که عمده آن‌ها را سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران تشکیل می‌دهند در انتظار دریافت سیگنال‌های قوی‌تری برای ورود به این بازار هستند. تصور اغلب فعالان این است که در صورت پیروزی هر یک از دو کاندیدا در مقطع کوتاهی تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد. انتخاب بایدن ممکن است به کاهش قیمت دلار، کاهش تورم، افزایش درآمدهای نفتی و کاهش قیمت مسکن منجر شود. لذا مالکان، مقطع زمانی کوتاهی پس از انتخابات را فرصت مناسبی برای فروش می‌دانند.

متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۲۶.۷ میلیون تومان

تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۹ به ۸۶۵۶ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۳ درصد و ۱۵۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین بر اساس اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۶.۷ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزایش یافته است.