خطا و خطر در طرح جهش تولید و تامین مسکن
- یکشنبه 5 بهمن 1399 ساعت 11:7
به گزارش صما، اشکالات شناسایی‌شده شامل سه خطای تشخیص و چهار خطر سیاستی می‌شود. در این طرح به‌جای آنکه «تکلیف روی زمین مانده دولت» در بازار مسکن- که همان به‌کارگیری قوی‌ترین اهرم مالیاتی مقابل احتکار ملک است- گنجانده شود، از سیاست‌گذار خواسته شده زمین واگذار کند تا «بازار ساختوساز به عرضه یک‌میلیون واحد در سال مکلف شود». این مهم‌ترین ایراد طرح است که غفلت از «ریشه دو بحران موجود در بازار مسکن» را نشان می‌دهد. رکود شدید در فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی با «برنامه تکلیفی» درمان نمی‌شود، بلکه علت آن به «نبود قدرت خرید در گروه اصلی تقاضا» مربوط است. شرط رونق عرضه، بازگشت خانه‌اولی‌ها به بازار است؛ بنابراین یک مسیر درست می‌تواند بحران رکود در دو بازار را حل کند.
بازوی پژوهشی مجلس در واکنش به سیاست انحرافی رونق ملکی، برای دومین بار به طراحان این طرح هشدار داد و سه خطا و چهار خطر مستتر در طرح جهش تولید و تامین مسکن را شرح داد. نمایندگان مجلس اوایل امسال با هدف رونق‌بخشی به بازار مسکن و رفع مشکل مسکن در جامعه، طرحی تدوین کردند که این طرح به‌تازگی و پس از هشدار اول مرکز پژوهش‌های مجلس درباره نواقص موجود در آن به‌صورت مجدد از سوی نماینده‌ها موردبازنگری و چکش‌کاری قرار گرفت. هم‌اکنون و پس از انتشار نسخه نهایی این طرح، مرکز پژوهش‌های مجلس به‌عنوان بازوی پژوهشی قوه مقننه کشور، برای بار دوم نسبت به تبعات اعمال سیاست انحرافی در بازار مسکن پس از اجرای این طرح هشدار داده است. محتوای این گزارش که به‌تازگی از سوی مرکز پژوهش‌ها منتشر شده است درعین‌حال که به برخی از زوایای مثبت این طرح اشاره دارد اما دربردارنده شرح سه خطا و چهار خطر در این طرح برای بازار مسکن است.
درصورتی‌که این طرح مورد تصویب قرار بگیرد دومین مصوبه قانونی بزرگ مجلس پس از قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در سال ۸۷ محسوب می‌شود. هرچند بعدازاین مصوبه قوانین مهمی مانند قانون پیش‌فروش ساختمان، قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی و قانون احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده نیز مصوب شد اما هرکدام از این قوانین بنا به دلایلی یا به‌کلی یا به‌صورت کامل مورداجرا قرار نگرفت.
بااین‌حال، طرح جهش تولید و تامین مسکن که از سوی نمایندگان مجلس نوشته‌شده و برای بار دوم منتشر شده، قرار است این هفته در شرایطی در صحن مجلس موردبررسی و احتمالا تصویب قرار بگیرد که بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی پس از پشت سر گذاشتن یک بحران عظیم جهش قیمتی به دنبال فعالیت‌های گسترده سفته‌بازی در این بازار در مسیر تخلیه ابرحباب قیمتی قرار گرفته است. این در حالی است که همچنان بازار مسکن با بحران نبود قدرت خرید در سمت تقاضای خرید مسکن نیز مواجه است که منجر به تشدید رکود در بازار معاملات مسکن از یکسو و ناتوانی سازنده‌ها در فروش واحدهای مسکونی آماده به‌منظور تامین مالی پروژه‌های جدید ساختمانی شده است.
در حال حاضر بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که عملا قدرت خرید خانه‌اولی‌ها برای ورود به بازار و خرید مسکن تخریب شده است. در چنین شرایطی و درحالی‌که تبعات و آسیب‌های جدی مربوط به ابرجهش قیمتی مسکن گریبان‌گیر بازار شده است امواج و تبعات این وضعیت هم‌اکنون خود را در شکل سرخوردگی شدید سرمایه‌گذاران ساختمانی و آسیب شدید به آن‌ها از ناحیه جهش قیمت زمین از یکسو و نبود خریدار برای واحدهای آماده آن‌ها نشان می‌دهد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد نمایندگان مجلس با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن درحالی اقدام به تهیه طرحی برای ایجاد رونق در بازار مسکن کرده‌اند که اگرچه این طرح دربردارنده برخی نقاط قوت است اما وزن نقاط قوت موجود در طرح به‌اندازه‌ای نیست که بتواند بحران فعلی خریداران و سازنده‌های مسکن را برطرف کند. درواقع این طرح را می‌‌توان به تهیه سالاد برای سفره‌ای خالی تشبیه کرد که هیچ غذایی در آن وجود ندارد.
نیمه اول امسال مرکز پژوهش‌های مجلس نسبت به نواقص این طرح به طراحان هشدار داد اما هم‌اکنون که طرح برای دومین بار آماده ارائه به صحن شده نیز در گزارشی جداگانه و برای بار دوم، نسبت به وجود برخی نواقص در این طرح تاکید کرده است.
خلاصه محتوای این طرح آن است که به‌موجب آن دولت مکلف شده است شرایطی را فراهم کند و اقداماتی را انجام دهد که طی چهار سال مجموعا به‌طور متوسط در هرسال معادل یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود. برای ایجاد این مسیر نیز دولت باید دو فعالیت اصلی شامل تامین زمین و اجاره ۹۹ ساله را در دستور کار قرار دهد.
محتوای این طرح نشان می‌دهد اگرچه در برخی موارد از اولویت حمایت از ساخت مسکن در هسته درونی شهرها و بافت‌های فرسوده یاد شده است اما تمرکز بر افزایش محدوده شهرها از طریق الحاق زمین به محدوده شهر درنظر گرفته شده است. برای تامین نیز به روشی خاموش افزایش وام ساخت مسکن ملی از ۱۰۰ به ۱۶۰ میلیون تومان عنوان شده است. در این طرح به بانک‌ها تکلیف شده است سالانه دست‌کم ۱۶۰ هزار میلیارد تومان برای پرداخت تسهیلات مسکن اختصاص دهند. به‌این‌ترتیب برای ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی به هر واحد تسهیلاتی ۱۶۰ میلیون تومانی تعلق خواهد گرفت.
بااین‌حال یک سوال مهم در این زمینه مطرح می‌شود و آن این است که درصورتی‌که این طرح در مجلس مصوب شود بازار مسکن بعد از اجرای این طرح با چه مسائلی مواجه خواهد شد؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد در صورت تصویب و اجرای این طرح درست است که شاید به‌واسطه برخی الزامات در نظر گرفته شده در آن سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی نیز تولید و ساخته شود اما بسیار بعید به نظر می‌رسد که با این اقدام مشکل و معضل اصلی بازار مسکن برطرف شود. همان‌گونه که ساخت بیش از ۲ میلیون واحد مسکن مهر درنهایت کمک چندانی به حل مشکل مسکن و ساماندهی بازار ملک نکرد.
یکی از مشکلات و نواقص مهمی که در این طرح وجود دارد آن است که به فرض ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی عملا قدرت خرید خانه‌اولی‌ها که می‌خواهند با حفظ حق انتخاب، مسکن آن‌ها تامین شود ترمیم نخواهد شد و به یک نیاز اصلی آن‌ها که قدرت انتخاب واحد مسکونی دلخواه در مکان دلخواه است پاسخ داده نمی‌شود. از سوی دیگر، به‌واسطه اجرای این طرح و به دلیل در نظر نگرفتن راهکاری عملیاتی و کلیدی برای کنترل سفته‌بازی در بازار مسکن حاشیه امن یا حیاط‌خلوت سفته‌بازان و محتکران مسکن کماکان به قوت خود باقی خواهد ماند و اگرچه هم‌اکنون به‌واسطه شرایط اقتصادی و سیاسی بازار مسکن برای سفته‌بازها به بازاری ناامن تبدیل شده است اما به‌واسطه مهیا شدن دوباره شرایط برای آن‌ها به‌منظور ورود به بازار و احتکار مسکن، بار دیگر شاهد حضور و فعالیت‌های مخرب گسترده آن‌ها در بازار ملک خواهیم بود. از سوی دیگر برای پاسخ به نیاز فعالیت بسازوبفروش‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی که به دلیل ماهیت کارشان می‌خواهند در یک بازار طبیعی و نه بازاری گلخانه‌ای و دستوری فعالیت کنند راهکاری در این طرح ارائه نشده است.
به همین دلیل بررسی‌های انجام‌شده نشان می‌دهد این طرح دست‌کم دربردارنده سه خطای استراتژیک است.
اولین خطای موجود در آن به خطای تشخیص در سیاست‌گذاری مسکن مربوط می‌شود. درواقع نمایندگان در این طرح درجایی که لازم است تکالیفی برای دولت تعیین کنند مانند تکالیف مالیاتی در بخش مسکن سکوت کرده‌اند و درجایی که تعیین تکلیف برای دولت ضرورتی ندارد و به مکانیزم‌های طبیعی بازار مسکن باید اتکا کرد (ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال) برای دولت تعیین تکلیف شده است.
دومین خطای موجود در این طرح خطای سیاست‌گذاری برای تقاضای مصرفی است. درحالی‌که خواسته تقاضای مصرفی به رسمیت شناخته شدن حق انتخاب در تامین مسکن و تقویت قدرت خرید آن‌ها به‌منظور خرید واحد مسکونی در محل موردنظر آن‌هاست این خواسته در این طرح درنظر گرفته نشده است.
در وهله سوم نیز خطای تشخیص در چگونگی مهار سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران قابل‌مشاهده است. بازوی پژوهشی مجلس دراین‌باره تاکید کرده است: غلبه تقاضای سوداگری و سفته‌بازی و سرمایه‌ای بر تقاضای مصرفی در سال‌های اخیر منجر به تشدید جهش قیمت و دامن زدن به نابسامانی در بازار ملک شده است اما در طرح مجلس اشاره و راهکارهایی برای مهار این گروه از فعالان بازار مسکن ارائه نشده است.
در این طرح به‌صورت مبهم اشاره شده است که صندوقی با عنوان صندوق ملی مسکن راه‌اندازی شود که از محل‌هایی مانند درآمدهای مالیاتی و بازگشت اقساط تسهیلات پرداختی ازجمله خط اعتباری مسکن مهر، تامین مالی شود؛ اما هیچ اشاره‌ای به تکلیف دولت از بابت وضع، تصویب و اجرای ابزارها و اهرم‌های مالیاتی برای مهار تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن نشده است.
به‌واسطه نواقص موجود در این طرح که مرکز پژوهش‌های مجلس به آن اشاره کرده است چهار خطر در مسیر بازار مسکن به دلیل سیاست‌گذاری ناقص در این زمینه قرار دارد.
اولین خطر که شاید مهم‌ترین خطر نیز باشد به حاشیه رفتن بحث عرضه مسکن در هسته میانی و درونی شهرها یا همان بافت‌های فرسوده است. در این طرح اگرچه در دو بخش به اولویت ساختوساز در بافت‌های فرسوده اشاره شده است اما به دولت مجوز الحاق به محدوده شهر و عرضه مسکن در قالب افزایش محدوده شهری نیز داده شده است و ازآنجاکه همواره دولت‌ها به دنبال اجرای سیاستهای سهل‌تر و با سطح دشواری کمتر هستند، به نظر می‌رسد با اجرای این طرح، عملا ساختوساز در بافت‌های فرسوده به حاشیه رانده شود.
دومین خطر، خطر انحراف عرضه است. مرکز پژوهش‌های مجلس در دومین گزارش خود درباره این طرح تاکید کرده است که طرح باید به‌گونه‌ای تدوین شود که تقاضا هوشمند‌سازی شود و ترکیب انواع برش‌های حمایتی با توجه به دهک‌های درآمدی، حمایت از فرزندآوری، حمایت از اقشار اجتماعی آسیب‌پذیر، مبادی مهاجر فرست و مناطق کم‌برخوردار و… موردتوجه قرار گیرد. در غیر این صورت ممکن است بخشی از تولید مسکن به‌جای حل مشکل افراد فاقد مسکن منجر به تقاضای سرمایه‌گذاری توسط افراد با تمکن مالی شود.
سومین خطر به واگذاری گسترده زمین و درنتیجه فراهم شدن زمینه تبدیل ثروت عمومی به ثروت خصوصی برمی‌گردد. بازوی پژوهشی مجلس دراین‌باره تاکید کرده است: تعیین سقف عرضه زمین متناسب با نیاز و عملکرد یکی از نکات مغفول در این طرح است که این موضوع مهم هم ازنظر توجه به منویات مقام معظم رهبری در خصوص حساسیت نسبت به ثروت عمومی و عدم تبدیل آن به ثروت خصوصی قابل نقد است و هم از بعد ملاحظات توسعه شهری و پرهیز از پراکنده رویی و رعایت ملاحظات زیست‌محیطی توسعه واجد اهمیت است. بر اساس درس‌آموخته‌های طرح‌های قبلی، توسعه مسکن، واگذاری گسترده اراضی بدون رعایت اولویت توسعه درون‌زا، باعث می‌شود تا در عمل، بهسازی بافت فرسوده درون‌شهری و نیز ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی به حاشیه رانده شود و همچنین تبعات واگذاری رانتی اراضی مرغوب، امضاهای طلایی و واگذارهای فاقد ضرورت یا اولویت، دامن‌گیر وزارت راه و شهرسازی شود. خطر چهارم به موضوع تسهیلات بانکی و تکالیف تعیین‌شده در این زمینه برای بانک‌ها مربوط است. در وضعیت موجود بانک‌ها در بهترین حالت سالانه ۸۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن می‌دهند که از این میزان تنها ۴۰ هزار میلیارد تومان مربوط به تسهیلات زنده و مابقی مربوط به تمدید تسهیلات قبلی است. این درحالی است که در این طرح بانک‌ها مکلف به پرداخت سالانه ۱۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن شده‌اند. معنای این موضوع آن است که در صورت اجرای این موضوع به دلیل فشار مضاعف واردشده بر بانک‌ها یا بانک‌ها مجبور به انتشار پول یا خط اعتباری شده و تسهیلات تورم‌زا پرداخت می‌کنند و یا اساسا تسهیلات پرداخت نخواهد شد؛ اما آنچه درنهایت می‌تواند مشکلات را در این زمینه برطرف کرده یا دست‌کم کاهش دهد استفاده از اهرم‌های قوی مالیاتی در بخش مسکن از یکسو و تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌ویژه خانه‌اولی‌هاست. بااین‌حال این طرح دارای سه نقطه قوت است. راه‌اندازی صندوق ملی مسکن به‌منظور تجمیع و تجهیز منابع، انتشار اوراق رهنی به‌منظور افزایش توان پرداخت تسهیلات و راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌های اجاره‌داری مهم‌ترین نکات مثبت تعبیه‌شده در این طرح هستند.
ثبت نظر
