بازار مسکن در خواب کوتاه به سر می‌برد

بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: کاهش مقطعی معاملات در بازار مسکن را اصلا نمی‌توان به‌عنوان رکود تلقی کرد. بازار مسکن در خواب کوتاه‌مدت قرار دارد و باوجودآنکه در تهران حدود ۲۰۰۰ معامله مسکن در بهمن‌ماه منعقد شده صحبت از رکود تحلیل عجولانه‌ای است. ما دیدیم که طی یک سال باوجود بیماری کرونا و رکود اقتصادی در ایران و تمام جهان، مسکن در تهران با حدود ۱۰۰ درصد افزایش قیمت مواجه شد. معاملات نیز باوجودآنکه از آبان‌ماه به علت انتخابات آمریکا به‌یک‌باره افت کرد، در ۱۰ ماهه امسال نسبت به سال قبل ۲۳ درصد افزایش یافت. این یعنی ورود سرمایه به بازار مسکن.

وی افزود: حالا به دلیل بحث برجام و نزدیک شدن به انتخابات ریاست جمهوری، مقداری خریدوفروش مسکن کاهش یافته و ممکن است تا اردیبهشت و خرداد این روند حاکم باشد اما پایدار نیست. معتقدم در سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با افزایش مواجه می‌شویم. برنامه‌های ما برای حوزه مسکن اشتباه بوده و هنوز هم مشکل را رفع نکرده‌ایم.۵۰ سال مسئله مسکن را کوچک شمرده‌ایم و با تحلیل‌های کوتاه‌مدت خواستیم آن را حل کنیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه آثاری از رکود بازار یا افت قیمت خانه برای سال آینده نمی‌بینم گفت: علت اینکه فعلا بخش مسکن وارد رکود شده کاملا مشخص است. مسکن در حال حاضر سعی می‌کند در یک فضای باثبات حرکت کند؛ زیرا معمولا تاثیرات روانی خیلی در این حوزه تاثیر می‌گذارد و هم‌اکنون تحت تاثیر مسائل سیاسی قرار دارد. از طرف دیگر غالب تولیدکنندگان مسکن، خرد هستند و تحلیل بلندمدت ندارند؛ چراکه بخش مسکن در ایران یک ساختار متشکل نیست و هیچ‌گاه دولت‌ها خرده سازندگان را در یک تشکیلات بزرگ قرار نداده‌اند. درواقع بسترهای ایجاد ساختار در بخش مسکن فراهم نیست و به همین دلیل دائما شاهد مقاطع رونق و رکود در این حوزه هستیم.

ستاریان خاطرنشان کرد: بعضی وقت‌ها که قیمت‌ها جهش می‌کند، برخی مسئولان دو تا مصاحبه می‌کنند با این تصور که دارند به بخش مسکن کمک می‌کنند؛ مثلا می‌گویند فعلا خانه نخرید تا ارزان شود اما با این صحبت به تولید مسکن هم ضربه وارد می‌کنند؛ زیرا تولیدکنندگان خرد تحلیل خاصی از اقتصاد مسکن ندارند. می‌خواهند زود سرمایه را بیاورند ۱۰ تا ۲۰ تا واحد احداث کنند و بروند. هیچ‌وقت هم در طول ۵۰ سال نیامدیم این‌ها را متشکل کنیم. ساخت‌وساز راکد می‌شود و معاملات پایین می‌آید؛ اما جالب است که در مقطع رکود قیمت‌ها بالا می‌رود؛ زیرا در دوره‌ای که رکود معاملاتی بوده، تولید مسکن خوابیده است.

وی با بیان اینکه دولت‌ها در ایران همیشه جدا از بخش خصوصی بوده‌اند گفت: دولت برنامه‌ریزی خود را دارد و اقتصاد مسکن و ساختمان رها شده است؛ درحالی‌که نیمی از نقدینگی کشور در بخش ساختمان است و جمعیت انبوهی در این حوزه کار می‌کنند. درواقع ما در کشور دو اقتصاد بزرگ داریم که یکی نفت و دیگری ساختمان است. هرکس در هر شغلی به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم به صنعت ساختمان مربوط است.

این کارشناس اقتصاد مسکن، سرمایه‌گذاران در ایران را به گنجشکی تشبیه کرد که با پرتاب یک سنگ پر می‌زنند اما در کشورهای توسعه‌یافته به دلیل وجود ساختار و برنامه‌ریزی بلندمدت معمولا اهداف بزرگ‌تری دنبال می‌شود. به همین دلیل بازارهای اقتصادی ازجمله مسکن مثل کشور ما متلاطم نیست.

ستاریان با بیان این ادعا که بعضی دست‌اندرکاران و مسئولان مرتبط با بخش مسکن مطالعه عمیقی ندارند گفت: بخش دولتی ما اساسا اطلاعاتی از حوزه بخش مسکن ندارد. یک‌بار در جهت حمایت از خریدار حرف‌هایی می‌زنند و حدود ۹۵ درصد تولیدکنندگان را سرکوب می‌کنند. بعد برای جبران مافات، حمایت‌های تشویقی می‌گذارند، یک‌دفعه قیمت‌ها بالا می‌رود. طی ۵۰ سال گذشته از قبل انقلاب هیچ کالایی به‌اندازه مسکن افزایش قیمت نداشته است. طلا و ارز یک‌دهم مسکن با افزایش قیمت مواجه شدند. هر مسئولی می‌آید یک ایده می‌دهد، معاونش هم یک طرح جلویش می‌گذارد. بعد می‌بینیم که بعد از هشت سال مشکل مسکن دست‌نخورده باقی مانده است. سال ۱۳۵۸ با معضل مسکن مواجه بودیم و هنوز هم هستیم. در بخش‌های علمی، اقتصادی و تکنولوژی پیشرفت داشتیم اما مشکلات بخش مسکن لاینحل باقی مانده است.

وی تصریح کرد: به‌جای آنکه متقاضیان را از مافیای مسکن بترسانیم سازندگان را در یک ساختار تشکیلاتی، منسجم کنیم و برنامه بلندمدت بریزیم. در حال حاضر تولیدکننده‌ای که ۲۰ واحد می‌سازد، وقتی شما حرف از رکود می‌زنید سرمایه‌اش را بیرون می‌برد. بعد که شما وعده یا احساس رونق و توسعه می‌دهید با حرص و ولع وارد بازار مسکن می‌شود. این چرخه دائم ادامه یافته و کسی به آن توجه نمی‌کند.

این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی از وضعیت این بازار در سال آینده گفت: به‌عنوان کسی که بخش مسکن را در ۴۰ سال گذشته مطالعه کرده می‌گویم رکود و رونق در یک ماه تاثیری در بخش مسکن نخواهد داشت. ما برای سال ۱۴۰۰ رونق اقتصادی را در ایران و به‌طورکلی شرق جهان پیش‌بینی می‌کنیم. البته منظور توسعه آرمانی نیست، بلکه توسعه نسبت به سال‌های قبل است. اگر این اتفاق بیفتد قطعا مسکن با رونق تولید، افزایش معاملات و رشد قیمت مواجه می‌شود. این افزایش قیمت تا زمانی که به نظام تعادل تولید برسیم ادامه می‌یابد و البته ممکن است در ماه‌هایی مثل زمان فعلی با ریزنوسان مواجه شود.

ستاریان در بیان راهکار مشکلات بازار مسکن گفت: در کشورهای توسعه‌یافته شرکت‌های بزرگ ساختمانی در یک تشکیلات منسجم تمام فرآیند تولید تا عرضه را بر عهده دارند و از ابزارهای مالی مثل بانک و بورس استفاده می‌کنند. حتی زیرساخت‌های شهری و فضاهای خدماتی توسط این شرکت‌ها ایجاد می‌شود. دولت هم با ابزارهای مالیاتی جلوی احتکار مسکن را می‌گیرد. درواقع تولید و عرضه در یک فرآیند متوازن حرکت می‌کند و به همین دلیل بازار مسکن کنترل می‌شود.

قیمت مسکن در تهران متری ۲۷.۴ میلیون تومان

بنابراین گزارش، دی‌ماه امسال متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در دی‌ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان می‌دهد. گزارش بهمن‌ماه هنوز ارائه نشده است.