بودجه ۱۴۰۰ بازار مسکن پایتخت را به کدام سو می‌برد؟

به گزارش صما، نمونه متاخر این تاثیرپذیری را در ماه‌های اخیر شاهد بودیم به‌طوری‌که برخی خوش‌بینی‌های سیاسی از روی کار آمدن دولت جدید در آمریکا و احتمال بازگشت این کشور به برجام که می‌تواند بر نرخ ارز تاثیرگذار باشد، سبب کاهش شدید معاملات مسکن در تهران شد و بر پایه آخرین آمار بانک مرکزی، میزان معاملات مسکن در تهران در ماه بهمن نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۰ درصد کاهش یافت.

ناظران بازار مسکن تهران بر این باورند که این فراز و نشیب‌های سیاسی در ماه‌های آینده نیز سایه خود را از سر این بازار کم نخواهد کرد، زیرا پس از اتمام تعطیلات نسبتا طولانی نوروز ۱۴۰۰، کشور وارد شرایط برگزاری انتخابات ریاست جمهوری می‌شود که تا پایان فصل بهار ادامه دارد؛ یعنی با آغاز فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن، شرایط سیاسی بر بازار حاکم می‌شود و می‌تواند بر معادلات و پیش‌بینی‌ها تاثیر بگذارد.

البته در این میان نباید از سهم اثرات بودجه ۱۴۰۰ بر بازارهای مالی و اقتصادی ازجمله مسکن تهران چشم‌پوشی کرد زیرا تصویب و اجرای یک بودجه انبساطی خود بر شاخص تورم تاثیر خواهد گذاشت و این تورم است که با تغییر قیمت‌ها بخصوص در حوزه دستمزد و نرخ مصالح ساختمانی، قیمت تمام‌شده مسکن را در کلان‌شهر تهران تعیین خواهد کرد.

برای بررسی آنچه بر بازار مسکن تهران در نیمه دوم امسال گذشته و اینکه چه آینده‌ای در سه‌ماهه آینده در انتظار آن است، با «حسین سلطان محمدی» کارشناس بازار مسکن گفت‌وگو شد که در ادامه آن را می‌خوانیم.

آمار اخیر بانک مرکزی از معاملات بازار مسکن تهران کمی ناامیدانه به نظر می‌رسد؛ علت را باید در چه عواملی جست‌وجو کرد؟

سلطان محمدی: پیش از ورود به بررسی آمارها باید گفت که داده‌های ماهانه در بخش مسکن می‌تواند با خطاهایی همراه باشد و الزاما منعکس‌کننده روند دقیق بازار نیست؛ این خطا بخصوص در زمانی که حجم معاملات کاهش می‌یابد، بیشتر می‌شود. ازاین‌رو نیاز است تا تعدیلات و اصلاحات لازم روی میانگین قیمت‌ها در داده‌های مسکن شهر تهران انجام شود زیرا گاهی ممکن است افزایش حجم معاملات در بخش خاصی از بازار شاخص کل را تحت تاثیر قرار دهد و به‌طور نادرستی شاخص را جابجا کند.

به‌طورمعمول در کشورهای توسعه‌یافته تعدیل‌هایی روی بررسی‌ها انجام می‌دهند تا معاملات را به یک مشخصات و میانگین واحد تبدیل کنند؛ مثلا اگر یک واحد مسکونی در منطقه‌ای شرایط بهتری دارد، قیمت را تعدیل می‌کنند که شاخص کل را تحت تاثیر قرار ندهد؛ بنابراین اگر بخواهیم قضاوت بهتری از بازار مسکن داشته باشیم باید دامنه تحولات را سه‌ماهه در نظر بگیریم.

نکته دومی که باید گفت اینکه بازار مسکن بازاری است که لَختی زیاد دارد و واکنش آن به تغییرات قیمت مثل بازار سهام و ارز آنی و لحظه‌ای نیست؛ علت این امر را می‌توان در چسبندگی زیاد قیمت‌ها جست‌وجو کرد؛ بنابراین گاهی چند ماه طول می‌کشد که فروشندگان و خریداران نسبت به قیمت‌های جدید قانع شوند و پای معامله ملک بیایند.

نکته سوم را باید در خوش‌بینی‌های زیادی که در دو سه ماه گذشته نسبت به آینده بازار و ریسک‌های بازار ایجاد شد، جست‌وجو کرد؛ زیرا با روی کار آمدن دولت جدید آمریکا و گمانه‌زنی درباره بازگشت این کشور به برجام تصور بر این بود که در مسائل ارزی کشور گشایش حاصل می‌شود و به‌نوبه خود تورم را کاهش می‌دهد. این امر سبب شد تا چشم‌انداز انتظارات تورمی به‌طور قابل‌ملاحظه‌ای کاهش یابد.

نکته سوم را باید در خوش‌بینی‌های زیادی که در دو سه ماه گذشته نسبت به درباره آینده بازار و ریسک‌های بازار ایجاد شد، جست‌وجو کرد؛ زیرا با روی کار آمدن دولت جدید آمریکا و گمانه‌زنی درباره بازگشت این کشور به برجام تصور بر این بود که در مسائل ارزی کشور گشایش حاصل می‌شود و به‌نوبه خود تورم را کاهش می‌دهد. این امر سبب شد تا چشم‌انداز انتظارات تورمی به‌طور قابل‌ملاحظه‌ای کاهش یابد. البته در هفته‌های اخیر مشخص شد که بازگشت به برجام به این آسانی که تصور می‌شد، نیست و حتی اگر دولت آمریکا در این مسیر حرکت کند، مسیر پرفراز و نشیبی خواهد بود و مقداری طول می‌کشد بنابراین خوش‌بینی‌های اولیه کمرنگ شد.

نرخ تورم در ماه‌های اخیر را تا چه میزان بر بازار مسکن تهران موثر می‌دانید؟

سلطان محمدی: اینکه بخش عمده‌ای از روندهای قیمت در بازار مسکن ناشی از تورم است، امر پنهانی نیست بخصوص اینکه شاخص نرخ تورم بخصوص در بخش نهاده‌های بخش مسکن در ماه‌های گذشته رشد قابل‌ملاحظه‌ای داشته است.

آخرین برآورد مرکز آمار ایران از افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در پاییز امسال نسبت به سال گذشته حکایت دارد؛ بنابراین سازندگان محاسبه می‌کنند که با قیمت‌های فعلی آیا توان آغاز پروژه جدید ساختمانی را دارند.

البته این را هم باید گفت که با توجه به اینکه در آستانه سال جدید هستیم و در سال آینده نرخ دستمزدها و قیمت تمام‌شده کالاها افزایش خواهد داشت که اثر خود را بر قیمت‌های تمام‌شده بخش مسکن خواهد گذاشت و به نظر می‌رسد این قیمت‌ها همچنان رو به افزایش یابد و به همین دلیل سازنده و مالک از اینکه ملک خود را به قیمت پایین‌تری بفروشد، پرهیز می‌کند.

دلیل اصلی کاهش ۷۰ درصدی معاملات در بهمن‌ماه پایتخت چه بود؟

سلطان محمدی: بهمن امسال یکی از ماه‌هایی بود که حجم معاملات هم در مقایسه با ماه‌های قبل و ماه‌های مشابه سال‌های قبل کاهش جدی داشت که یکی از عوامل آن ناشی از شرایط نااطمینانی و تعدیلات در بازار بود؛ خریدار این امید را داشت که با قیمت پایین‌تری ملک بخرد و از طرفی فروشندگان در برابر کاهش قیمت‌ها مقاومت داشتند و می‌گفتند با تورم ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمت‌ها نباید کاهشی شود؛ وقتی صحبت از چسبندگی قیمت در بازار مسکن می‌کنیم دقیقا همین است که طرفین معامله یعنی بخش عرضه و تقاضا به این نتیجه برسند در چه نقشه‌ای تعادل کنند که امری زمان‌بر است.

آیا اخذ مالیات از خانه‌های خالی به عرضه مسکن کمک نخواهد کرد؟

سلطان محمدی: مالیات مشمول خانه نوساز نمی‌شود؛ این را هم توجه داشته باشیم که حجم ساخت‌وساز در دو سه سال گذشته باوجود رشد شدید قیمت‌ها افزایش چندانی نداشته و حتی به ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور رسیده درحالی‌که در دوره‌های رونق قبلی تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در سال هم ساخته می‌شد این مولفه را وقتی کنار افزایش چند برابری قیمت‌ها می‌گذاریم، به این نتیجه می‌رسیم که باوجود افزایش نرخ مسکن، هنوز این بازار برای سرمایه‌گذاران جذاب نیست.

برآورد شما از قیمت مصالح ساختمانی و قیمت هر مترمربع مسکن در تهران چقدر است؟

سلطان محمدی: آخرین گزارش مرکز آمار از رشد حدود ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در پاییز امسال حکایت دارد که این افزایش برای سازندگان مسکن قابل‌لمس است؛ آن‌ها تصور می‌کنند که با روند فعلی قیمت تمام‌شده احتمال ریزش قیمت پایین است و قادر به جایگزینی نیستند یعنی فکر می‌کنند که اگر با قیمت‌های موجود واحدهای ساخته‌شده را بفروشند، قادر نیستند با قیمت جدید مصالح، ملک جدید بسازند و برایشان مقرون‌به‌صرفه نیست لذا سعی می‌کنند پروژه‌های فعلی را با قیمت مناسب‌تری بفروشند تا پروژه جدیدی را شروع کنند.

یعنی هم قیمت‌ها بالا رفته، هم ریسک‌ها افزایش یافته و هم فشارهای قانونی و مراجع ذی مدخل در بخش مسکن هم مزید بر علت شده است ضمن آنکه قیمت زمین نیز رو به افزایش است.

باید گفت قیمت زمین در طول سه سال گذشته عامل مهمی در افزایش قیمت مسکن بود و تا چاره‌اندیشی نشود روند افزایش قیمت مسکن کمابیش افزایش می‌یابد زیرا برداشت بسیاری از سازندگان این است که زمین کالایی بسیار گران و کمیاب است به‌طوری‌که در تهران ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت ساخت مسکن را زمین تشکیل می‌دهد.

برداشت بسیاری از سازندگان این است که زمین کالایی بسیار گران و کمیاب است به‌طوری‌که در تهران ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت ساخت مسکن را زمین تشکیل می‌دهد.

این نکته را هم توجه کنیم که قرار است عوارض شهرداری برای ساخت‌وساز شهری سال دیگر ۵۰ درصد افزایش یابد؛ مالیات‌ها هم رو به افزایش است و قیمت مصالح ساختمانی هم ۱۰۰ درصد رشد کرده است؛ در چنین شرایطی سازندگان به کاهش قیمت‌ها فکر نمی‌کنند.

به‌طورکلی باید بگوییم که بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری جدید در سال‌های اخیر چندان جذابیتی نداشته و لذا مازاد عرضه‌ای در بازار وجود ندارد که روی کاهش قیمت‌ها فشار بیاورد و فروشندگان به مسابقه فروش ملک روی بیاورند ضمن آنکه تقاضای خانوارها هم به دلیل افزایش قیمت‌ها کاهش محسوسی داشته است.

با این رویکرد درباره قیمت تمام‌شده مسکن در تهران نمی‌توان به‌طور قطعی یک عدد ثابت در نظر گرفت زیرا با کیفیت ساخت‌وساز می‌تواند تغییر کند اما به‌طورکلی یک مسکن حداقلی را می‌توان با قیمت هر مترمربع چهار تا پنج میلیون تومان در تهران ساخت اما برای مسکن متوسط و خوب شهری عدد به بالای ۱۰ میلیون تومان می‌رسد.

پیش‌بینی شما برای آینده بازار مسکن تهران در بهار ۱۴۰۰ چیست؟

سلطان محمدی: پیش‌بینی دو سه‌ماهه برای بازار سخت است چون متغییرهای سیاسی، قانون بودجه، سیاست خارجی و انتخابات ریاست جمهوری باعث بروز نااطمینانی‌هایی در بازار می‌شود. برای مثال کنشگران اقتصادی اکنون که لایحه بودجه سال‌ آینده در مجلس در دست بررسی است، علامت‌هایی را دریافت کرده‌اند که نشان می‌دهد این بودجه ماهیت تورم‌زایی دارد و اراده جدی در دولت و مجلس برای کنترل تورم ناشی از آن دیده نمی‌شود. البته به‌طورمعمول سال آخر ریاست جمهوری این ویژگی را دارد که دولت‌ها می‌خواهند گشاده دستانه عمل کنند و نمایندگان هم به دلیل نگاه سیاسی از سیاست‌های انقباضی در تدوین بودجه پرهیز می‌کنند.

از سوی دیگر اگر به چرخه‌های مسکن توجه کنیم، علی‌الاصول باید بگوییم که وارد دوره رکودی شویم و انتظار نداریم افزایش قیمتی که سال گذشته رخ داد تداوم داشته باشد؛ اگر در بازار مسکن قائل به چیزی به نام حباب باشیم که بسیاری از اقتصاددانان درباره آن تردید دارند و اگر شاخص‌های بنیادین در بازار مسکن مثل نسبت قیمت به درآمد را مبنا قرار دهیم، قیمت‌ها در حد بالایی قرار دارد.

البته اگر شرایط تورمی نبود، می‌شد انتظار داشت که بازار مسکن پایتخت با آرامش روبرو شود و افزایش یا کاهش محدود داشته باشیم ولی شرایط تورمی اثر خود را بر بازار می‌گذارد و این خوش‌بینی را خنثی می‌کند؛ حال اگر سال آینده هم تورم ۳۰ یا ۴۰ درصدی داشته باشیم، به میزانی بر بازار مسکن منعکس می‌شود.

ما انتظار نداریم که رشد قیمت‌ها در بازار مسکن از تورم بیشتر باشد اما همین امر هم به این معنا نیست که قیمت‌ها در بازار کاهشی باشد و بنابراین می‌توان گفت می‌توانیم افزایش محدودتری را در سال آینده تجربه کنیم مگر اینکه اتفاقاتی در صحنه سیاسی رخ دهد که سبب کاهش نرخ ارز و گشایش در واردات شود و کاهش ریسک‌های میان‌مدت و بلندمدت اقتصادی ازنظر کنشگران بازار مسکن کاهش یابد.

آیا هرآنچه بر بازار مسکن تهران رخ می‌دهد، در بازار سایر شهرهای کشور نیز به وقوع خواهد پیوست؟

سلطان محمدی: متغییرهای موثر بر بازار مسکن تهران در همه کشور کمابیش وجود دارد اما همبستگی قیمت مسکن در تهران با شهرهای مختلف متفاوت است؛ تهران بیشترین همبستگی را با کرج دارد و ضریب همبستگی این دو بالای ۹۵ درصد است اما همین شاخص همبستگی بین تهران و شهرهای بزرگ بالای ۷۰ تا ۸۰ درصد برآورد می‌شود.

بااین‌حال این بدان معنی نیست که هرآن چه در بازار مسکن تهران رخ می‌دهد در سایر شهرها نیز قابل‌تعمیم است؛ برخی شهرها همبستگی زیادی با تهران ندارند و نرخ مسکن به متغیرهایی چون میزان عرضه زمین، میزان ساخت‌وساز در سال گذشته، مهاجرت مثبت و منفی مرتبط است.

درهرصورت افزایش قیمتی که در سال‌های اخیر در مسکن تهران رخ داد، با یک درجه شدت کمتر در سطح کشور بخصوص در مراکز شهرهای بزرگ و استان‌های شمالی رخ داد اما شاخص‌ها نشان داد که افزایش قیمت در سایر شهرها همچنان کمتر از تهران است.