سال رکوردشکنی تهران در رکود ساختمانی

به گزارش دنیای اقتصاد، پیش‌تر، شدیدترین رکود ساختمانی، در سال ۹۴ با تیراژ ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد رقم خورده بود؛ اما به‌احتمال‌زیاد، تیراژ عرضه مسکن در تهران ۹۹ پایین‌تر از ۵۵ هزار واحد خواهد شد. چهار ویرانگر این بازار معرفی شده است.

احتمالات موجود در خصوص روند ساخت‌وساز در موعد زمانی محدود باقی‌مانده تا پایان سال از پیش‌بینی ثبت رکورد ۱۶ ساله رکود ساختمانی در شهر تهران طی سال ۹۹ خبر می‌دهد. بررسی‌ها با استناد به آمار ۱۶ ساله ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد به‌احتمال‌زیاد و با توجه به میزان ساخت‌وسازهای شهر تهران در ۱۱ ماه اول سال جاری و فاصله آن با کف تیراژ ساختمانی در این بازه زمانی، به‌احتمال‌زیاد سال ۹۹، رکورددار رکود ساختمانی از ابتدای سال ۸۳ تاکنون خواهد بود.

بر اساس آمارهای رسمی، طی ۱۶ سال اخیر یعنی از ابتدای سال ۸۳ تا انتهای سال ۹۸ در هر سال به‌طور میانگین ۱۲۶ هزار و ۵۳۶ واحد مسکونی در پایتخت مجوز ساخت یا پروانه ساختمانی دریافت کرده و فرآیند ساخت آن وارد پروسه اجرا شد. بیشترین تیراژ سالانه ساخت مسکن در تهران بر اساس تعداد واحدهای مسکونی که برای ساخت پروانه دریافت کردند مربوط به سال ۹۱ بود که در این سال مجموعا ۲۵۳ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرد. سال ۹۱ به لحاظ میزان ساخت‌وساز در شهر تهران به سال سونامی ساخت مسکن معروف شد. کمترین تیراژ ساختمانی در ۱۶ سال اخیر نیز مربوط به سال ۹۴ بود که در این سال تحت تاثیر رکود شدید در فعالیت‌های سازنده‌های مسکن، تنها ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در تهران، پروانه ساخت دریافت کردند.

این در حالی است که در ۱۱ ماه ابتدایی سال جاری، یعنی فاصله زمانی ابتدای فروردین تا پایان بهمن امسال نیز مجموعا ۴۷ هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند.

درواقع به‌طور متوسط در سال جاری در هرماه تنها حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی پروانه ساخت‌وساز گرفته‌اند.

کمترین تیراژ ساختمانی در شهر تهران در حالی در سال ۹۴ معادل ساخت ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رقم خورده است که در ۱۱ ماه ابتدای سال جاری مجموعا ۴۷ هزار واحد مسکونی در پایتخت پروانه ساخت دریافت کرده‌اند. این موضوع نشان می‌دهد در صورتی سال ۹۹ رکورد ۱۶ ساله رکود ساختمانی در شهر تهران را نخواهد شکست که حداقل در اسفندماه امسال ۱۸ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی دیگر پروانه ساختمانی دریافت کرده و عملیات ساخت آن‌ها رسما آغاز شود.

این در حالی است که از ابتدا امسال تاکنون در هرماه به‌طور متوسط تنها حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در تهران مجوز ساخت دریافت کرده است که شروع به ساخت بیش از ۱۸ هزار واحد مسکونی تنها در فاصله یک ماه آن‌هم ماه پایانی سال جاری، بسیار بعید به نظر می‌رسد. در سال ۹۸ نیز مجموعا ۶۶ هزار واحد مسکونی در تهران پروانه ساختمانی دریافت کرد. این موضوع نشان می‌دهد در این سال نیز در هرماه به‌طور متوسط حدود ۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران پروانه ساخت دریافت کرده است. در سال ۹۷ نیز در هرماه به‌طور متوسط حدود ۶ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرده و عملیات ساختمانی آن‌ها آغاز شد. به‌این‌ترتیب، رسیدن تیراژ ساختمانی در مقطع زمانی فعلی به ۱۸ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی تنها در یک ماه، امری بسیار بعید به نظر می‌رسد. ازاین‌رو، از هم‌اکنون و قبل از اعلام آمار رسمی مربوط به تیراژ ساختمانی شهر تهران در سال ۹۹، به نظر می‌رسد امسال، سال رکوردشکنی رکود ساختمانی از سال ۸۳ تاکنون باشد.

این در حالی است که نیازسنجی‌های صورت گرفته در خصوص کف حداقلی نیاز شهر تهران به ساخت‌وسازهای جدید در هر سال نشان می‌دهد، در هر سال دست‌کم باید ۹۵ هزار واحد مسکونی در پایتخت احداث شود؛ یعنی لازم است در هر سال دست‌کم ۹۵ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت‌وساز دریافت کرده و سالانه معادل همین میزان واحد مسکونی تازه‌ساز به بازار مسکن پایتخت عرضه شود تا در کنار عرضه سایر واحدهای مسکونی، نیاز بازار مسکن به واحدهای مسکونی نوساز تامین شود.

این در حالی است که از سال ۹۴ تاکنون، در هرسال کمتر از کف حداقلی نیاز به ساخت‌وساز جدید در شهر تهران تامین شده است؛ یعنی از سال ۹۴ تاکنون-طی ۶ سال اخیر- همواره تیراژ ساختمانی شهر تهران کمتر از ۹۵ هزار واحد مسکونی بوده است. این موضوع معضل کمبود عرضه جدید به بازار مسکن را در سال‌های اخیر به دنبال داشته است. کمبود عرضه مسکن یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید جهش قیمت و التهاب در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در دوره اخیر جهش قیمت در معاملات ملکی است.

این در حالی است که هم‌اکنون بازار معاملات مسکن شهر تهران با معضل کمبود عرضه واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌ساز مواجه است. در شرایطی که بازار معاملات مسکن در وضعیت غیررکودی قرار داشته باشد دست‌کم در هرماه باید ۱۰ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت برسد. این در حالی است که در شرایط عادی معمولا حدود نیمی از معاملات خرید مسکن از بازار واحدهای مسکونی نوساز انجام می‌شود. این موضوع به آن معنی است که در هرماه در شرایط غیررکودی حجمی معادل حدود ۵ هزار واحد مسکونی نوساز باید برای عرضه و خریدوفروش در بازار معاملات ملک وجود داشته باشد تا پاسخگوی نیاز موجود در این زمینه باشد.

طبیعی است در دوره‌های رونق معاملات مسکن که تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی بیش از ۱۰ هزار فقره در ماه است، به‌طورقطع تعداد واحدهای مسکونی نوساز برای خریدوفروش در بازار مسکن پایتخت افزایش می‌یابد و معادل ۵۰ درصد کل معاملات خرید مسکن است. این در حالی است که در سال ۹۹ به‌طور متوسط در هرماه حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی نوساز مجوز ساخت دریافت کردند. این میزان از نصف نیاز بازار معاملات شهر تهران به عرضه واحدهای مسکونی نوساز در یک ماه که بازار معاملات مسکن در شرایط عادی قرار داشته باشد کمتر است.

شرایط موجود نشان می‌دهد حتی این میزان نیز به‌طور کامل و در موعد زمانی تعیین‌شده ساخته و تکمیل نمی‌شوند تا به بازار عرضه شوند‌ بلکه همواره بخشی از این واحدها نیمه‌کاره مانده و عرضه آن‌ها به بازار با تاخیر انجام می‌شود و بنابراین حتی همین میزان واحد نوساز نیز در زمان مناسب به بازار عرضه نخواهد شد.

۴ عامل موثر در تشدید رکود ساختمانی

بررسی‌های نشان می‌دهد، شواهد در حالی از احتمال قریب‌به‌یقین برای ثبت سال‌۹۹ به‌عنوان سال رکورددار رکود ساخت‌وساز پایتخت طی ۱۶ سال اخیر خبر می‌دهد که دست‌کم می‌توان به نقش ۴ عامل رکودساز در این بازار اشاره کرد. هویت این چهار ویرانگر بازار مسکن شهر تهران که منجر به تشدید رکود ساختمانی در شهر تهران در سال جاری شده است نشان می‌دهد همه این عوامل دست‌به‌دست هم‌ داده‌اند تا در سال جاری تیراژ ساختمانی به کمتر از رکورد کمترین میزان ساخت‌وساز مسکن از سال ۸۳ تاکنون برسد.

اولین عامل به رکود ساخت‌وساز ناشی از رکود معاملات خرید مسکن برمی‌گردد. بازار معاملات مسکن شهر تهران هم‌اکنون در رکود معاملاتی عمیقی قرار دارد به‌گونه‌ای که سطح معاملات خرید مسکن در ماه‌های اخیر کمتر از کف حداقلی بوده است. این عامل ناشی از تورم بالای مسکن و استمرار آن در دو سال و نیم گذشته است. خریدهای یک‌ساله از بازار معاملات مسکن شهر تهران به‌طور متوسط کمتر از ۸۰ درصد نبض عادی بازار معاملات مسکن بوده است. این در حالی است که در سه سال اخیر به‌طور متوسط تورم سالانه مسکن بیش از ۶۰ درصد به ثبت رسیده است.

به‌این‌ترتیب هم‌اکنون بازار ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران با دو چالش مهم مواجه است. اول آنکه حجم ساخت‌وسازهای جدید در این شهر کمتر از کف حداقلی نیاز به عرضه واحد مسکونی نوساز است و دوم آنکه در شرایطی به‌طور متوسط در سال ۹۹ در شهر تهران و در هرماه تنها حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت کرده‌اند که در شرایط عادی حداقل در هرماه باید ۵ هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن عرضه شود تا در بازار معاملات ملک پاسخگوی نیاز متقاضیان خرید باشد.

بااین‌حال رکود در بازار معاملات خرید واحدهای مسکونی که منجر به فروش نرفتن حجم زیادی از واحدهای مسکونی نوساز و آماده عرضه به بازار ملک شده است، یکی از مهم‌ترین موانع ورود برخی سازنده‌ها به بازار ساخت‌‌وساز درنتیجه ناتوانی در تامین مالی برای ساخت مسکن است.

از سوی دیگر، تورم زمین مانع دوم در مسیر فعالیت ساختمانی سازنده‌ها محسوب می‌شود. پاییز امسال بازار زمین تورم ۱۰۰ درصدی را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل تجربه کرد. این در حالی است که زمین هزینه‌برترین و گران‌ترین جزء ساخت‌وسازها به‌خصوص در شهر تهران است. هم‌اکنون بیش از ۶۰ درصد هزینه ساخت مسکن در شهر تهران بنا بر اعلام سازنده‌ها به‌طور متوسط مربوط به هزینه تامین زمین و ملک کلنگی برای ساخت‌وساز است و همین تورم بالا یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز بوده است. بازار مصالح ساختمانی نیز در سال جاری با تورم بالا مواجه شد. درواقع این عامل نیز به‌عنوان سومین مانع فعالیت سازنده‌ها در بازار ساخت‌وساز قابل اشاره است. قیمت مصالح ساختمانی در سال جاری با افزایش ۷۰ درصدی مواجه شد و این موضوع باعث شد تامین مصالح ساختمانی نیز مانند تامین زمین و هزینه‌های مربوط به آن به دشواری‌های سازنده‌ها برای ورود به پروژه‌های ساختمانی جدید تبدیل شود.

چهارمین عامل ویرانگر بازار ساخت‌وساز و عرضه مسکن نوساز در شهر تهران به حاشیه امن ساختمان‌های نیمه‌کاره در شهر تهران و نبود تهدید جدی برای سازنده‌های کم‌کار درنتیجه تاخیر در تکمیل واحدهای مسکونی و عرضه آن‌ها به بازار مسکن برمی‌گردد. درحالی‌که سازنده‌ها یک پروسه قانونی دو‌ساله از زمان صدور پروانه ساختمانی تا دریافت پایان‌کار و اتمام عملیات ساختمانی در اختیار دارند اما در بسیاری از موارد این پروسه رعایت نمی‌شود و ساخت‌وسازها برای مدت‌زمانی طولانی نیمه‌کاره باقی می‌مانند. این در حالی است که اگر عوارض سنگین شهری برای پروژه‌های نیمه‌کاره تعیین می‌شد که مدت‌زمان زیادی از مهلت قانونی آن‌ها برای اتمام کار سپری شده است این حاشیه امن از بین می‌رفت و روند عرضه جدید به بازار مسکن تسریع می‌شد. خود این عامل در تعادل‌بخشی عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران‌ و کمک به ساماندهی قیمت‌ها موثر بود.

دنیای اقتصاد نوشت، درصورتی‌که شرایط در بازار ساخت‌و‌ساز شهر تهران به روال فعلی ادامه داشته باشد فعلا امیدی از بابت بهبود شرایط فعالیت‌های ساختمانی و عرضه مسکن نوساز به بازار معاملات املاک پایتخت وجود نخواهد داشت. هم‌اکنون سه عامل اول ویرانگر بازار ساخت‌وساز مسکن شهر تهران در نقش عوامل محدودکننده‌ برای ساخت‌وساز وارد عمل شده اما عامل چهارم به‌عنوان نوعی کم‌کاری از جانب برخی از فعالان سمت عرضه مسکن قابل‌شناسایی است.