اسفند متفاوت در بازار مسکن

بررسی‌های میدانی از بازار معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد: بازار خریدوفروش ملک امسال در حال سپری کردن شب عید متفاوتی نسبت به سال‌های گذشته است. تفاوت مهم بازار مسکن در شب عید امسال (چند هفته پایانی سال) نسبت به سال‌های گذشته در تغییر رفتار فروشنده‌ها خلاصه می‌شود. بررسی‌های میدانی از واسطه‌ها و فعالان ملکی حاکی از آن است که در حال حاضر دو گروه فروشنده در بازار هستند. گروه نخست سازندگانی هستند که فقط در صورت نیاز فوری به منابع مالی حاضر به معامله می‌شوند و گروه دوم فروشندگانی که با پیش‌بینی احتمال کاهش قیمت‌ها در ماه‌های آتی، همچنان در بازار باقی‌مانده‌اند و به‌دنبال «صید خریدار» هستند.

بازار مسکن در سال جاری دو نیمه متفاوت داشت. در نیمه نخست امسال، این بازار به‌دنبال تاثیرگذاری عوامل بیرونی و نوسانات سایر بازارها برخلاف برخی پیش‌بینی‌ها مبنی بر کند شدن شتاب رشد قیمت‌ها، تورم ماهانه قابل‌توجهی را ثبت کرد. آمار رسمی منتشر شده از تحولات بازار مسکن در پنج ماه نخست سال جاری حاکی از آن است تورم ماهانه قیمت ملک در پایتخت در این ماه‌ها دورقمی بوده است. در این بازه زمانی به‌غیراز ماه‌های فروردین و شهریور، نرخ رشد قیمت مسکن در اکثر ماه‌ها دورقمی بود تا بازار مسکن در سال ۹۹ نیز به جهش قیمتی خود ادامه دهد؛ اما نیمه دوم سال، بازار مسکن با توقف جهش قیمتی و حتی ریزش قیمت‌ها در برخی مناطق شمالی و جنوبی شهر مواجه شد.

از نیمه فصل پاییز هم‌زمان با کاهش ریسک غیراقتصادی، روند رشد قیمت مسکن ابتدا متوقف شد و سپس کاهش پیدا کرد. بااین‌حال این روند چندان تداوم نداشت و میانگین قیمت مسکن از ابتدای فصل زمستان مجددا در مسیر رشد قرار گرفت. اکنون نیز در آخرین بررسی‌های بانک مرکزی از روند تحولات بازار مسکن مشخص شده که میانگین قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران از کانال ۲۸ میلیون تومان در هر مترمربع عبور کرده است. به‌طوری‌که مطابق با گزارش رسمی بانک مرکزی، متوسط قیمت آپارتمان در بهمن نسبت به ابتدای فصل زمستان معادل ۷/ ۳ درصد رشد کرد.

به تعبیری می‌توان به استناد آمار اعلام کرد، در نیمه نخست سال، بازار مسکن در هرماه با شوک قیمتی جدید مواجه می‌شد درصورتی‌که نیمه دوم را متفاوت آغاز کرد، در آبان‌ماه ورق معاملات ملک در بازار مسکن تهران برگشت و تورم دورقمی نیمه نخست سال، در این ماه به کمتر از ۲ درصد رسید تا ورود به دوره پساجهش قیمتی مسکن آغاز شود.

هرچند مرور جزئی‌تر گزارش بانک مرکزی درباره روند تحولات قیمتی در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران نشان می‌دهد: تمامی مناطق شهر تهران یک روند ثابت در جهت رشد یا افزایش قیمت را تجربه نکرده‌اند. به‌طوری‌که برخلاف برخی مناطق مسکونی شهر تهران که میانگین قیمت مسکن نسبت به ابتدای فصل زمستان در آن‌ها رشد داشته، در هشت منطقه نیز کاهش قیمت مسکن رخ داده است.

این گزارش حاکی از آن است که بیشترین کاهش قیمت نیز مربوط به منطقه ۱۲ تهران است که ۳۷/ ۷ درصد کاهش قیمت را تجربه کرده است.

منطقه ۱۰ با رشد منفی ۳۶/ ۲ درصد، منطقه ۱۸ با رشد منفی ۳۴/ ۱ درصد، منطقه ۱۳ با ۲۹/ ۱ درصد، منطقه ۶ با ۰۳/ ۰ درصد، منطقه ۱۵ با ۲۶/ ۰ درصد، منطقه یک با ۲۴/ ۰ درصد و منطقه ۳ با ۰۳/ ۰ درصد هشت منطقه‌ای بودند که در دومین ماه زمستان کاهش قیمت را تجربه کردند.

در این میان از نگاه کارشناسان و فعالان بازار مسکن عاملی که بیشترین تاثیر را در پایداری رشد قیمت مسکن داشته افزایش قیمت نهاده‌های تولید به‌ویژه مصالح ساختمانی بوده است. برخی از آن‌ها عنوان می‌کنند: مصالح و مواد ساختمانی به‌طور متوسط حدود ۲۵ درصد از هزینه تولید ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد. نکته قابل‌توجه آنکه تولید اکثر این محصولات در داخل کشور است و وابستگی پایین این محصولات به نرخ ارز (مانند سیمان، کاشی و سرامیک و…) است. برخی مانند فولاد، از قیمت‌های جهانی تاثیر مستقیم می‌گیرند. نکته قابل‌توجه دیگر عدم رشد قیمت این مواد و مصالح ناشی از تورم مزمن اقتصاد بوده و جدا از نوسانات نرخ ارز رشد قیمت سالانه را تجربه می‌کنند. از طرف دیگر این فعالان بازار مسکن با اشاره به بالابودن سهم زمین در هزینه‌های ساخت‌وساز عنوان می‌کنند: ازآنجاکه حداقل ۹۰ درصد از تولید مسکن کشور در اختیار بخش خصوصی و بدون هیچ‌گونه حمایتی است و تهیه زمین کلیدی‌ترین نهاده و نقطه آغاز زنجیره تولید این بخش است، با توجه به ثابت بودن میزان عرضه زمین، به سمت کمیاب شدن این نهاده به‌ویژه در کلان‌شهرها در حال حرکت هستیم. همین امر در متوقف نشدن روند رشد قیمت مسکن موثر بوده است. نظرسنجی اخیر انجام شده در مورد روند آتی قیمت در بازار از تعدادی فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد در صورت کاهش ریسک غیراقتصادی، احتمال کاهش قیمت‌ها و تخلیه حباب‌مسکن وجود دارد. ازاین‌رو دو نگاه متفاوت میان فعالان سمت عرضه بازار مسکن به وجود آمده است.

گروه نخست افرادی هستند که با پیش‌بینی رشد تورم عمومی، رشد قیمت‌ها را در بازار مسکن در ماه‌های آتی محتمل می‌دانند و از همین رو تمایل زیادی به فروش ندارند. این گروه عمدتا با ارائه قیمت پیشنهادی عجیب‌وغریب، عملا از فروش ملک خود سر باز می‌زنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد فقط یک عامل این گروه را ناچار به حضور قطعی در بازار و فروش ملک نوساز خود می‌کنند.

این سازندگان درصورتی‌که نیاز فوری به منابع مالی داشته باشند یا اصطلاحا «پول لازم» باشند حاضر به معامله می‌شوند در غیر این‌ صورت تمایل دارند حداقل تا پس از تمام شدن تعطیلات نوروزی صبر کنند و پس‌ازآن برای فروش یا عدم فروش ملک خود تصمیم‌گیری کنند. برخی از واسطه‌های ملک عنوان می‌کنند نامشخص بودن وضعیت نوسانات سایر بازارها، در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری سال ۱۴۰۰ و عدم تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی (مذاکره با طرف خارجی) ازجمله عوامل بروز تردید در میان این گروه از فروشندگان است.

اما گروه دوم سازندگانی هستند که احتمال کاهش قیمت مسکن را در ماه‌های آتی قوی می‌دانند. ازاین‌رو برخلاف سال‌های گذشته که عمدتا در دو هفته پایانی از بازار خارج می‌شدند همچنان در بازار حضور دارند.

واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند این گروه از فروشندگان تلاش می‌کنند هر طور شده فایل موردنظر خود را بفروشند و از همین جهت با مراجعه روزانه، اصطلاحا به‌دنبال «صید خریدار» هستند. جالب آنکه به گفته مشاوران املاک در صورت هم‌زمانی حضور این گروه از فروشندگان با برخی مراجعه‌کنندگان به بازار، حتی درصورتی‌که متقاضیان به‌دنبال اجاره ملک باشند تلاش می‌کنند تا آن‌ها را به خرید ملک ترغیب کنند.

آن‌طور که واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند این گروه از فروشندگان برای به نتیجه رسیدن تلاش خود، حتی حاضر می‌شوند حدود قیمت‌های پیشنهادی خود را تعدیل کنند.

در این میان برخی از عرضه‌کنندگان ملک با اشاره به تصویب مالیات‌های جدید برای بخش مسکن در سال آینده گمان می‌کنند در صورت اجرا می‌تواند تا حدودی بر کاهش قیمت‌ اسمی موثر باشد.

برآورد واسطه‌های ملکی حاکی است بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی از کل معاملات ملکی انجام شده طی یک سال و نیم اخیر، توسط خریداران غیرمصرفی خریداری شده است که بخش قابل‌توجهی از آن‌ها بدون استفاده، برای سرمایه‌گذاری نگهداری (منجمد) شده است. مالیات سالانه بر املاک، بلافاصله می‌تواند مالکان بخش زیادی از این املاک را تحریک به اجاره یا تحریک به فروش کند. این اتفاق علی‌القاعده برای پوشش هزینه مالیات سالانه اتفاق می‌افتد که اثر آن به شکل افزایش عرضه در بازار معاملات مسکن و فراهم شدن زمینه برای کاهش قیمت اسمی و تخلیه حباب قیمت در شهرهای بزرگ خواهد بود.

دیدگاه کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن در مورد روند آتی بازار مسکن نیز قابل‌توجه است.

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن معتقد است دو دسته پارامترهای بیرونی و درونی بر روند آتی بازار مسکن طی ماه‌های آتی اثرگذار است.

فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با بیان اینکه از ابتدای سال جاری بازار مسکن شرایط متفاوتی را تجربه کرد، گفت: این بازار اگرچه در نیمه نخست امسال تورم ماهانه متفاوتی را داشت اما از نیمه آبان‌ماه با کاهش ریسک غیراقتصادی، از شتاب رشد قیمت مسکن کاسته و حتی طی یک ماه پایانی پاییز منفی شد اما با آغاز زمستان، مجددا قیمت مسکن در مسیر رشد قرار گرفت.

وی ادامه داد: بررسی تحولات بازار مسکن طی ماه‌های گذشته حاکی از آن است که این بخش احتمالا در چند ماه آتی نیز تحت تاثیر دو دسته از عوامل درونی و بیرونی موثر بر این بخش، روند متفاوتی را طی خواهد کرد.

وی با اشاره به مهم‌ترین پارامترهای درونی اثرگذار بر این بازار تصریح کرد: ازجمله مهم‌‌ترین عوامل تاثیرگذار بر روند قیمتی بازار مسکن تورم مصالح ساختمانی بوده است. به‌طور طبیعی افزایش قیمت مصالح ساختمانی، روی قیمت تمام‌شده و نهایتا روی قیمت‌های فروش آپارتمان می‌تواند به‌طور مستقیم اثرگذار باشد. چنان‌که در ابتدای زمستان تورم مصالح ساختمانی در برخی مناطق شهری منجر به رشد مجدد میانگین قیمت مسکن شد.

وی به چگونگی اثرگذاری این پارامتر در یک بازه زمانی بلندمدت‌تر اشاره کرد و گفت: نکته مهم آن است که به‌تبع افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی، تولید در بخش مسکن و ساختمان چندان با صرفه اقتصادی همراه نیست و همین امر به بی‌انگیزگی بخش عرضه برای ساخت‌وساز و نهایتا به مختل شدن جریان عرضه منجر خواهد شد.

این صاحب‌نظر بازار مسکن درعین‌حال به پارامترهای بیرونی اثرگذار بر این بخش اشاره کرد و افزود: از میان تمامی عوامل بیرونی همچون نوسانات بازار ارز، سهام و…. عاملی که بیش از همه می‌تواند سمت‌وسوی این بازار را تحت تأثیر قرار دهد، تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی به‌ویژه در حوزه مذاکرات با طرف خارجی است.

وی دراین‌باره توضیح داد: تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی به معنی دستیابی به نتایج مثبت در مذاکرات با طرف‌های خارجی، می‌تواند سیگنال مثبتی برای آغاز فعالیت‌های اقتصادی ازجمله فعالیت در بخش مسکن باشد؛ چراکه در این شرایط فعالیت در این بخش همراه با توجیه اقتصادی خواهد بود.

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن تاکید کرد: درصورتی‌که ریسک غیراقتصادی افزایش پیدا کند و سیگنال مثبتی از به نتیجه رسیدن مذاکرات مشاهده نشود، روند تبدیل دارایی به منابع مالی افزایش پیدا می‌کند چراکه قطعا برآیند روابط خارجی تاثیر معناداری بر بازارهای دارایی به‌ویژه ارز خواهد گذاشت و درصورتی‌که این بازار با جهش مواجه شود به‌طور طبیعی سایر بازارها ازجمله بازار مسکن نیز با تغییرات معنادار روبه‌رو خواهد شد.

فخرالدین زاوه دیگر تحلیلگر بازار مسکن نیز با اشاره به ضعف شدید قدرت خرید تقاضا در بازار مسکن طی چند ماه گذشته عنوان کرد: شاهد این مدعا کاهش درآمد واقعی متوسط خانوارهای ایرانی از سال ۱۳۸۶ است. ترکیب کاهش قدرت خرید با افزایش شدید قیمت کالای گران‌قیمت مسکن و هم‌چنین ضعف بازار مالی مسکن در فراهم کردن تسهیلات خرید برای خانوارها، منجر به خروج بخش اعظم تقاضای مصرفی از بازار شده که خود را در کاهش شدید سطح معاملات در سال‌های اخیر نشان می‌دهد.

وی با بیان اینکه خروجِ ناگزیرِ تقاضای مصرفی، سهم سرمایه‌گذاران و سوداگران در معاملات و خصلت دارایی بودن مسکن را افزایش می‌دهد، تصریح کرد: طی چند سال گذشته سرمایه‌گذاران بخشی از نقدینگی خود را به دلایلی همچون بازنگری پرتفوی ثروت، انتظار تورم‌های شدید و حفظ ارزش پول وارد بازار مسکن کردند. از همین رو بود که افزایش‌ شدید قیمت‌ها در بازار مسکن طی نیمه‌ نخست امسال به‌رغم ضعف تقاضای مصرفی و غلبه‌ جنبه‌ دارایی مسکن بر جنبه‌ مصرفی آن در معاملات شکل گرفت.

وی با تاکید بر اینکه در حال حاضر عمده‌ فعالان بازار را در این دوران سرمایه‌گذاران و سفته‌بازانی تشکیل می‌دهد که برای حفظ ارزش پول یا به امید کسب سود وارد این بازار شده‌اند، اظهار کرد: به‌طور خاص آن دسته از فعالان که زودتر (حتی در میانه‌ جهش قیمتی اخیر) وارد بازار شده‌‌اند سودهای مناسبی کسب کرده‌اند، البته برای تحقق این سودها غالبا باید دارایی به فروش رسانده شود.

وی در پایان در خصوص روند احتمالی بازار مسکن در چند ماه آتی گفت: با کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در هفته‌های اخیر، قیمت‌های کنونی که سازگاری چندانی با قدرت خرید عمومی جامعه ندارند، بیشتر حبابی است ازاین‌رو محتمل‌ترین چشم‌انداز برای مسکن کاهش قیمت واقعی به نظر می‌رسد.