بررسی بازار مسکن و خانه‌های ارزان‌قیمت تهران + جدول قیمت

به گزارش ایسنا، فروردین ۱۴۰۰ قیمت مسکن در تهران کاهش پیدا کرد. طبق گزارش بانک مرکزی، میانگین نرخ هر متر خانه در تهران ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بوده که از افت ۳.۱ درصدی نسبت به ماه قبل و افزایش ۹۲ درصدی در مقایسه با ماه مشابه سال قبل حکایت دارد. تعداد معاملات نیز ۲۰۹۴ فقره بوده که نسبت به اسفند و فروردین پارسال به ترتیب ۶۰ درصد کاهش و ۶۸ درصد افزایش یافته است.

این نشان می‌دهد که بازار مسکن در اولین ماه از سال ۱۴۰۰ گرم‌تر از فروردین پارسال بوده اما نمی‌توان از آن به‌عنوان رونق یاد کرد؛ بنابراین با توجه به پایین بودن تعداد معاملات، داده‌های قیمتی اهمیت چندانی ندارد. بااین‌حال به نظر می‌رسد به دلیل ثبات بازارهای ارز و طلا، انتظارات تورمی در بازار مسکن نیز کاهش یافته است.

با توجه به متراژ ۸۷ متری متوسط واحدهای معامله‌شده در تهران، در حال حاضر میانگین قیمت یک واحد مسکونی در شهر تهران ۲.۵ میلیارد تومان است؛ اما هنوز می‌توان با بودجه کمتر از یک میلیارد و حتی کمتر از ۶۰۰ میلیون تومان صاحب‌خانه شد. به‌طور مثال در محله فلاح یک واحد ۵۴ متری ۱۹ سال ساخت ۵۶۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. در هاشم‌آباد شهرری واحد ۶۴ متری دوخوابه ۵ سال ساخت به مبلغ ۵۷۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.

در خصوص آینده بازار مسکن نظرات متفاوتی وجود دارد اما اغلب کارشناسان معتقدند بازار ظرفیت جهش قیمت را در سال جاری ندارد. قیمت مصالح ساختمانی با رشد حدود ۱۰۰ درصد نسبت به اوایل سال گذشته مواجه شده و بنا به گفته نمایندگان مجلس، بازار سیمان به حال خود رها شده است اما نهاده‌های ساختمانی معمولا در فرازوفرودهای بازار مسکن عامل مهمی محسوب نمی‌شود. آنچه به تلاطم در این بازار می‌انجامد اثرگذاری بازارهای موازی و نوسانات اقتصاد کلان است که در ماه‌های اخیر با ثبات قیمت در بازارهای رقیب بخش مسکن مواجه بوده‌ایم.

نظرات کارشناسی درباره آینده بازار مسکن

مصطفی قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ می‌گوید: در شرایط فعلی معامله‌ای انجام نمی‌شود اما قبل از عید قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین آمده بود. بعدازاین هم باید قیمت‌ها بیش از ۲۵ درصد کاهش یابد تا مردم مقداری توان خرید پیدا کنند. بارها اعلام کرده‌ایم ستاد تنظیم بازار برای مسکن ایجاد شود و پلیس امنیت به‌عنوان عضو این ستاد بر بازار نظارت کند. به‌طور مثال ما اعلام می‌کنیم قیمت‌ها کاهش پیدا کرده، بعد عده‌ای بخروبفروش مصاحبه می‌کنند که کاهش نیافته است. سوداگران به دلیل منافع خود مخالف پایین آمدن قیمت‌ها هستند. لذا باید بر فعالیت این افراد نظارت شود.

اما بیت‌الله ستاریان ـ کارشناس بازار مسکن ـ نظر متفاوتی دارد. او می‌گوید: حداقل تا ۲۰ سال آینده بازار مسکن با مقدار رشد کنونی حرکت می‌کند مگر اینکه یک طرح بزرگ برای آن بنویسیم. برنامه را بر تولید ۱.۲ میلیون واحد مسکونی قرار دهیم و از آن حمایت کنیم. وقتی سهم مسکن در سبد خانوار کاهش پیدا کرد و رشد قیمتش صفر شد آن موقع برمی‌گردیم به طرح‌هایی مثل‌اینکه ۴۰ تا ۵۰ هزار واحد خالی را چگونه ساماندهی کنیم. هم‌اکنون با توجه به اینکه چنین چشم‌انداز و برنامه‌ای نداریم درباره واحدهای خالی بحث می‌کنیم. بعد می‌فهمیم که آنچه در موردش صحبت می‌کنیم توهم و سرابی بیش نیست.

رکود بازار مسکن در موج چهارم کرونا

هم‌زمان با موج چهارم کرونا دفاتر املاک از ۲۱ فروردین‌ماه تعطیل شده‌اند. به همین دلیل عمده تعاملات بازار مسکن در فضای مجازی انجام می‌شود. بااینکه پس از تعطیلی دفاتر مشاور املاک، تعداد آگهی‌ها مقداری کاهش یافته، بازدید از آگهی‌ها افزایش پیدا کرده است؛ اما اغلب جست‌وجوها در اپلیکیشن‌ها و سایت‌ها برای اطلاع از وضعیت قیمت‌ها و معاملات است.

اطلاعات به‌دست‌آمده از یک سامانه ملکی نشان می‌دهد که هفته اول فروردین‌ماه ۱۴۰۰ تعداد آگهی‌ها با رشد قابل‌توجهی مواجه شده اما با بسته شدن دفاتر املاک، تعداد آگهی‌ها نیز افت کرده است.

البته معمولا فروردین به دلیل تعطیلات ۱۵ روزه آن کسادترین ماه در بازار مسکن است اما سه عامل ویروس کرونا، تعطیلی دفاتر و جهش قیمت‌ها نیز رکود فروردین امسال را تشدید کرده است؛ چراکه طی دو سه سال گذشته قیمت مسکن افزایش قابل‌توجهی پیدا کرد. سال ۱۳۹۹ نیز بعد از بورس که ۱۵۵ درصد رشد یافت، مسکن شهر تهران رتبه دوم بازدهی را با ۸۵ درصد رشد سالیانه بین بازارهای بورس، مسکن، طلا و ارز به خود اختصاص داد.

خریداران فعلا منتظر انتخابات هستند

حتی اگر دفاتر نیز بازگشایی شود به نظر نمی‌رسد که رونق چندانی در بازار مسکن ایجاد شود. ارائه آمار از قیمت مسکن در فروردین‌ماه نیز احتمالا به دلیل تعداد پایین معاملات نمی‌تواند قابل‌اتکا باشد. واسطه‌های ملکی می‌گویند که اغلب خریداران، دست‌کم تا بعد از انتخابات ریاست جمهوری صبر می‌کنند. بعد با توجه به شرایط تصمیم خواهند گرفت که آیا اقدام به خرید کنند یا نه.

از این‌طرف تا دلت بخواهد فروشنده زیاد است و اغلب واحدهای عرضه‌شده در شمال تهران قرار دارد. با توجه به زمزمه‌های اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، جنب‌وجوش برای فروش یا اجاره این واحدها بیشتر شده است. در شهر تهران تقریبا هر یک ثانیه یک آگهی فروش ملک، اضافه یا تمدید می‌شود؛ درحالی‌که کل معاملات اسفندماه ۱۳۹۹ فقط ۵۳۰۰ فقره بود که عمیق‌ترین رکود دست‌کم در بین ماه‌های اسفند سال‌های ۱۳۸۸ به بعد محسوب می‌شود.

متوسط قیمت مسکن در تهران ۲۹.۳ میلیون تومان

فروردین سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۳.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۹۱.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه معادل ۲.۱ هزار فقره بود که از کاهش ۶۰ درصد نسبت به ماه گذشته و افزایش ۶۸ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد.