تراکم تشویقی طرح تفصیلی، تسریع در روند نوسازی بافت فرسوده

به گزارش صما به نقل از شهر، میترا کریمی، معاون توسعه محله‌ای سازمان نوسازی شهر تهران درباره نقش طرح تفصیلی در نوسازی بافت فرسوده گفت: در طرح تفصیلی که از سال ۹۱ تصویب و ملاک عمل قرار گرفته، بخش ویژه‌ای به‌عنوان بافت فرسوده و مشوق‌هایی که برای این بافت در نظر گرفته شده و مسائلی در زمینه شهرسازی، ضوابط و تراکم در آن مشخص شده است.

او با بیان اینکه بخش قابل‌توجهی از نوسازی در بافت فرسوده به دلیل مشوق‌ها و تسهیلاتی بوده که برای این بافت ارائه شده است، افزود: یکی از مهم‌ترین مشوق‌ها و تسهیلات در بافت فرسوده بحث تراکم است؛ شاید بتوان گفت که تراکم تشویقی و ضوابط ویژه‌ای که در طرح تفصیلی لحاظ شده از خیلی از مشوق‌های مالی دیگر نیز کمک بیشتری به تسریع در روند نوسازی بافت فرسوده داشته است.

کریمی با اشاره به اینکه طرح تفصیلی تهران بر اساس رویکرد پهنه‌بندی شکل گرفته، ادامه داد: ۲۲ شرکت مهندسان مشاور برای ۲۲ منطقه شهر تهران متناسب با شرایط هر محدوده و منطقه طرح تفصیلی را البته در یک چارچوب و مقیاس تدوین کرده است. به‌عنوان‌مثال نوسازی در بافت فرسوده منطقه ۱۲ که بخش‌های قابل‌توجهی از آن بافت تاریخی تهران را تشکیل می‌دهد بی‌شک متفاوت از بافت فرسوده سایر مناطق است و این مسئله در طرح تفصیلی لحاظ شده است.

به گفته کریمی هر طرحی یکسری مسائل و مشکلات نیز در پی دارد، اما بااین‌حال مشوق‌های مناسب در طرح تفصیلی توانسته نوسازی را به جریان بیندازد.

طرح تفصیلی همیشه قابلیت بازنگری و اصلاح دارد

او اضافه کرد: در برخی نقاط پلاکی ریزدانه به دلیل عدم مشارکت در تجمیع با پلاک‌های اطراف بین یکسری پلاک نوساز باقی‌مانده و با شرایط و ضوابط فعلی یا امکان ساخت ندارد. یا حتی اگر امکان ساخت داشته باشد نیز به دلیل کم بودن مساحت زمین و بنا این اقدام به‌صرفه نیست.

کریمی با اظهار اینکه ازاین‌رو معاونت شهرسازی شهرداری تهران با مدل جدیدی تحت عنوان پروژه «خط آسمان» در حال این مسئله است، گفت: یعنی پلاک‌هایی که بین یکسری پلاک‌های دیگر که نوسازی شدند باقی‌مانده‌اند نه صرفاً در بافت فرسوده بلکه در همه محدوده‌ها می‌توانند از ضوابط عادلانه‌ای برخوردار شوند و فارغ از اینکه اندازه قطعه آن‌ها چند متر است این مسئله را حل کنند.

معاون توسعه محله‌ای سازمان نوسازی شهر تهران با تاکید بر اینکه طرح تفصیلی همیشه قابلیت بازنگری و اصلاح دارد، یادآور شد: موضوعی که در بحث تعداد طبقات و ارتفاع ساختمان‌ها در حال انجام است، ضابطه‌ای است که قرار است برای کل طرح تفصیلی تهران اتفاق بیفتد.

همچنین برخی از شهرداران مناطق ۲۲ گانه تهران به وجود مشکلاتی در بخش بافت فرسوده اشاره و بر لزوم بازنگری در این طرح تاکید کردند.

شهر نباید به سمت محدوده‌های شیب‌دار و کوهپایه حرکت کند

سید مصطفی موسوی شهردار منطقه ۹ درباره مشکلات بافت فرسوده در طرح تفصیلی این منطقه گفت: در طرح تفصیلی به مردم گفته می‌شود که بیشتر از سه‌طبقه نمی‌توانند بسازند. ازآنجایی‌که مردم منطقه ۹ وضعیت مالی مناسبی ندارند نیاز به مشارکت سرمایه‌گذار و سازنده است که آن‌ها نیز نظرشان این است که کمتر از چهار طبقه به‌صرفه نیست، بنابراین نوسازی هرگز انجام نمی‌شود و این بافت فرسوده می‌ماند.

او با اشاره به اینکه این اشتباه شاید تا ۱۰۰ سال آینده هم به‌صورت کامل قابل جبران نباشد، ادامه می‌دهد: بعدازاین اتفاقات در تعریف و تصویب طرح جامع و تفصیلی بی‌توجهی به مسائل اختلاف طبقاتی و اجتماعی ادامه پیدا کرد؛ مثلا در مناطقی که ریزدانگی دارد و توان تامین پارکینگ ندارند حداکثر سه‌طبقه مجوز می‌دهیم و سرمایه‌گذار رغبتی برای حضور ندارد.

موسوی با بیان اینکه اساسا توسعه شهر به سمت محدوده‌های شیب‌دار و کوهپایه کار غیر عقلایی است، افزود: در سیر مهاجرت‌ها به تهران به‌جای اینکه بافت‌های فرسوده در مناطق ضعیف‌تر رونق بگیرند و فاصله طبقاتی کاهش پیدا کند، سرمایه‌ها را به شمال شهر بردیم؛ بنابراین بافت‌های فرسوده باقی ماندند، درحالی‌که در شمال شهر حتی اگر بافت فرسوده هم وجود داشته باشد، ساکنانشان می‌توانند بدون نیاز به سرمایه‌گذار بیرونی نوسازی کنند. از همین رو شاهد بودیم که ساختمان‌های سالم که تا چندین سال قابلیت زندگی و استفاده داشتند در شمیران کوبیده و نوسازی شدند.

شهردار منطقه ۹ با تاکید بر اینکه باید طرح بلندمرتبه‌سازی را به مقوله بافت فرسوده گره بزنیم، بیان کرد: اگر کسی بخواهد بلندمرتبه‌سازی کند باید او را مکلف کنیم که یک مساحت مشخص از بافت فرسوده را به طرق مختلف تعریف‌شده از بافت فرسوده خارج کند، اما اگر قرار باشد مانند گذشته عمل شود سرمایه‌ها بعد از منطقه یک به مناطق ۵ و ۲۲ سرازیر می‌شود.

منطقه ۱۰ بیش از سایر مناطق به بازنگری در طرح تفصیلی نیاز دارد

مجید رباطی، شهردار منطقه ۱۰ با بیان اینکه این منطقه بیش از سایر مناطق به بازنگری در طرح تفصیلی نیاز دارد، گفت: با توجه ‌به اینکه بایستی در بافت فرسوده منطقه نفوذ و محرک ایجاد کرد؛ بازنگری در طرح تفصیلی یک امر ضروری است. طرح تفصیلی هر منطقه باید مختص خودش باشد و امروز به دلیل اینکه این طرح به‌صورت منطقه‌ای دیده نشده، به املاک زیر ۱۸۰ متر در منطقه ۱۰ اجازه ساخت چهار طبقه داده نمی‌شود؛ بنابراین به دلیل اینکه صرفه اقتصادی برای سازندگان و مالکان وجود ندارد، کسی به سمت دریافت پروانه نمی‌رود.

منطقه ۱۷ نیازمند تغییر در برخی پهنه‌های طرح تفصیلی است

داوود لطفی، شهردار منطقه ۱۷ مهم‌ترین مشکل بافت فرسوده منطقه را در نبود تحرک در طرح تفصیلی برای این بافت برشمرد و گفت: مواردی را با معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مطرح کردیم و نیازمند این هستیم که یکسری از پهنه‌ها در طرح تفصیلی تغییر پیدا کند.

او با بیان اینکه در چند نقطه از منطقه بافت فرسوده با بافت ناپایدار کاملا هم‌جوار شده است، گفت: برای نمونه ضلع شمال یک گذر در طرح تفصیلی بافت فرسوده قلمداد شده و ضلع جنوب همان گذر بافت ناپایدار محسوب شده است. درصورتی‌که هر دو بخش این بافت‌ها ریزدانه هستند و به لحاظ زمانی تقریبا در یک‌زمان ساخته شده‌اند، ولی دقت نظر در این مورد وجود ندارد و همین مسئله موجب رفتارهای دوگانه شهروندان و ساکنان شده است. در بعضی موارد ملکی که زودتر ساخته شده، ناپایدار محسوب شده است.

لطفی در ادامه اضافه کرد: مسائلی ازاین‌دست و ریزدانگی، نفوذناپذیری و کم‌عرضی معابر در پیشنهادهای ما برای طرح تفصیلی در قالب یک طرح به معاونت شهرسازی و معماری شهرداری ارائه خواهد شد تا بتوان یکسری از بسته‌های طرح تفصیلی را درباره بافت فرسوده تغییر داد.

شهردار منطقه ۱۷ گفت: بسته‌های تشویقی موضعی نیز باید طراحی شود تا در جاهایی که در طول این سالیان اتفاقی در بافت فرسوده برای نوسازی نیفتاده و باعث شده بعضی از نقاط از یک عقب‌ماندگی در نوسازی رنج ‌ببرند، رخ دهد. همچنین اگر بتوانیم یکسری بسته‌های تشویقی اختصاصی منطقه ۱۷ را در نظر بگیریم بسیاری از مشکلات حل خواهد شد.