دوربرگردان متقاضیان خرید مسکن به سمت بازار اجاره

به گزارش ایسنا، آمار دریافتی از رئیس اتحادیه مشاوران املاک، گردش تقاضای خرید خانه به سمت بازار اجاره ناشی از رشد قیمت مسکن را نشان می‌دهد. از ابتدای سال جاری تا روز ۱۶ مردادماه قراردادهای خریدوفروش ملک در کل کشور ۴۰ درصد و در تهران ۵۶ درصد کاهش یافته و این در حالی است که اجاره‌نامه‌ها در کل کشور ۳۱ درصد و در پایتخت ۲۵ درصد افزایش پیدا کرده است. در ۴.۵ ماه گذشته ۱۷۷ هزار و ۲۷۲ مبایعه‌نامه (قرارداد خریدوفروش ملک) در کل کشور به امضا رسیده؛ درحالی‌که این رقم در مدت مشابه سال قبل ۲۹۸ هزار و ۵۴۰ فقره بوده است. در تهران نیز طی ۴.۵ ماه اخیر ۲۴ هزار و ۴۴۳ معامله ملک انجام‌شده؛ درحالی‌که سال گذشته در همین زمان معاملات ۵۴ هزار و ۹۳۷ فقره بوده است.

اما بر اساس اعلام مصطفی‌قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ باوجود رکود در بازار خریدوفروش، اجاره‌نامه‌ها در ایران و تهران به ترتیب ۳۱ و ۲۵ درصد رشد داشته است. از ابتدای امسال تا ۱۶ مردادماه ۳۶۴ هزار و ۸۹۰ قرارداد اجاره در کل کشور منعقدشده؛ درحالی‌که اجاره‌نامه‌ها طی همین زمان در سال گذشته ۲۷۷ هزار و ۸۸ فقره بوده است. در تهران نیز طی ۴.۵ ماه گذشته ۸۰ هزار و ۴۵۲ قرارداد اجاره به امضا رسیده که این عدد در مدت مشابه سال قبل ۶۴ هزار و ۳۰۲ فقره بوده است.

در آخرین ماه از بهار امسال در شرایطی که حجم معاملات خرید در کل کشور و شهر تهران تقریباً نصف شده، قراردادهای اجاره دو برابر شده است. این نمایه دو اتفاق را در بازار مسکن به تصویر می‌کشد؛ اولین نشانه از شیفت تقاضای بالقوه خرید به سمت بازار اجاره ناشی از رشد بیش‌ازاندازه قیمت مسکن حکایت دارد و دومین موضوع، تمدید مستاجران قبل از ورود به فصل جابه‌جایی را نشان می‌دهد. واسطه‌های ملکی می‌گویند بعضا نرخ اجاره در مناطق میانی و شمالی پایتخت به‌قدری بالا رفته که با مبالغ رهن کامل این مناطق می‌شد در سال‌های گذشته آپارتمان خریداری کرد.

بااینکه گزارش بانک مرکزی از تیرماه ۱۴۰۰ رشد ۳۵ درصدی نرخ اجاره در تهران و افزایش ۳۹ درصدی در کل کشور حکایت دارد، خسروی آمارهای غیررسمی دریافتی از مشاوران املاک در خصوص میزان افزایش اجاره‌بها در تهران را حدود ۵۰ درصد اعلام می‌کند. گزارش‌های میدانی هم نشان می‌دهد که در بعضی مناطق میانی و شمالی پایتخت با افزایش ۵۰ تا ۷۰ درصدی اجاره‌بها نسبت به سال گذشته مواجه شده‌ایم.

در خردادماه امسال ۴۳ هزار و ۶۱ قرارداد خریدوفروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که کاهش ۴۰ درصدی را نسبت به زمان مشابه سال قبل نشان می‌دهد. بااین‌حال در خرداد ۱۴۰۰ تعداد ۹۹ هزار و ۷۹۸ اجاره‌نامه در کشور منعقدشده که از رشد ۶۲ درصد حکایت دارد. در تیرماه امسال تعداد مبایعه‌نامه‌ها ۳۴ هزار ۵۶۱ فقره بوده که نسبت به تیرماه پارسال ۵۴ درصد افت کرده اما تعداد قراردادهای اجاره در چهارمین ماه از سال جاری ۱۰۶ هزار و ۴۹۳ فقره بوده که رشد ۲۹ درصدی را نسبت به تیر ۹۹ نشان می‌دهد. همچنین در ۱۶ روز ابتدای مردادماه ۲۱ هزار و ۴۲۷ مبایعه‌نامه به امضا رسیده که ۴۶ درصد نسبت به همین زمان در سال گذشته کاهش یافته است. اجاره‌نامه‌ها در کل کشور طی ۱۶ روز ابتدای مردادماه ۱۴۰۰ نیز ۵۰ هزار و ۸۶ فقره بوده که از کاهش ۱۲ درصد نسبت به ۱۶ روز ابتدای مرداد ۹۹ حکایت دارد.

در شهر تهران نیز آمارها از رشد قراردادهای اجاره در خردادماه حکایت دارد که به نظر می‌رسد به دلیل شرایط کرونایی حاکم بر کشور بخش قابل‌توجهی از مستاجران نسبت به تمدید قراردادهای خود اقدام کرده‌اند. اوایل تیرماه، محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ از کاهش ۶۴ درصدی جابه‎جایی بار توسط یک شرکت حمل اثاثیه در تهران خبر داد.

روند بازار گویای آن است که از خردادماه به بعد سیر انعقاد قراردادهای اجاره کاهش یافته است. خرداد امسال ۲۲ هزار و ۷۴۱ اجاره‌نامه در تهران منعقدشده که افزایش ۵۳ درصد را نسبت به خرداد پارسال نشان می‎دهد. تیرماه ۱۴۰۰ تعداد قراردادهای اجاره ۲۰ هزار و ۹۴۹ فقره بوده که نسبت به تیر سال گذشته حدود ۱۵ درصد افزایش یافته است؛ اما در ۱۶ روز ابتدای مردادماه ۱۰ هزار و ۳۶ اجاره‌نامه در پایتخت به امضا رسیده که از کاهش ۹ درصدی نسبت به همین مدت در سال ۱۳۹۹ حکایت دارد. این نشان می‌دهد بخش عمده‎ای از مستاجران جابه‌جاشده یا تمدید کرده‌اند و در حال حاضر بازار اجاره مقداری آرام شده است.

اما آخرین آمار از بازار خریدوفروش ملک در تهران حاکی از آن است که از یکم تا شانزدهم مردادماه ۱۴۰۰ تعداد ۳۵۷۷ مبایعه‌نامه در پایتخت منعقدشده که نسبت به همین زمان در سال قبل ۴۷ درصد کاهش یافته است.

رصد بازار اجاره از رشد قیمت‌ها نسبت به اوایل تابستان و ایجاد رکود در این بازار حکایت دارد. مشاوران املاک می‌گویند که افزایش قیمت کالاها باعث شده تا صاحب‌خانه‌ها اجاره را مجددا افزایش دهند. از سوی دیگر مستاجران توانی برای پرداخت مبالغ موردنظر مالکان ندارند. در این شرایط اغلب مستاجران قرارداد خود را عمدتا بالاتر از نرخ افزایش ۲۵ درصد مصوب ستاد ملی کرونا تمدید می‌کنند. درعین‌حال جابه‌جایی از شمال به جنوب و از جنوب به حاشیه تهران نسبت به دو سال قبل افزایش پیدا کرده است. گشتی در آگهی‌های اجاره نشان می‌دهد عمده فایل‌های عرضه‌شده در شمال تهران قرار دارد.

واسطه‌های ملکی از رشد بین ۵۰ تا ۷۰ درصد نرخ‌ها و کوچ اجاره‌نشین‌ها در شرق تهران به شهرهایی مثل پردیس، رودهن، بومهن و دماوند خبر می‌دهند. در غرب تهران نیز مستاجران از محله‌هایی مثل پونک، جنت‌آباد، آریاشهر، شهران و شهرزیبا به مقاصدی همچون منطقه ۲۱، وردآورد، گرم‌دره و کرج نقل‌مکان می‌کنند.

در منطقه ۵ واقع در غرب تهران به‌عنوان اولین منطقه پرتقاضا برای خرید و اجاره در پایتخت متوسط نرخ رهن کامل ۵ تا ۵.۵ میلیون تومان در هر مترمربع است و در واحدهای نوساز به ۷ تا ۸ میلیون تومان نیز می‌رسد. این در حالی است که سال گذشته نرخ رهن کامل هر مترمربع مسکن در غرب تهران بین ۲.۵ تا ۳.۵ میلیون تومان بود. در منطقه ۴ واقع در شرق تهران که منطقه‌ای پرتقاضا برای خرید و اجاره محسوب می‌شود نرخ‌های اجاره به‌طورمعمول متری ۴ تا ۴.۵ میلیون تومان است؛ اما فعالان بازار مسکن از اتفاقی جدید ناشی از رشد قیمت مصالح ساختمانی خبر می‌دهند. مشاوران املاک می‌گویند در هفته‌های اخیر برخی مالکان که موفق به فروش واحدهای خود نشده‌اند قیمت پیشنهادی اجاره واحدهای نوساز را افزایش داده‌اند و قیمت رهن کامل این آپارتمان‌های کلیدنخورده به متری ۶ تا ۷ میلیون تومان رسیده است.

کم‌توجهی به نرخ‌های مصوب ستاد ملی کرونا نیز کماکان در بازار اجاره محسوس است. دولت اعلام کرده اجاره‌بهای سالیانه نباید بیش از ۲۵ درصد در تهران افزایش پیدا کند اما کمتر صاحب‌خانه‌ای خود را پایبند به این مصوبه می‌داند. مشاوران املاک می‌گویند که با توجه به شروط سه‌گانه برای تخلیه شامل فروش، تخریب جهت ساخت‌وساز و سکونت پسر تازه مزدوج شده مالک، راه برای دور زدن قانون توسط صاحب‌خانه‌ها فراهم است و مستاجران اغلب خود را وارد فرآیند شکایت به شورای حل اختلاف نمی‌کنند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک هر نوع دخالت دستوری در بازار مسکن را منجر به تنش در این بازار دانست و به ایسنا گفت: نرخ‌گذاری در بازاری که کاملا در اختیار بخش خصوصی است عملا بدون نتیجه خواهد بود و تنها ایجاد دعاوی در دستگاه قضایی را افزایش می‌دهد.

خسروی افزود: در هفته‌های اخیر موارد بسیاری داشتیم که مستاجران می‌گویند قبل از مصوبه ستاد کرونا بر سر نرخ‌های کمتر از ۲۵ درصد با صاحب‌خانه توافق کرده بودیم اما حالا مالکان به مستاجران می‌گویند طبق قانون باید پول پیش و اجاره را ۲۵ درصد افزایش دهید. از طرف دیگر وقتی تورم ۴۴ درصد است و شما سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد تعیین می‌کنید تعادل را در اقتصاد به هم می‌زنید. این باعث می‌شود تا مالکان از اجاره دادن واحدها خودداری کنند که به کاهش خانه‌های اجاره‌ای، فشار تقاضا و افزایش نرخ‌ها در آینده منجر می‌شود.