از ۳.۵ میلیون مسکنِ ساخته‌شده فقط یک‌میلیون به فروش رسید

علی شماعی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: مالیات بر زمین و املاک احتکار شده راهکاری برای ساماندهی بازار آشفته و سرمایه‌ای شدن مسکن است. بیش از ۷۰ درصد تقاضای موجود در بازار مسکن را تقاضای سرمایه‌ای و بورس‌بازی تشکیل می‌دهد.

وی افزود: مهم‌ترین اقدام و راهکارهای سروسامان بخشیدن به بازار آشفته مسکن در کشور علاوه بر انبوه‌سازی و بازآفرینی خانه‌های واقع در بافت فرسوده، حذف دلالی و سوداگری در بازار مسکن، مدیریت یکپارچه و استفاده از ابزارهای مالیاتی دقیق و مناسب از زمین و املاک است.

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ به‌طور میانگین سالیانه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده است. درواقع طی پنج سال حدود ۳.۵ میلیون واحد مسکونی احداث شده اما تنها یک‌میلیون نفر صاحب مسکن شده‌اند که نشان‌دهنده احتکار و بورس‌بازی و سوءاستفاده در این بخش است.

شماعی با بیان اینکه ساخت‌وساز مسکن و بازآفرینی بافت‌های فرسوده موجب رونق بیش از ۳۰۰۰ شغل می‌شود گفت: دولت به‌منظور کاهش چالش‌های متعدد اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جامعه باید مدیریت زمین و املاک را به‌صورت ویژه و با استفاده از تمام ظرفیت سازمان‌ها و دستگاه‌های دولتی و حاکمیتی در قالب برنامه‌ریزی‌های شهری و روستایی و آمایش سرزمینی به‌طور هماهنگ و منسجم برای سکونت و کار و اشتغال در دستور کار قرار دهد.

وی یادآور شد: دولت طبق اصل ۳۱ قانون اساسی موظف است با رعایت اولویت‌ها زمینه‌های تامین مسکن خانوارهای بدون مسکن را فراهم کند. حل بی مسکنی و بد مسکنی مردم موجب توسعه‌یافتگی و ارتقای فرهنگی و تمدنی کشور می‌شود و علاوه بر ارتقای شاخص توسعه‌یافتگی در جامعه موجب سلامت، آسایش، آرامش، سرزندگی، تقویت روحیه و سرمایه‌های اجتماعی می‌شود.

به گفته شماعی، اگر دولت و مجلس بتوانند تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه زمین و مسکن را حل کنند ماندگارترین باقیات‌صالحات را در تاریخ ایران انجام داده‌اند. با توجه به اوضاع کنونی مسکن برای حل آن باید "تقاضای سرمایه‌ای" از طریق کار و تولید جدی به کمک افراد کارآمد و متخصص در تولید و مدیریت بازار مسکن به صفر برسد.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: سیاست‌گذاران در ابتدا بسترها و مشوق‌های اشتغال و تولید و تجارت در تمام زمینه‌های اقتصادی و صادرات آسان را فراهم کنند تا سرمایه‌ها به سمت تولید برود. سپس متولیان حوزه مسکن باید با استفاده از ابزارهای مالیاتی ازجمله مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر، مالیات بر خانه‌های خالی و ابزارهایی ازاین‌دست، مانع رشد تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شوند. از طریق شرکت‌های ساختمانی و تعاونی‌های مسکن در تمام سازمان‌ها و دستگاه‌ها و شرکت‌های دولتی و خصوصی با در اختیار گذاشتن زمین ارزان‌قیمت و حتی مجانی و سرمایه‌های خرد و کلان و وام‌های کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت به‌صورت انبوه‌سازی و بلندمرتبه‌سازی و به اشکال و انواع مالکیت و شاخه‌های آن ازجمله سازمانی، استیجاری و ملکی و غیره هر شکل که مناسب و متناسب و موردتوافق بود اقدام شود.

شماعی، معتقد است باید تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن به تقاضای سرمایه‌ای در مراکز کسب‌وکار و تجارت بین‌المللی تبدیل شود و امکان کسب‌وکار در تمام نقاط شهر و روستا فراهم گردد، این امکان زمینه جهش تولید می‌شود گفت: در این صورت دو اتفاق مهم در بازار مسکن رخ خواهد داد؛ نخست اینکه مسکن در دسترس متقاضیان واقعی و مصرف‌کننده قرار می‌گیرد؛ دوم اینکه قیمت مسکن به‌سرعت به قیمت واقعی و متعادل خود می‌رسد. حبابی که اکنون در قیمت مسکن وجود دارد، یک حباب واقعی نیست بلکه به دست سوداگران مسکن ایجاد و موجب توزیع نامناسب و ناعادلانه قیمت‌ها در کشور شده است.

وی اظهار کرد: طبق محاسبات، ساخت یک مترمربع مسکن در حال حاضر بین ۴ تا حداکثر ۱۸ میلیون تومان در روستا و شهر هزینه ساخت آن تمام می‌شود، اما به دلیل عدم مدیریت و نظارت بازار زمین و املاک بین ۵ میلیون تا حدود ۲۰۰ میلیون تومان خریدوفروش می‌شود!

این استاد دانشگاه تصریح کرد: یکی از راهکارهای مبارزه و کنترل احتکار، اسراف و تبذیر و فساد در بخش مسکن، مدیریت سازندگان و توسعه گران مسکن و تهیه آمار و اطلاعات دقیق، به‌روز و ایجاد بانک اطلاعاتی جامع و شفاف از اوضاع زمین و کارکرد املاک و فعالان در این بخش است.

شماعی با اشاره به وظیفه دولت در شفاف‌سازی بازار مسکن گفت: دولت سیزدهم به‌عنوان دولت مردمی، فساد ستیز و دولت قوی و مبارزه با زمینه‌های فساد باید ضمن شفافیت در تمام زمینه‌های فساد اقتصادی، به‌ویژه شفافیت توزیع زمین و املاک در بین افراد و شرکت‌ها، برای واردکردن زمین و املاک در چرخه تولید و معافیت از مالیات برای حد متعارفی از املاک مازاد بر نیاز متعارف بر اساس کار کارشناسی به هر نسبتی مالیات با نرخ تصاعدی را در دستور کار قرار دهد.

وی اظهار کرد: دولت باید با بهره‌گیری از سامانه املاک تمام اطلاعات موجود مسکن در کشور را به‌صورت یکپارچه و دقیق رصد و پایش کند و از کسانی که بیش‌ازاندازه متعارف مسکن احتکار و دلالی می‌کنند، مالیات متناسب و بازدارنده دریافت کند. این اطلاعات هم‌اکنون در اختیار اداره ثبت اسناد و شهرداری‌ها و سازمان‌های آب و برق و گاز و سایر دستگاه‌های دولتی است. باید مشخص شود بر اساس هر کد ملی و کد ثبتی چند متر زمین و املاک به نام چه افراد و سازمان‌هایی است و چه میزان و با چه کیفیتی تولید و بهره‌وری دارند و افراد و شرکت‌های بهره‌بردار خوب کدام‌اند.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: اطلاعات به‌منظور شفافیت و پایش و نظارت بر تولید و توزیع عادلانه زمین و املاک باید جمع‌آوری، یکپارچه و تکمیل شود تا قابلیت روزآمدسازی آنی و مستمر را داشته باشد. به‌طوری‌که در تملک نگه‌داشتن بیش‌ازحد متعارف زمین و املاک به دلیل مالیات و عوارضی که بر آن مترتب می‌شود، برای محتکران مسکن مقرون‌به‌صرفه نباشد.

شماعی گفت: با جمع‌آوری اطلاعات مدیریت زمین و کاربری‌ها و چگونگی هدایت و برنامه‌ریزی فضای سرزمینی مشخص و نظارت بر آن از اسراف و تبذیر جلوگیری می‌شود. درنتیجه مسکن در کشور از کالای سرمایه‌ای خارج و به کالای مصرفی با بهره‌وری مناسب می‌شود و بستر تولید و پیشرفت متعادل اقتصادی برای همه مردم فراهم خواهد شد.

وی با بیان اینکه نظام پولی و مالی از طریق بانک‌ها باید شرایط تامین عادلانه تولید و مسکن در کشور را فراهم سازند گفت: متاسفانه بانک‌ها بزرگ‌ترین سوداگران زمین و املاک هستند. آن‌ها با سوءاستفاده از سرمایه‌های پولی و مالی گران‌ترین املاک شهرها را خریداری و در اختیار گرفته و فضاهایی همانند کاخ با اسراف و تبذیر زیاد و با استفاده از نفوذ و ارتباطات قوی و سازمان‌یافته، به‌جای هدایت نقدینگی به سمت تولید، نقدینگی را غالباً به سمت سوداگری و احتکار زمین و املاک گران‌قیمت سوق می‌دهند و باعث افزایش قیمت زمین و املاک شده و نابرابری و بی‌عدالتی و فساد را در جامعه گسترش می‌دهند.

این کارشناس مسکن، مالیات ستانی از خانه‌های خالی و املاک بدون استفاده را ضروری دانست و افزود: یکی از قوانین و مقررات مناسبی که به‌منظور مدیریت زمین و مسکن در دی‌ماه سال ۱۳۹۹ تصویب و ابلاغ شد قانون ماده ۵۴ مکرر بود. مشابه این قوانین باید توسعه و گسترش و اجرا گردد. بر اساس این قانون هر واحد مسکونی که در کلیه شهرهای با جمعیت بیش از یک‌صد هزار نفر واقع باشد و بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد خانه خالی شناخته می‌شود و به استناد سامانه ملی املاک و اسکان (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر) مشمول دریافت مالیات می‌شود که باید پیگیری و اجرا گردد.