گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذر ١٣٩٤
- چهارشنبه 21 بهمن 1394 ساعت 9:47
گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه سال ١٣٩۴ که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است. در این گزارش آمده است:
برای مشاهده فایل پی دی اف کلیک کنید.
در آذرماه سال ١٣٩٤، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ١٢٦٣٨ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۴.۸ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲.۸ درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۸.۸ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل با ۰.۶ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل با ۱.۲ درصد کاهش همراه بوده است. در آذر ماه سال ١٣٩٤ از میان مناطق ٢٢ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷۷.۲ میلیون ریال به منطقه ١ و کمترین آن با ۲۰.۶ میلیون ریال به منطقه ١٨ تعلق داشته است.
خاطر نشان می‌کند، گزارش ذیل صرفا به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» معطوف بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به معاملات مسکن سایر مناطق شهری کشور نیست.
١. حجم معاملات مسکن
در آذرماه سال ١٣٩٤، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران بـه ۱۲.۶هـزار واحـد مسـکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۲.۸ درصد کـاهش نشـان مـی‌دهـد. بررسـی توزیـع تعـداد واحـدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در آذرماه سال ١٣٩٤ حاکی از آن است که واحـدهای نوسـاز تـا ٥ سـال ساخت با سهم ۵۴.۵ درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصـاص داده‌انـد. سـهم مزبور در مقایسه با آذرماه سال١٣٩٣، ۳.۶ واحد درصد کاهش نشان می‌دهد.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آذرماه سال ١٣٩٤ حـاکی از آن اسـت که از میان مناطق ٢٢ گانه شهر تهران، منطقه ٥ با سهم ۱۳.۳ درصدی از کـل معـاملات، بیشـترین تعـداد قراردادهـای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ٢، ٤ و ١٠ به ترتیـب بـا سـهم ۱۰.۶، ۸.۱، و ۶.۱ درصـدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. شایان ذکر است ۶۸.۳ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به ١٠ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۱۵، ۸، ۱، ۱۸ و ۷) بـوده و ١٢ منطقـه دیگـر تنها ۳۱.۷ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
٢. تحولات قیمت مسکن
در آذرماه سال ١٣٩٤، متوسـط قیمـت یـک متـر مربـع زیربنـای واحـد مسـکونی معاملـه شـده از طریـق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۸.۸ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیـب ۰.۶ درصد افزایش و ۱.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ٤ (معادل ۱.۶ درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ٢١ (معادل ۶.۹ درصد) تعلق دارد.
در آذرماه سال ١٣٩٤ از میان مناطق ٢٢ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسـط قیمـت یـک متـر مربـع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۷۷.۲ میلیون ریال به منطقه ١ و کمترین آن با ۲۰.۶ میلیون ریال به منطقه ١٨ تعلق داشته است.
٣. تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در نه ماهه نخست سال ١٣٩٤
در نه ماهه نخست سال ١٣٩٤، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۰۸.۸ هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۱۴.۷ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۳۸.۷ میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش ۱.۱ درصدی مواجه بوده است.
۴. سایر شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن
۱ـ ۴. توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربـع بنـا در آذرمـاه سـال ١٣٩٤ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ٢٥ تا ٣٠ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۱۴.۶ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ٢٠ تا ٢٥ و ٣٠ تا ٣٥ میلیون ریال به ترتیب با سهم ۱۳.۷ و ۱۳.۲ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود ۶۲.۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (۳۸.۸ میلیون ریال) معامله شده‌اند.
۲ـ۴. توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آذرمـاه سال ١٣٩٤ نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ٦٠ تا ٧٠ متـر مربع معادل ۱۵.۸ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ٥٠ تا ٦٠ و ٧٠ تـا ٨٠ متـر مربـع بـه ترتیب با سهم ۱۵.۱ و ۱۴.۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسـکونی بـا سطح زیربنای کمتر از ٨٠ متر مربع ۵۷.۸ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
۳ـ۴. توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی
در آذرماه سال ١٣٩٤ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حـاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ١٠٠ تا ١٣٠ میلیون تومان با سهم ۱۰.۶ درصد در میان دامنه‌هـای قیمتـی مورد بررسی بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش١٦٠ تا ١٩٠ و ١٣٠ تا ١٦٠ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم ۹.۹ و ۹.۵ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در آذرماه سال ١٣٩٤ حدود ۴۷.۶ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتـر از ٢٢٠ میلیـون تومـان اختصاص داشته است و ۵.۹ درصد از واحدهای مسکونی معامله شـده نیـز ارزشـی بـیش از ٩٨٠ میلیـون تومـان داشته‌اند. این سهم‌ها در آذرماه سال ١٣٩٣ به ترتیب معادل ۴۷.۵ و ۵.۹ درصد بود.
۵. تحولات اجاره‌بهای مسکن
در آذرماه سال ١٣٩٤ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۵ و ۱۱.۵ درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم سبب رشد متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می‌شود سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصـی و غیرشخصـی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل ۲۸.۴ درصد است.
٦. جمع‌بندی
مروری بر تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه سال ١٣٩٤ حاکی از کاهش تعداد معاملات و متوسط قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۲.۸ و ۱.۲ درصد است. با این حال حجم معاملات در آذرماه سال جاری نسبت به ماه قبل از افزایش ۴.۸ درصدی برخوردار بوده است که این امر حاکی از استقبال خریداران در شرایط ثبات قیمتی بازار مسکن است.
در مجموع ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن طی دو سال اخیر فرصت مناسبی برای ورود خریداران به بازار مسکن فراهم کرده است. همچنین با توجه به کاهش نااطمینانی‌های متصور در فضای اقتصاد کلان و تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید مسکن خانوارها تداوم بهبود حجم معاملات بازار مسکن در فصول آتی دور از انتظار نخواهد بود. بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در آذرماه سال ١٣٩٤ نیز مؤید تغییر متناسب اجاره‌بها با تحـولات نـرخ تورم است به طوری شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبـل به ترتیب ۱۰.۵ و ۱۱.۵ درصد رشد نشان می‌دهد.
نشریه پنجره ایرانیان ــ سال نهم ــ شماره 100 ــ بهمن 94
ثبت نظر
