ملّاکی باید از بانکداری جدا شود

به گزارش دنیای اقتصاد، بانک‌های آغشته به حجم انبوه املاک لوکس عمدتا مسکونی و تجاری، برای «تبدیل» این دارایی‌های سمی و منجمد به پول رونق‌ساز، با چهار روش «تصفیه» روبه‌رو هستند که انتخاب هرکدام از آن‌ها ضمن آنکه قدرت تسهیلات دهی برای نظام بانکی به وجود می‌آورد، وضعیت منفی در ترازنامه‌ بانک‌ها را نیز ساماندهی می‌کند. نتایج بررسی‌ها درباره منشا توقف اقتصاد ایران در مسیر خروج از رکود، نشان می‌دهد انحراف منابع بانکی به بازار ملک در دوره پیشین رونق مسکن و سرمایه‌گذاری افراطی در ساخت‌وسازهای غیرمصرفی، بدون هدف و فاقد مشتری، باعث شده در حال حاضر منابع موردنیاز بخش‌های پیشرو، در این املاک حبس شود. نسخه رهایی از این وضعیت، با الگوبرداری از تجربه جهانی، شامل «فروش املاک به‌صورت مستقیم از جانب بانک‌ها یا شرکت‌های وابسته»، «فروش نقد و اقساط»، «اجاره بلندمدت بخشی از املاک» و همچنین «تغییر کاربری به هتل‌آپارتمان» است. حسین عبده ‌تبریزی، اقتصاددان دراین‌باره تاکید کرد: برای سم‌زدایی از نظام بانکی نباید منتظر «معجزه» ماند. حتی باید احتمال «زیان» درفروش این دارایی‌ها را هم در نظر گرفت.

برای مشاهده فایل پی دی اف کلیک کنید.

یک اقتصاددان برای پاک‌سازی بانک‌های آلوده به «دارایی‌ سمی» که هم‌اکنون «پابند» اقتصاد ایران در مسیر خروج از رکود شده است، نسخه بومی ارائه کرد. «دارایی‌های سمی» نظام بانکی خرداد سال93 برای اولین بار به‌صورت جامع توسط وزیر راه و شهرسازی، شناسایی و معرفی شد که نشان می‌داد، مجموعه قابل‌توجهی ملک و ساختمان در اختیار بانک‌ها، باعث «مسمومیت اعتبارات» به دلیل تضعیف سریالی قدرت وام‌دهی به بخش‌های مولد شده است. طی دو سال اخیر، برخی صاحب‌نظران مالی و اقتصادی برای سم‌زدایی از بانک‌ها، استفاده از تجربه جهانی همچون آمریکا یا ژاپن را پیشنهاد دادند که در قالب آن، دولت در آن کشورها با تاسیس یک سازمان مستقل توانست نسبت به تسویه مطالبات بانک‌ها از طریق خرید دارایی‌های سنگین و درنتیجه تصفیه آن‌ها از انواع دارایی‌های سمی، موفق عمل کند.

اما در حال حاضر حسین عبده ‌تبریزی با تاکید بر «امکان‌پذیر نبودن استفاده از الگوی جهانی به همان شکل تجربه‌شده در کشورها برای تعیین تکلیف دارایی‌های سمی در وضعیت فعلی» نسخه‌ای پیشنهاد کرده است که ریشه در همان راهکار کشورهای مبتلا شده دارد؛ اما ترکیباتش کاملا بر اساس واقعیت فعلی اقتصاد ایران، بانک‌ها و بخش مسکن، طراحی و تدوین‌شده است. این اقتصاددان، تعلل بانک‌ها در چاره‌جویی برای انبوه دارایی‌های ساختمانی و تصور «معجزه» برای حل این چالش را باعث عمیق‌تر شدن بحران بانکی و رکود اقتصادی عنوان کرد و دراین‌باره گفت: با لحاظ کردن سه واقعیت همچون «بضاعت بودجه دولت»، «شکاف بین ارزش اسمی دارایی‌های سمی در ترازنامه بانک‌ها و قیمت واقعی این املاک در حال حاضر» و «رکود نسبی مسکن» بعید است دولت برای خرید این دارایی‌ها از طریق تاسیس شرکت وارد میدان شود.

داروی سم‌زدا در نسخه عبده ‌تبریزی، بر تبدیل «ساختمان‌های لوکس» تحت مالکیت و اختیار بانک‌ها به «جریان نقد» پایه‌ریزی شده است. این ساختمان‌های لوکس مسکونی و تجاری، «دارایی منجمد» و غیرقابل استفاده (در شرایط فعلی) محسوب می‌شوند که بانک‌های دچار، با عمل به محتوای نسخه می‌توانند از چهار روش شامل «فروش باقیمت زمان خرید یا ساخت»، «فروش نقد و اقساط» و «اجاره» و «تغییر کاربری به هتل‌آپارتمان»، خود را سبک کنند و به جریان نقد برای تسهیلات دهی مجهز شوند. عمل به نسخه پیشنهادی، مستلزم تغییر اساسی در نگاه بانک‌های مسموم به این بخش از دارایی‌هاست. نظام بانکی در مسیر تصفیه از املاک منجمد، باید فکر «سود» را کنار بگذارد و حتی احتمال «زیان به معنای فروش باقیمتی کمتر از خرید» را در محاسبات ببیند.

معجون زهرآلود چطور ساخته شد؟

حسین عبده تبریزی سرمنشا رکود اقتصادی دو سه سال اخیر را «حباب اعتبارات» دوره گذشته (دهه منتهی به اوایل 92) و انحراف منابع بانکی از مسیرهای اصلی معرفی کرد که باعث شده ورود بخش‌های پیشرو اقتصاد به جاده رونق، با دو مانع «تضعیف تقاضا» و «تنگنای مالی» برخورد کند. عبده‌ تبریزی، اقتصاددان بانام بردن از ترکیبات چهارگانه «معجون زهرآلود» اقتصاد ایران که سبب شده بخش‌های مختلف اقتصادی در مارپیچ کاهشی رشد قرار بگیرند، اعلام کرد: با غفلت سیاست‌گذار پولی در دولت گذشته از بابت نظارت بر نحوه مصارف منابع سرشار بانکی که توسط بانک مرکزی و بانک‌ها خلق‌شده بود، عمده اعتبارات به‌جای آنکه در مسیر تولید و تقویت قدرت تقاضای مصرفی حرکت کند، صرف ساخت و خرید املاک لوکس مسکونی و تجاری شد و نهایتا به حباب قیمتی در بازار ملک به‌ویژه طی سال‌های 91 و 92 دامن زد.

تبعات این انحراف اعتباری، طی دو سال اخیر تحت تاثیر روند تدریجی تخلیه حباب قیمت ملک، ابتدا در بازار مسکن و بلافاصله در بازار پول و سایر بخش‌ها ظاهر شد؛ به‌طوری‌که در بازار مسکن، چرخه معاملات (خریدوفروش‌های مصرفی) تحت تاثیر کاهش قیمت از نقطه اوج بهار 92، به‌صورت نسبی متوقف شد و ساخت‌وساز نیز از صرفه افتاد و در بازار پول، ساختمان‌های لوکس به‌عنوان محصول سرمایه‌گذاری افراطی بانک‌ها، شرکت‌های وابسته و تسهیلات گیرنده‌ها، به کوهی از دارایی‌های منجمد و غیرقابل نقد شدن برای بانک‌ها تبدیل شد. این اقتصاددان بابیان اینکه طی سال‌های گذشته ارزش واقعی دارایی‌های ملکی بانک‌ها و تسهیلات گیرنده‌ها کاهش پیداکرده، اما در مقابل، طبعا مانده‌ اعتبارات بانکی صاف‌شده برای خرید این املاک افزایش‌یافته، گفت: نتیجه این معادله، به‌عنوان عوارض ثانویه ناشی از «حباب مسکن در پی حباب اعتبارات»، هم‌اکنون باعث وخامت اوضاع بازپرداخت تسهیلات و درنتیجه بروز معوقات سنگین بانکی شده است. در حال حاضر، املاک لوکس تحت مالکیت بانک‌ها و همچنین ساختمان‌هایی که به‌عنوان وثیقه، نقش تضمین بازپرداخت منابع پرداخت‌شده برای ساخت املاک گران‌قیمت عمدتا تجاری را بازی می‌کند، ترکیبات اصلی معجون زهرآلود اقتصاد ایران را شکل داده است. این املاک همان دارایی سمی نظام بانکی به‌حساب می‌آید که قدرت وام‌دهی را از بانک‌ها گرفته و باعث سرکوب تقاضا و تنگنای مالی در کل اقتصاد شده است.

حسین عبده ‌تبریزی در تشریح دیدگاه خود درباره سرمنشا رکود اقتصادی دوره کنونی، گفت:‌ در حال حاضر در شرایط رکودی املاک و مستغلات هستیم که حاصل دوره‌ رونق سفته‌بازانه‌ مسکن در دوره قبل، تشکیل حباب‌های قیمتی و مازاد سرمایه‌گذاری در این بخش است (هرچند اخیرا حجم معاملات خرید مصرفی نسبت به سال گذشته افزایش پیداکرده، اما فعالیت‌های ساختمانی و مجموعه بازار مسکن هنوز کاملا از فضای رکود خارج نشده است). حباب املاک و مستغلات معمولا از گذر حباب اعتبارات چهره نشان می‌دهد و نهایتا به بحران اقتصادی منجر می‌شود. اقتصاد ایران همین مسیر را تجربه کرده است و حباب املاک و مستغلات آن مدتی است به بحران اعتباری و تضعیف موقعیت بانک‌ها هم انجامیده است. وی افزود: نظام بانکی کشور بخشی از ارزش دارایی‌های خود را ازدست‌داده و با تضعیف آن دارایی‌ها، از اعطای تسهیلات جدید متناسب با نیاز بنگاه‌ها عاجز شده؛ «تنگنای اعتباری» حاصل این وضعیت است. این پدیده‌ای است که همراه با «کاهش تقاضای کل» مانع از آن شده است که کشور بتواند از رکود اقتصادی جاری خارج شود.

پول آسان در طول چند سال در دو دولت قبل، به حباب قیمت دارایی‌ها (به‌ویژه املاک و مستغلات) انجامید و آن‌قدر ادامه یافت تا به ترکیدن حباب قیمت‌ها منتهی شد. نرخ رشد نقدینگی نزدیک به 30 درصد در سال‌های 91 و 92 و نرخ رشد بالای پول و شبه پول بیانگر این وضعیت است. پول بی‌حسابی که توسط بانک مرکزی و بانک‌ها خلق شد، به تولید کالاها و خدمات جدید نینجامید، بلکه گیر آدم‌هایی آمد که آن وجوه را روی قیمت املاک و مستغلات انعکاس دادند و به‌این‌ترتیب حباب قیمتی را ایجاد کردند. یعنی در دولت قبل باآن‌همه ظرفیت اضافی در صنایع، پول به سمت کارخانه و تجهیزات نرفت، بلکه به سمت ایجاد حباب جدید رفت. در آن دولت رشد بیشتر در دو حوزه پدیدار شد: صنعت به‌اصطلاح بانکداری و ساخت مجموعه‌های تجاری و مسکونی لوکس. بانک مرکزی آن دولت نه‌تنها هیچ‌یک از حباب‌های قیمتی را تشخیص نداد، بلکه نمی‌خواست از آن‌ها حرفی بزند و عملا معتقد شد کاری در مورد آن‌ها نمی‌تواند بکند.

این اقتصاددان تصریح کرد: با عادت دادن مردم به معاملات املاک و مستغلات، اتومبیل، ارز، سکه و طلا، مردم را به سفته‌بازان بدهکار روی دارایی‌های غیرمولد بدل کردند. وام‌‏دهی بی‌حساب‌وکتاب بخش مالی به حباب قیمتی املاک و مستغلات لوکس انجامید که نهایتا این حباب ترکید. ترکیدن حباب و تنگنای اعتباری نتایج غیرقابل ‌اجتناب این وضعیت بود. وقتی مصرف‌کننده‌ها خرج نمی‌کنند، ورشکستگی‌ها غیرقابل ‌اجتناب می‌شود. اما با فرورفتن اقتصاد به رکود در سال 1391، شرایط بخش‌ املاک‌ و مستغلات بد و بدتر شد، البته به دلیل نقدینگی کمتر املاک و مستغلات نسبت به سهام، حباب قیمتی املاک و مستغلات در مقایسه با سهام، دوره طولانی‌تری دارد. وقتی حباب می‌ترکد، ارزش املاک و مستغلات فرومی‌ریزد، اما ارزش اعتبارات دریافتی کاهش نمی‌یابد و این شرایط را برای وام‌گیرنده سخت و دشوار می‌کند. همین وضعیت را که امروز در ایران تجربه می‌کنیم، ژاپن در 1990 و اقتصاد چین (شانگهای) در 2005 تجربه کرده‌اند. بازار املاک نقد شوندگی کمتری دارد، پس قیمت‌ها آرام‌تر حرکت می‌کند و در مقایسه با بازار سهام، خالی شدن حباب این بخش طول می‌کشد. عبده ‌تبریزی بابیان اینکه به نظر می‌رسد حباب قیمتی در بخش‌های عمده‌ای از املاک و مستغلات (شاید هنوز به‌استثنای واحدهای تجاری) دیگر تخلیه‌شده باشد، گفت: می‌توانم توضیح دهم چرا اقتصاد به رکود افتاده است و چه سیاست‌ها یا احتمالا نهادهایی وجود دارد که ‌آن را از رکود خارج کند. البته جای بحث آن اینجا نیست که در مورد موضوع خاص دیگری صحبت می‌کنیم. همین‌قدر بگویم که باید بتوانیم مارپیچ کاهشی اقتصاد را کنترل کنیم. قیمت‌های حبابی زمین و ساختمان در دهه گذشته، نرخ بالای سود بانکی، معوقه‌های سنگین بانکی و نبود نقدینگی معجون زهرآلودی برای اقتصاد ایران ساخته است. البته اینکه رکود داریم و بیماری شناخته‌شده است کافی نیست، باید راه علاج را به‌درستی پیدا کنیم. رکود دلایل متعددی دارد و از آن جمله است که حاصل فراتر رفتن پس‌انداز از سرمایه‌گذاری است. اما تشخیص غالب آن است که رکود امروز اقتصاد ایران عمدتا حاصل تضعیف جدی «تقاضای کل» و وقوع «تنگنای مالی» درکشور است.

این اقتصاددان در پاسخ به اینکه بانک‌ها تا چه حد در شکل‌گیری حباب و نوسانات شدید در بازار مسکن سهم داشته‌اند، گفت: در مورد حباب مسکن لوکس و واحدهای تجاری خیلی‌ها هشدار داده بودند. آنان به خاطر داشتند که مثلا در اسپانیا دوره‌ رونق و مازاد عرضه‌ مشابهی وجود داشته است. فروریختن قیمت‌ها در املاک و مستغلات تجاری و لوکس مسکونی عیان کرد که تا چه حد گسترده‌ای بانک‌ها در این حوزه سرمایه‌گذاری کرده بودند یا تسهیلات داده بودند. آن‌ها به‌جای اعطای تسهیلات به خریداران مسکن ارزان و میان‌قیمت، منابع خود را در اختیار ساخت واحدهای گران‌قیمت و تجاری قرار داده بودند که حالا با ترکیدن حبا‌ب‌های قیمتی، سرمایه‌گذاران در آن‌ها امکان بازپرداخت به بانک‌ها را ندارند. نظام بانکی به جای طراحی انواع تسهیلات خرید مسکن (تسهیلات رهنی) که به‌طور مداوم نرخ مالکیت خانه را بالا ببرد و نرخ سود آنها قابل‌تحمل باشد و به علاوه حمایتی هم از مردم در مقابل ریسک ارزش خانه‌ آن‌ها بشود، فقط به دنبال اعطای تسهیلات ساخت به واحدهای مسکونی و تجاری لوکس بوده است. ظاهرا آن روند بازداشتنی نبود، و بازداشته هم نشد. بانک مرکزی تا مدت‌ها قبول نمی‌کرد که منابع بانک‌ها صرف خانه‌های لوکسی شده که فعلا خریدار ندارد.

وی افزود: بنای آن رشدهای بخش ساختمانی در دولت قبلی برپایه‌ سست بدهی‌های بانکی استوارشده بود. به علاوه، در نیمه‌ دوم دهه‌ 80 بانک‌ها و بسازوبفروش‌ها کماکان روی این فرض حرکت می‌کردند که قیمت‌های زمین و ساختمان کماکان بالا خواهد رفت. بحران واحدهای مسکونی و تجاری آنگاه آغاز شد که تقاضای سفته‌بازانه برای آن متوقف شد. مردم دریافتند که صرف سوداگری در این حوزه دیگر با سود همراه نیست. وقتی تقاضای سوداگرانه فروکش کرد، همه از رکود در بازار املاک و مستغلات سخن به میان آوردند؛ با فروکش کردن تقاضای سفته‌بازانه و بروز رکود، انبوه‌سازان از بازپرداخت بدهی‌های خود به بانک‌ها عاجز شدند. این ناتوانی خود یکی از دلایل افزایش معوقه‌های بانکی و «تنگنای اعتباری» سال 1394 و ماه‌های جاری است.

عبده تبریزی تصریح کرد:‌ وضع مورد اشاره به‌ناچار باید با کنترل تورم در دولت یازدهم و محدودشدن اعتبارات فرومی‌ریخت. با ریزش رونق ظاهری (بخوانید حباب) و قیمت‌های املاک و مستغلات تجاری و مسکونی و شکستن حباب قیمت‌ها در بازار سهام (فروریختن شاخص) بانک‌ها که اعتبارات مازاد به بازار باقیمت‌های حبابی داده بودند، صدمه دیدند. ساخت‌وسازهای لوکس مازادی که در تهران و شهرهای دیگر شکل گرفت، حاصلش رشد کوهی از بدهی به‌نظام بانکی بود. اما طبعا حباب دارایی‌های توثیق‌شده در بانک‌ها باید خالی می‌شد، همان‌طور که قیمت سهام بانک‌ها در بازار سرمایه خالی‌شده بود. به این ترتیب بحران به‌کل نظام بانکی گسترش یافت.

در این دوره، نظام بانکی بر اعطای تسهیلات به شرکت‌های کوچک و متوسط متمرکز نشد که مبنای خلق اشتغال در اقتصاد است، بلکه روی سرمایه‌گذاری در شرکت‌های خود بانک‌ها و پرداخت به پروژه‌های بزرگ ساختمانی غیراقتصادی متمرکز شد. در همه‌ این موارد، آنچه رخ‌داده، فروریختن ارزش طرف دارایی‌ها در ترازنامه‌ بانک‌هاست. این اقتصاددان درباره وضع نامناسب بانک‌ها گفت: حباب از اعطای تسهیلات بانکی بد شروع شد که به‌عنوان وثیقه، دارایی‌هایی (ساختمان‌هایی) را پذیرفته بودند که قیمت آن‌ها به دلیل حباب بالا رفته بود. شرایط به بانک‌ها اجازه داد بیشتر وام‌دهی بد خود را مخفی کنند، در ترازنامه‌هایشان معوقه‌ها را نشان ندهند، از اهرم بالا استفاده کنند، و با این کار حباب را بیشتر و نتایج را وخیم‌تر کنند. نهایتا بانک‌ها مستقیم وارد قماربازی شدند. واسطه‌ مبادله‌ دارایی‌های ریسکی شدند و نهایتا آن دارایی‌ها که عمدتا ساختمان بود به خودشان رسید. آن‌ها امیدوار بودند ریسک این دارایی‌ها را به دیگران منتقل کنند، اما وقتی نرخ تورم آرام گرفت و حباب زمین و ساختمان لوکس ترک برداشت، این دارایی‌های سمی برای بانک‌ها به یادگار ماندند.

ترکیب داروی سم‌زدا

حسین عبده تبریزی درباره نحوه پاک‌سازی نظام بانکی از سم ساختمان‌های لوکس گفت: برای حل مشکل دارایی‌های سمی یا حداقل کاهش مشکلاتی که برای بانک‌ها ایجاد کرده است، در شرایط فعلی نباید به دنبال معجزه‌گری گشت. مثلا اینکه دولت یا سرمایه‌گذاری بیاید، این دارایی‌های سمی را از بانک‌ها خریداری کند؛ دولت در حال حاضر چنین امکاناتی ندارد و اگر هم داشت به لحاظ ایجاد کژمنشی یا مخاطرات اخلاقی، نباید این کار را می‌کرد. کار فوری‌ که بانک‌ها باید بکنند، راه‌اندازی نوعی جریان نقدی روی این دارایی‌هاست. اولا نباید سود جدید روی این دارایی‌ها محاسبه کنند، چراکه قیمت این دارایی‌ها در دفاتر بانک‌ها مدت‌هاست از قیمت واقعی بالاتر رفته است. ثانیا، در واگذاری این دارایی‌ها نگران سود و زیان آن‌ها نباشند و سعی کنند روی این دارایی‌ها جریان نقدی ایجاد کنند؛ یعنی حتی اگر به زیان (کمتر از قیمت تمام‌شده) هم خریدار نقدی وجود دارد، آن‌ها را واگذار کنند. ثالثا جریان اعتباری روی آن‌ها ایجاد کنند تا خریداران جدید بتوانند آن‌ها را نقد و نسیه بخرند. و بالاخره، با اجاره‌داری این دارایی‌ها، جریان نقدی به‌راه بیندازند، فارغ از کوچک یا بزرگ بودن این جریان نقدی. بانک‌ها به نقدینگی بیشتر نیازمندند و نگاه‌داشتن این دارایی‌ها در ترازنامه بدون چشم‌انداز روشنی از نقد شوندگی آن‌ها، به‌مراتب کاری اشتباه‌تر از اجاره‌داری حتی با نرخ‌های پایین است.

تغییر کاربری در پاره‌ای از موارد می‌تواند جریان نقدی ایجاد کند، البته اگر خود این تغییر به معنای پرداخت نقدی به شهرداری‌ها نباشد. مثلا تبدیل مجموعه‌های مسکونی به هتل یا هتل ـ آپارتمان در شهرهای بزرگ جریان نقدی ریالی و ارزی ایجاد می‌کند. بانک‌ها در این مسیر هم قطعا می‌توانند حرکت کنند. البته آنچه در بالا گفته شد در عمل آسان نیست. راه‌حل، تشکیل شرکت‌هایی برای خرید دارایی‌های سمی توسط دولت‌ها (و بانک‌های مرکزی) در پاره‌ای کشورها دنبال شده است. هدف اصلی آن اقدامات ایجاد جریان نقدی برای بانک‌ها به قیمت‌های جاری بوده است. طبعا بانک‌ها ناچارند زیان دارایی‌ها را تقبل کنند و در مواردی هم دولت‌ها از بودجه عمومی به بانک‌ها کمک کرده‌اند. اما با توجه به مشکلات بودجه‌ای دولت و شکاف قیمتی عمده‌ی این دارایی‌ها از قیمت‌های جاری بازار (که به زیان‌های عمده در ترازنامه بانک‌ها منجر می‌شود) و نیز رکود نسبی بازار ساختمان، به نظر می‌رسد که دولت یا بانک مرکزی در این مرحله پا به میدان نخواهند گذاشت تا با تشکیل یا حمایت از تشکیل چنین شرکت‌هایی، نقد شوندگی دارایی‌های سمی بانک‌ها را تسهیل کنند. بنابراین، بانک‌ها منتظر معجزه نشوند و خود برای افزایش نقد شوندگی این دارایی‌ها اقدام کنند و زیان‌های حاصله را نیز به تدریج شفاف کنند.

نشریه پنجره ایرانیان-سال نهم-شماره 108-مهر95