بلبشوی مسکن

نگاهی به گذشته

 آن‌طور که در منابع آماری کشور ثبت شده است، در میانه دهه 40 شمسی در این کشور، جمعیت شهرنشین حدود 32 درصد کل جمعیت بوده است. در آن زمان 68 درصد جمعیت این ملک در روستاها زندگی می‌کردند و به همان نسبت تراکم ساختمانی در کشور چندان فشرده نشده بود که قرار باشد تقاضا در شهرها آن‌قدر افزایش پیدا کند که نه عرضه کفاف جمعیت خواهان سرپناه را بدهد و نه رویه‌های بازار، مزاحم عرضه همان واحدهای موجود باشد. در آن زمان و حتی چند دهه بعدتر آن‌طور که در خاطرات خانوادگی صاحب این قلم وجود دارد، «ابزار کار» بسیار بااهمیت‌تر از اشکال دیگر دارایی بود، زیرا مستندات معاوضه منزلی 150متری در خیابان ضد مشهد، با یک دستگاه تراکتور، هنوز هم موجود است.

 انقلاب که شد و به‌ویژه در دوران جنگ، وضع مسکن به‌قاعده تمام بازارهای مسکن دیگر نقاط دنیا، در دوره جنگ تغییر کرد. جای دوری نباید رفت. کندوکاو دفتر خاطرات اقتصادی جامعه ایرانی و بازخوانی آن نشان می‌دهد بازار مسکن در دوران جنگ تحمیلی عراق علیه ایران، بازاری معلق بوده است. در آن زمان که بیم می‌رفت هر آن‌یک موشک 12 متری به یکی از محلات پایتخت اصابت کند، قیمت املاکی در قواره ساختمان‌های کهنه‌ساز و نوساز، به‌هیچ‌عنوان طوری نبود که قرار باشد کوچ اجباری از منطقه‌ای جنگ‌زده و رها کردن ملک و ساختمان آهی عمیق از دل شهروندان بیرون بکشد! بازخوانی این خاطرات و تحلیل قیمت‌های آن دوره بی‌هیچ تردید نشان خواهد داد بازار مسکن هیچ انگیزه‌ای را برای سرمایه‌گذاری برنمی‌انگیخته و هرقدر طلا و دیگر اشیای قیمتی منقول (قابل‌حمل) طرفدار داشته، مسکن به این دلیل که امکان اصابت موشک و با خاک یکسان شدنش در آن روزها وجود داشته، نه عرضه‌اش دل بازار را می‌لرزاند و نه تقاضایش موضوع بااهمیتی قلمداد می‌شد. بااین‌حال جنگ که تمام شد و کمی تثبیت سراغ بازار را گرفت، تب سازندگی لای طبقات مختلف بازار رسوخ کرد و روی زمین و ملک خودش راهوار کرد.

 روایت تحولات بازار مسکن و تبدیل‌شدن آن از کالایی که باقیمت خاک یکی بود، به کالایی که حالا (هرچند در دوره رکود تورمی) هر مترمربعش کرورکرور طلا می‌خواهد و دلار، از آن قصه‌های تلخی است که معلوم نیست چند مثنوی هفتاد من کاغذ باید برای آن بنویسیم. هرچه در این روایت هست، ایرادی است که در اقتصاد از نوع ایرانی وجود دارد. زیرا وقتی در کتاب‌های اقتصادی دنبال تعاریف باشید، به این برمی‌خورید که: کالای سرمایه‌ای کالایی بادوام است که برای تولید کالاها و خدمات دیگر استفاده می‌شود. کالاهای سرمایه‌ای در کنار زمین و نیروی کار، یکی از سه دسته «کالاهای تولیدکننده» است که به‌عنوان عوامل اصلی تولید شناخته می‌شوند. معلمان اقتصاد به جد می‌گویند: ازنظر علم اقتصاد کالاهای سرمایه‌ای یک دارایی ملموس است که از آن برای تولید دیگر کالاها و خدمات البته در دوره زمانی مشخص استفاده می‌شود. ماشین‌آلات، ابزارها، ساختمان‌ها یا هر نوع تجهیزاتی که درگیر تولید دیگر کالا و خدمات باشد یا برای عرضه آن‌ها به بازار استفاده می‌شوند و محصول نهایی را به پول تبدیل می‌کنند، همگی جزء کالاهای سرمایه‌ای هستند اما معلوم نیست چطور کارشناسان و حتی برخی از استادان دانشگاه، یک واحد مسکونی را که عملا در فرایند تولید و توزیع کالایی دیگر استفاده نمی‌شود، در شمار کالای سرمایه‌ای به‌حساب می‌آورند.

حال بازار و چاره از گذشته

واقعیت این است وضع فعلی داستان مسکن که حالا باید برای خانه‌دار شدن حدود نیم‌قرن صبر کنیم، به این دلیل بوده است که از یک‌سو جمعیت شهرنشین در ایران رو به تزاید گذاشته و مطابق آخرین سرشماری به حدود 72 درصد رسیده است و از سوی دیگر دولت‌ها به هر دلیل در روندی خواسته یا ناخواسته به ورطه ناکارآمدی اقتصادی افتاده‌اند. بسیاری از کارشناسان معتقدند وقتی اقتصاد به مرحله‌ای می‌رسد که روزبه‌روز باسیاست‌های نادرست در زمینه مدیریت مالی، به درودیوار می‌خورند و ناتوانی آن‌ها در حل معضلات، دست آن‌ها را به‌سوی روش‌های نادرست مانند تامین کسری بودجه از محل تفاوت نرخ ارز (که موردادعای بسیاری از صاحب‌نظران اقتصادی است) و... باز می‌کند، مردم خواسته یا ناخواسته برای فرار از آسیب دیدن، به سمت بازارهایی می‌روند که حتی از طرف «سفته‌بازان» فضا به سویی رفته که سودهای آن‌چنانی در این بازارها به وجود آمده است. حالا حضور سفته‌بازان از یک‌سو و عقب افتادن عرضه از تقاضا (آن‌طور که سازندگان مسکن ادعا دارند)، کار بازار مسکن را به کلاف سردرگمی شبیه کرده که هیچ امیدی برای مدیریت آن به ذهن نمی‌رسد و عجیب اینکه هرچند آمارهای مختلفی از وجود واحدهای خالی از سکنه در این بازار وجود دارد و گزارش‌های مختلفی هم در این زمینه رسانه‌ای شده است اما بازهم تقاضای سرمایه‌گذارانه همچنان در بازار مسکن وجود دارد و حتی درزمانی که هشدارهایی درباره کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن گوش‌هایی را کر کرده، باز در ذهن عده‌ای این گزاره به باوری ریشه‌دار تبدیل‌شده است که «ملک مرد است و صاحبش را زمین نمی‌زند».

 آمارها از خانه‌های خالی هرچند متفاوت است اما همین چند ماه پیش ابوالفضل نوروزی که سرپرستی دفتر اقتصاد مسکن را بر عهده دارد، گفته بود: شاخص خانه خالی در همه کشورهای دنیا پنج درصد است، اما این رقم در ایران به حدود 10 درصد رسیده یعنی به دو برابر دیگر نقاط دنیا رسیده است. اکنون معادل حدود 1.2 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد. وضع بازار مسکن آنجا عجیب‌تر به نظر می‌رسد که حتی باوجود چنین آماری حسن محتشم از اعضای هیات‌مدیره انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران، گفته است: وضعیت ساخت‌وساز بر اساس صدور پروانه‌های ساختمانی در مقایسه با سال گذشته تا حدودی روند بهتری پیدا کرده است هرچند باید نتیجه صدور پروانه ساخت‌وساز در سال جاری را در سال آینده جست‌وجو کرد.

 او این را هم گفته: طبق طرح جامع مسکن که از سوی وزارت راه و شهرسازی تدوین شده است، تا 10 سال آینده باید سالی یک‌میلیون مسکن در کشور تولید شود تا به نقطه سربه‌سر ازلحاظ تولید و تقاضا برسیم. به‌هرحال سرمایه‌گذاران دوست دارند به‌نوعی فعالیت کنند که سرمایه آن‌ها زودتر بازگشت سرمایه داشته باشد بنابراین اگرچه حدود چهار سال است مسکن در رکود است اما سابقه تاریخی نشان داده که بهترین و مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری بخش مسکن بوده است و باید به این موضوع هم توجه داشت که در کل کشور 1.5 میلیون کمبود مسکن داریم. البته در حال حاضر در تهران به دلیل وجود خانه‌های خالی از سکنه، کمبود مسکن نداریم اما به‌هرحال این واحدها به دلیل نبود قدرت خرید خالی از سکنه مانده‌اند.

یک نمونه بیخ گوش پایتخت

دولت‌های قبل از دولت چهاردهم که اکنون سکان مدیریت را به دست گرفته، هرکدام شیوه‌ای خاص یا پروژه‌ای ویژه را در زمینه مدیریت بازار مسکن و حل مشکل مردم در پیش‌گرفته‌اند. دولت نهم و دهم طرح مسکن مهر را روی میز مدیریت وزارت راه و شهرسازی قرار داد و دولت سیزدهم، طرح نهضت ملی مسکن را. همه این طرح‌ها که در دولت‌های مختلف اجرا شد، قرار بود از میزان فشار سرمایه گذارانه در زمینه مسکن بکاهد و آن را به بازاری معمول بدل کند.

 محمد سعیدی کیا، وزیر مسکن و شهرسازی مسکن مهر، مطابق برنامه‌ای که بر آن تاکید داشت، قرار بود سالانه تعداد یک‌میلیون و 500 هزار واحد مسکونی به مردم واگذار کند اما با موفق نبودن او، علی نیکزاد جایش را گرفت و بعدها در زمانه نزدیک به تحویل دولت تاکید کرد: از آغاز کار این دولت ساخت چهار میلیون و 400 هزار واحد مسکن مهر شروع شده که نیمی از آن در روستاها بوده و یک‌میلیون و 500 هزار واحد تا خرداد 92 تحویل داده شده و مابقی باید تا پایان دولت دهم تحویل داده شوند. این‌ها رویاهایی بوده که هنوز محقق نشده است. در یک نمونه که در پرند و بیخ گوش پایتخت رخ داده است، تعاونی مسکنی وجود دارد که هنوز بعد از گذشت حدود 15 سال، واحدهای مسکونی آن به مالکان تحویل داده نشده است.

 آرش صیادی که مدیرعامل شهر جدید پرند است، درباره چرایی این موضوع به «شرق» گفته است: این پروژه درگیر موضوعات حقوقی شده است و به این دلیل که در قالب تعاونی آغاز به کار کرده، بین ارکان تعاونی و اعضا مشکلاتی وجود داشته و بعد هم که تعاونی منحل شده است، مشکل بین اعضا و پیمانکار باقی مانده است.

 صیادی تاکید دارد: پروژه آشیان گستر پرند که حالا به پروژه شهید سلیمانی تغییر نام داده است، از ابتدا و در زمانی که بانام تاکسی بیسیم تهران کار خود را آغاز کرده، قرار داشته تا 720 واحد مسکونی بسازد که بنا به مشکلات به وجود آمده بخشی از سرمایه مردم در این پروژه از بین رفته است و ارکان هیات مدیره تعاونی در سال‌هایی که آشیان گستر پرند نام داشته، بخشی از پول‌ها را در پروژه خرج نکرده است. اکنون پیمانکار این ادعا را دارد که 190 میلیارد تومان در این پروژه هزینه کرده است و مالکان هم ادعا دارند در سال‌های خیلی پیش‌تر بدهی‌های خود را تسویه کرده‌اند.

 مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پرند، افزود: اکنون 350 واحد از این مجموعه تقریبا آماده تحویل به مالکان است و اگر هر دو طرف همکاری کنند، خیلی زود این اتفاق خواهد افتاد. به‌هرحال همه می‌دانیم وقتی پروژه‌ای وارد بحث‌های حقوقی می‌شود، مشکلاتی گریبان آن را می‌گیرد که حل آن از عهده موضوعات و تدابیر مدیریتی برنمی‌آید.

 به گفته صیادی تعداد دیگری از تعاونی‌های موجود در پرند مشکلات مشابهی دارند که این مجموعه درصدد حل این معضلات برآمده است. او گفت: درباره پروژه شهید سلیمانی نیز ما سعی کردیم با تبدیل آن به مسکن ملی، سقف تسهیلات را افزایش دهیم. متاسفانه آنجا هم تعدادی از اعضا، به این دلیل که ادعاهایی دارند، نمی‌توان موضوع را به این شیوه مدیریت کرد. او تاکید کرد بانک به پروژه تسهیلات می‌دهد و امکان اینکه به تک‌تک افراد تسهیلات جداگانه تعلق بگیرد، وجود ندارد.

 پیش‌تر سیداحمد خادمیان، مدیرکل دفتر پایش طرح‌های مسکن، گفته بود: بیش از 125 هزار واحد مسکن مهر در مرحله ساخت باقی مانده است. در ابتدای دولت سیزدهم حدود 250 هزار واحد باقی‌مانده مسکن مهر فروش اقساطی نشده، برای تکمیل به این دولت محول شد که تاکنون حدود نیمی از آن‌ها تکمیل و تحویل شده است. صیادی به «شرق» گفت که هزارو 369 واحد از آنچه آقای خادمیان گفته است، سهم شهر جدید پرند است که تلاش می کنیم هرچه زودتر این واحدها را تحویل دهیم.

به هر روی وضع بازار مسکن این‌گونه است که هرچند انگیزه سرمایه‌گذاری از آن رخت بربسته و سرمایه‌گذاران دل‌ودماغی برای حضور چندانی در آن ندارند اما حدود شش میلیون خانه اولی در بازار وجود دارد که همچنان چشم امید به بهبود بازار دارند و به این امید نشسته‌اند که دولت چهاردهم دری به روی آن‌ها باز کند. همچنین 51 درصد مستاجران پایتخت‌نشین هم این امید را دارند، به همین دلیل دولت چهاردهم باید به شیوه‌ای این بلبشو را سامان دهد. چگونه؟ کارشناسان باید را ه حل بدهند.