پنجره‌ایرانیان؛ در شرایطی که بازار مسکن کل کشور همچنان در رکود به سر می‌برد سه محرک جدید در بازار مسکن شامل، افزایش تقاضا برای اجاره، تحرک در بخش خرید واحدهای میان متراژ و نیز ورود خانه‌اولی‌ها به بازار مسکن در شهر تهران خودنمایی می‌کند.
به گزارش صما، در حال حاضر حجم معاملات خردادماه 96 مسکن در تهران نسبت به ماه اردیبهشت حدود 0.8 درصد کاهش داشته است بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران این کاهش در صورتی رخ‌داده که همواره بازار مسکن از ماه سوم بهار به علت تعطیلی مدارس به‌واسطه حضور دو محرک یعنی افزایش خریدوفروش معاملات مسکن و افزایش اجاره‌بها پررونق‌تر می‌شود.
اما به نظر می‌رسد (باوجوداین کاهش معاملات) از ابتدای تابستان امسال این دو محرک تحت تأثیر دو مسیر جدید قرار بگیرد به گفته بسیاری از کارشناسان افزایش دودرصدی تقاضا برای خرید واحدهای میان متراژ و طولانی‌تر شد صف تقاضای اجاره نسبت به سال قبل باعث خواهد شد در آینده نزدیک شاهد رشد معاملات به‌صورت آب‌باریکه باشد.
اما در این میان محرک قوی‌تری نیز وارد این معاملات خواهد شد این محرک همان ورود خانه اولی است. بر اساس آمارهای ارائه‌شده در طی ماه‌های اخیر حدود ۱۰ هزار و ۲۰۸ خانوار برای خرید اولین مسکن از طریق تسهیلات وارد بازار معاملات خواهند شد.
حضور مؤثر خانه‌اولی‌ها به بازار تابستان باعث افزایش غیر تورمی مسکن در نیمه دوم سال جاری با پیشتازی آپارتمان‌های نوساز در قراردادها خواهد شد.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد پرسشگران منفعل در بنگاه‌های مسکن به مشتریان آتی تغییر ماهیت داده‌اند. تغییر آرام تقاضا از سمت واحدهای کلید نخورده به سمت واحدهای ۶ تا ۱۰ سال علاوه بر آنکه نشان‌دهنده بالا رفتن قدرت خرید با چاشنی قناعت بخش مصرفی است، حاکی از آن است که بازار عرضه می‌تواند بافاصله زمانی به منابع مالی راکد خود دسترسی پیدا کند و شاید به همین علت است که در زمستان سال قبل تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران ۳۷ درصد افزایش را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه کرد. این افزایش در حالی رقم خورد که بخش مسکن دارای رشد منفی ۱۷ درصدی بود. لذا رشد پروانه می‌تواند از سوی سرمایه‌گذاران آینده‌نگر انجام‌شده باشد.
پیش‌خرید مانع بزرگ رونق مسکن
اما موضوع قابل تعامل دیگر که از ابتدای تابستان 96 موردتوجه قرارگرفته کاهش محسوس عرضه مسکن‌های پیش‌فروش است.
در حال حاضر کاهش عرضه فایل‌های پیش‌خرید به‌عنوان یک خلأ مهم در بازار تابستان امسال تلقی می‌شود. این در حالی است که بسیاری از متقاضیان با عدم توانمندی مبالغ موردنیاز برای خرید یکجای مسکن روبرو هستند.
به گفته بسیاری از کارشناسان در حال حاضر بازار دوم معاملات مسکن تحت تأثیر سه دلیل عمده قرارگرفته و باعث شده حضور متقاضیان برای خرید مسکن از ریق پیش‌خرید افزایش یابد.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، بازار دوم معاملات مسکن به‌واسطه حضور سه عامل ریز نوسانات قیمتی در بازار مسکن، فاصله حداقل یک‌ساله سپرده‌گذاری برای دریافت بزرگ‌ترین، مؤثرترین و ارزان‌ترین تسهیلات فعلی خرید مسکن و همچنین استفاده از فرصت ممکن برای نگهداری بخش قابل‌توجهی از نقدینگی در قالب سپرده برای دریافت سود بیشتر از بانک‌ها از سوی متقاضیان خرید موردتوجه بیشتری قرارگرفته است؛ اما افزایش تعداد متقاضیان پیش‌خرید مسکن به‌واسطه این سه عامل تحت تأثیر 5 عامل عدم عرضه مسکن به بازار پیش‌فروش قرارگرفته و باعث شده رابطه مطلوبی بین تعداد متقاضیان و تعداد عرضه وجود نداشته باشد.
سه عامل گفته‌شده که باعث افزایش تعداد متقاضیان در بازار معاملات دوم شده تحت تأثیر کمبود شدید مسکن پیش‌فروش قرارگرفته و سازندگان تمایلی زیادی به عرضه مسکن پیش‌فروش به بازار را ندارند. بر اساس آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن تهران در تیرماه امسال تنها 200 فقره پیش‌فروش برای واسطه گران فایل شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل نصف شده بر اساس همین آمارها در سال گذشته در هرماه حدود 400 فقره به بازار پیش‌فروش عرضه می‌شود که این مورد تحت تأثیر قوانین پیش‌فروش دچار اشکالاتی شده است.
بعد از ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان درنتیجه بروز برخی ابهامات در اجرای قانون و اعمال بعضی محدودیت‌ها و ممنوعیت‌های تعیین‌شده برای دلالان ملکی، از یکسو و بوروکراسی‌های ایجادشده در مسیر دریافت مجوزهای قانونی برای طی مراحل مختلف پیش‌فروش آپارتمان‌ها (از تبلیغات تا پیش‌فروش) باعث شده بازار پیش‌فروش مقبولیت کافی در بین سازندگان نداشته باشد.
دلایل کاهش نرخ عرضه پیش‌خرید مسکن
در این میان به گفته کارشناسان ابلاغ قانون پیش‌فروش جدید باعث شده تغییرات اساسی در تبلیغات فروش، نبود شناسنامه فنی و ملکی و همچنین ممنوعیت واسطه‌های فروش مسکن یا فروش مستقیم واحدها در بازار پیش‌فروش اعمال شود و بسیاری از سازندگان برای رهایی از این بروکراسی‌های اعمال‌شده فایلی برای عرضه در نظر نگیرند.
به‌هرحال به علت ایجاد دو عامل زیرساخت‌های لازم برای تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه‌ها مطابق با تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان ناشی از خدا شناسنامه فنی و همچنین حذف آگهی‌های پیش‌فروش از ستون آگهی‌نامه‌های مطبوعاتی و سایر رسانه‌های تبلیغاتی، باعث شده بازار پیش‌فروش تحرک کافی نداشته باشد.
اگرچه به گفته واسطه گران سازندگان برای فرار از دو دلیل ذکرشده دو راهکار جدید اندیشیده‌اند در حال حاضر عمده سازندگان عرضه‌کننده واحدهای پیش‌فروشی به‌جای طی پروسه قانونی برای کسب مجوز پیش‌فروش ساختمان، تبلیغات خود را با عبارت‌های غیرمستقیم و به‌صورت نامحسوس در میان آگهی‌های مربوط به فروش واحدهای آماده منتشر می‌کنند. از سوی دیگر این گروه از سازندگان برای در امان ماندن از مجازات پیش‌فروش غیرقانونی و بدون مجوز، قراردادهای خود را به‌صورت غیررسمی خارج از بنگاه‌های مسکن تنظیم می‌کنند و بنابراین حجم قابل‌توجهی از این معاملات هم‌اکنون به‌صورت غیر شفاف درآمده و در آمارهای رسمی نشانی از آنها وجود ندارد.
به‌هرحال دلیل سوم کاهش فایل‌های پیش‌فروش ناشی از تفاوت قیمت پیش‌فروش‌ها با نوسازها است چنانچه مستحضر هستید همواره قیمت بازار پیش‌فروش حدود 10 تا 20 درصد کمتر از قیمت آپارتمان نوساز است.
اما دلیل چهارم به علت عدم مشخص شدن قیمت مصالح ساختمانی است، ازآنجایی‌که بیشتر واحدهای پیش‌فروش نیمه‌کاره است به اعتقاد سازندگان روند قیمت مصالح ساختمانی به‌واسطه دو عامل افزایش نرخ تورم و تولید مصالح ساختمانی و زمزمه‌های افزایش قیمت مصالح ساختمانی تولیدکنندگان می‌تواند تحت تأثیر قرار گیرد.
اما علت آخر عدم حضور مؤثر سازندگان پیش‌فروش به‌واسطه رونق نسبی حجم معاملات است. چنانچه گفته شد به نظر می‌رسد از نیمه دوم سال 96 رونق نسبی وارد معاملات مسکن شود. این پنج عامل موجب شده هم‌اکنون برخلاف افزایش تعداد متقاضیان عرضه با کمبود مواجه شود.
اصلاح قانون پیش‌فروش راه‌حل رونق مسکن
بااین‌حال به گفته واسطه‌های فروش مسکن فعال در بازار پیش‌فروش، هم‌اکنون عمده واحدهای پیش‌فروشی از سوی سازندگان پول لازم به بازار مسکن عرضه می‌شود و تا جایی که سازنده نیازی به پول نداشته باشد اقدام به پیش‌فروش نمی‌کند.
اما نکته نگران‌کننده در نوع عرضه مسکن پیش‌فروش نهادینه‌شده زیرا به گفته بسیاری از واسطه گران 200 فقره مسکن پیش‌فروش شده وسعتی بالایی 100 متر داشته و بیشتر در مناطق گران است که به‌نوعی مناسب متقاضیان مصرفی نیست.
به‌طور مثال بیشتر املاک پیش‌فروش شده متعلق به منطقه 22 با رنج قیمتی 3 میلیون تومان است که فاصله زیادی با توانایی خرید بازار مصرفی دارد؛ اما از نگاه دیگر می‌توان گفت: بیشتر سازندگان در منطقه 22 نیز به‌واسطه تفاوت قیمتی مسکن نوساز با پیش‌فروش حاضر به ارائه بیشتر مسکن‌ها به‌صورت پیش‌فروش نیستند به گفته واسطه گران هر مترمربع از مسکن نوساز در منطقه 22 5 میلیون تومان و نرخ پیش‌فروش آن 3 میلیون تومان است که این مورد باعث شده سازندگان حضور مؤثری در بازار پیش‌فروش نداشته باشند. البته در این میان برخی از سازندگان پول لازم حاضر به پیش‌فروش مسکن خودکرده‌اند به دلیل همین رویکرد منطقه 22 توانسته به‌واسطه حجم انبوه ساخت‌وسازهای تکمیل‌شده و نیمه‌تمام به بورس پیش‌فروش مسکن پایتخت تبدیل شود.
به‌هرحال به گفته بسیاری از کارشناسان غیرقابل اجرا بودن قانون پیش‌فروش ساختمان به دلیل وجود ابهامات و نواقص موجود در این قانون، کاهش حجم صدور پروانه‌های ساختمانی طی دو سال گذشته و نمایان‌شدن اثر افت تیراژ ساختمانی بر بازار پیش‌فروش ساختمان و همچنین امیدواری سازندگان برای فروش بهتر واحدهای مسکونی آماده در دوره رونق منجر به کاهش حجم معاملات خریدوفروش واحدهای در حال ساخت در بازار مسکن شده است.
بی‌شک اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان یکی از مهم‌ترین الزامات برای پاسخ به تقاضای حاضر در بازار پیش‌فروش مسکن است و تا زمانی که این قانون به نحو مؤثر اصلاح نشود، شاهد افت حجم معاملات پیش‌فروش در بازار مسکن خواهیم بود.
