به گزارش ایسنا، بازار مسکن در ایران فعلا به اعلام خبر تصمیم دولت بایدن برای بازگرداندن برخی معافیت‌های تحریمی که ترامپ اعمال کرده بود واکنش خاصی نشان نداده است. اگرچه قیمت ارز و خودرو کاهش یافته اما فعالان بازار مسکن می‌گویند به دلیل خاصیت دیرپذیری این بازار، اخبار امیدوارکننده در خصوص روند مذاکرات هسته‌ای تاثیر چندانی در قیمت خانه نداشته است. مضافا اینکه متغیرهای اثرگذار بر بازار ملک ازجمله قیمت نهاده‌های ساختمانی، نرخ دستمزد، نرخ عوارض شهرداری، مالیات و غیره نه‌تنها کاهش نیافته بلکه طی یک سال گذشته روند صعودی داشته است.

قیمت بالا نرفته، کاهش هم نیافته است

اگرچه در هفته‌های اخیر تحت تاثیر مذاکرات هسته‌ای بازارهای ارز، طلا، بورس و خودرو با رکود و ثبات همراه شده‌اند، بازار خریدوفروش مسکن در تهران مقدار اندکی گرم شده و به همین دلیل قدرت فروشندگان تا حدودی تقویت شده است. واسطه‌های ملکی از کمبود واحدهای با سن بنای کمتر از پنج سال و فایل‌های زیر قیمت خبر می‌دهند. قیمت‌ها افزایش نیافته اما کاهش هم نشان نداده است.

بااین‌حال هنوز می‌توان در بازار نیمه راکد فعلی آپارتمان‌های زیر قیمت خریداری کرد. برخی فروشندگان به هر دلیل خانه‌های خود را کمتر از عرف منطقه عرضه می‌کنند که مشاوران املاک می‌گویند معمولا برای فایل‌های زیر قیمت، مشتری پیدا می‌شود و بعضا در مدت‌زمان کمتر از یک هفته به فروش می‌رسند.

به‌طور مثال در محله تهران‌پارس غربی که متوسط قیمت‌های پیشنهادی آن ۳۵.۵ میلیون تومان است، یک آپارتمان ۵۴ متری ۱۰ سال ساخت، دارای آسانسور و انباری به قیمت ۲۵.۳ میلیون تومان در هر مترمربع و با قیمت کل یک میلیارد و ۳۷۰ میلیون تومان برای فروش عرضه شده است. البته باوجودآنکه میانگین نرخ‌های پیشنهادی در تهران‌پارس غربی ۳۵.۵ میلیون تومان در هر مترمربع است طبق آمار بانک مرکزی در دی‌ماه ۱۴۰۰ متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه ۸ که بخشی از محله تهران‌پارس را نیز در برمی‌گیرد ۲۹ میلیون تومان است.

در آگهی دیگری یک آپارتمان ۶۵ متری ۹ سال ساخت در محله پونک در غرب تهران با امکانات کامل شامل آسانسور، پارکینگ و انباری به قیمت ۲۸.۴ میلیون تومان در هر مترمربع به فروش می‌رسد. قیمت کل این خانه یک میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان تعیین شده است. متوسط قیمت پیشنهادی مسکن در محله پونک متری ۴۴.۵ میلیون تومان تعیین می‌شود و نرخ میانگین معاملات این منطقه بر اساس آمار دی‌ماه امسال ۴۰.۷ میلیون تومان در هر مترمربع اعلام شده است.

یک آپارتمان ۷۹ متری ۵ سال ساخت دارای آسانسور، پارکینگ و بالکن در محله نیاوران واقع در منطقه یک با قیمت متری ۴۸ میلیون تومان و با قیمت کل ۳ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد. این در حالی است که میانگین نرخ پیشنهادی هر متر خانه در محله نیاوران در آگهی‌ها ۷۶ میلیون تومان در هر مترمربع است. متوسط قیمت‌های قطعی منطقه یک نیز مطابق آمار دی‌ماه امسال ۷۰ میلیون تومان اعلام شد. با این اوصاف واحد مذکور متری ۲۲ میلیون تومان کمتر از متوسط قیمت منطقه و متری ۲۸ میلیون تومان پایین‌تر از میانگین نرخ‌های پیشنهادی به فروش می‌رسد.

بازار خانه‌های زیر قیمت در تهران

بازار مسکن شهر تهران از آذرماه سال گذشته تاکنون به آرامش نسبی رسیده و دی‌ماه ۱۴۰۰ افزایش سالیانه قیمت‌ها ۲۰ درصد اعلام شد. ثبات قیمت در این بازار مسکن در شرایطی ایجاد شده که معاملات طی دو ماه اخیر مقداری افزایش یافته است. به نظر می‌رسد بخشی از تقاضا با هدف حفظ سرمایه در مقابل تورم احتمالی آینده وارد بازار مسکن شده است.

با احتساب تورم عمومی دی‌ماه ۱۴۰۰ که به میزان ۴۲ درصد اعلام شد، رشد ۲۰ درصدی قیمت مسکن به معنای کاهش ۲۲ درصدی قیمت واقعی مسکن است و در سال ۱۴۰۱ احتمال جاماندگی بیشتر این بازار از تورم عمومی وجود دارد. با این پیش‌فرض، طبیعتا ورود به بازار مسکن بهتر است در مقطعی اتفاق بیفتد که نرخ رشد سالیانه قیمت آن با تورم عمومی هم‌طراز شود. البته فعالان این بازار ازجمله مصطفی قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ معتقدند مسکن دارایی امنی است که به‌عنوان سپری در برابر تورم عمل می‌کند.

وضعیت بهتر معاملات مسکن در مقایسه با رقبا

به هر ترتیب در ۱۵ روز ابتدای بهمن‌ماه ۱۴۰۰ بازار املاک از وضعیت بهتری نسبت به ارز، طلا و خودرو برخوردار بوده است؛ اگرچه در مقایسه با دی‌ماه تفاوت چندانی دیده نمی‌شود. تعداد معاملات مسکن پایتخت در مقایسه با نیمه اول سال افزایش یافته و به حدود ۱۰ هزار فقره در ماه رسیده، اما هنوز با سطح نرمال فاصله دارد. مشاوران املاک، این حجم از معاملات را راضی‌کننده نمی‌دانند.

بررسی دو منطقه غرب و شرق تهران به‌عنوان محدوده‌های پرتقاضا در بازار مسکن شهر تهران از مقاومت قیمت در برابر کاهش حکایت دارد. بعضی واسطه‌های ملکی حتی از مقدار اندکی رشد در مقایسه با هفته‌های قبل سخن می‌گویند. یکی از دلایل پایین نیامدن قیمت به کمبود فایل‌های مرغوب برمی‌گردد. مشاوران املاک می‌گویند اغلب فایل‌های موجود در دفاتر املاک، واحدهای قدیمی و فاقد امکانات کامل هستند و واحدهای نوساز، بهتر فروش می‌روند.

یکی از مشاوران املاک در منطقه تهران‌پارس با بیان اینکه بازار خریدوفروش تا حدودی گرم شده است گفت: تفکر سنتی در خصوص ارزشمند بودن ملک و ساختمان باعث افزایش نسبی معاملات شده است. به‌هرحال قیمت ارز و طلا ثابت مانده و به همین خاطر بعضی از مردم که سرمایه‌های سرگردانی در اختیار دارند و من فکر می‌کنم کمتر از ۱۰ درصد هستند به سمت بازار مسکن آمده‌اند تا ارزش دارایی خود را حفظ کنند.

افت محسوس سرعت رشد قیمت مسکن

از سوی دیگر گزارش‌ها نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن به طرز محسوسی کاهش پیدا کرده است. طی سه ماه گذشته نرخ رشد ماهیانه قیمت مسکن در تهران به‌تدریج ۱.۲ درصد، ۱.۸ درصد و ۱.۱ درصد بوده و رشد سالیانه آن به ۲۰ درصد رسیده است؛ درحالی‌که نرخ افزایش سالیانه قیمت در ماه‌های دی سه سال گذشته به ترتیب ۹۱، ۴۱ و ۹۹ درصد بود. البته باوجودآنکه میزان بازدهی بازار مسکن در یک سال گذشته حدود ۲۰ درصد بوده، این رقم برای بازار ارز ۸ درصد و برای سکه ۴.۲ درصد بوده است. همین مسئله در ترغیب برخی افراد برای خرید ملک تاثیرگذار بود.

متوسط قیمت خانه در تهران ۳۲.۹ میلیون تومان

بنابراین گزارش، طبق اعلام بانک مرکزی، در دی‌ماه ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۳۲ میلیون و ۹۴۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۱ و ۲۰.۳ درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه ۹۸۱۶ فقره بود که نسبت به ماه قبل و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۰.۵ و ۱۷۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد.