پنجره‌ایرانیان؛ یک کارشناس اقتصاد مسکن، حذف ارز ترجیحی را در قیمت تمام‌شده ساخت بی‌تاثیر دانست و گفت: تورم عمومی ممکن است در قیمت مصالح ساختمانی اثرگذار باشد اما بازار ظرفیت رشد ندارد؛ سال گذشته بازار مسکن کمتر از نرخ تورم رشد کرد و امسال هم این روند ادامه می‌یابد. شواهدی نیز مبنی بر افزایش سنگین قیمت دیده نمی‌شود.
مهدی سلطان محمدی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: برخلاف تصور خیلی‌ها که فکر می‌کنند حذف ارز ترجیحی اثرات گسترده‌ای در ایجاد تورم داشته باشد، به نظر من این اثرات محدود خواهد بود و تورم تغییر چندانی نسبت به آنچه قبلا بود نخواهد کرد. قیمت کالاهای اساسی مثل مرغ و نان و روغن افزایش یافته که کاهش قدرت خرید این کالاها باید قاعدتا از طریقی جبران شود ولی سطح عمومی قیمت‌ها چندان تغییر نمی‌کند.
قیمت مسکن الزاما متناسب با نرخ تمام‌شده نیست
وی افزود: رشد قیمت کالاهای اساسی همان‌طور که گفتم تاثیر محدودی بر تورم دارد و برای یک‌بار است. اگر بخواهیم در بخش ساختمان، این موضوع را بررسی کنیم، به‌طور مثال باید بگوییم کارگری که در بخش ساختمان کار می‌کرده، انتظار دارد دستمزد بیشتری دریافت کند که مقداری قیمت تمام‌شده مسکن را بالا می‌برد ولی قیمت مسکن در بازار الزاما متناسب و متناظر بر قیمت تمام‌شده نیست.
این کارشناس اقتصاد مسکن، همچنین تاثیر حذف ارز ترجیحی بر قیمت نهاده‌های ساختمانی را محدود دانست و افزود: بعد از حذف ارز ۴۲۰۰ تومانی، قیمت مصالح ساختمانی رشد چندانی نداشت. معمولا در ماه‌های فروردین و اردیبهشت همه بازارها در حال تلاطم و نوسان هستند و مردم مقداری سردرگم می‌شوند. به‌خصوص که امسال دستمزدهای کارگران ۵۷ درصد افزایش یافته و صنعت ساختمان تا حدودی با دستمزد ارتباط دارد. ممکن است فشاری در قیمت تمام ایجاد شود ولی درعین‌حال تقاضا محدود است.
طرح جهش مسکن نمود چندانی نداشته است
سلطان محمدی تاکید کرد: با توجه به وضعیت تقاضا باید ببینیم نقطه تعادل کجا خواهد بود. در مصالح ساختمانی انتظار افزایش قیمت را داریم اما بازار ظرفیت ندارد. رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی تا اندازه زیادی با تورم همسو است ولی عرضه و تقاضا تاثیر بیشتری بر وضعیت کلی بازار دارد. در حال حاضر به نظر نمی‌رسد که تقاضای بالایی وجود داشته باشد، مگر اینکه طرح جهش تولید و تامین مسکن بخواهد بر روی بازار اثر بگذارد که این پروژه نیز تاکنون نمود چندانی نداشته است.
وی با اشاره به حذف تدریجی ارز ۴۲۰۰ تومانی در دو سال گذشته یادآور شد: در سال گذشته فقط به کالاهای اساسی ارز دولتی تعلق می‌گرفت و ارز برای نهاده‌های ساختمانی قطع شد؛ بنابراین در همان مقطع تاثیر خود را به شکل رشد قیمت‌ها ایجاد کرد و اثرگذاری آن در حال حاضر اندک خواهد بود. هم‌اکنون تنها موضوعی که می‌تواند بر قیمت تمام‌شده مسکن اثرگذار باشد نرخ تورم و افزایش دستمزدها است.
سال گذشته قیمت واقعی مسکن کاهش یافت
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: مرور بازار مسکن در دهه‌های گذشته نشان می‌دهد در مقاطعی قیمت تمام‌شده مسکن بالا رفته ولی رشد قیمت‌ها در بازار محدود بوده است. در مواقعی برعکس، قیمت تمام‌شده ثبات داشته اما بازار دچار جهش قیمت شده است. قیمت مسکن متناسب با رشد هزینه‌ها افزایش نمی‌یابد. ممکن است شیب رشد مسکن از تورم خیلی بیشتر یا خیلی کمتر باشد.
وی توضیح داد: وقتی بخواهد اصلاحات روی قیمت مسکن اتفاق بیفتد معمولا میزان رشد آن از تورم عقب می‌ماند؛ اتفاقی که سال گذشته رخ داد. بدین‌صورت که تورم عمومی به حدود ۴۰ درصد رسید، درحالی‌که افزایش قیمت مسکن در تهران حدود ۱۶ درصد بود. این بدان مفهوم است که قیمت اسمی مسکن افزایش و قیمت واقعی آن کاهش یافته و بخشی از حباب در سال گذشته تخلیه‌شده است. من فکر می‌کنم این روند در سال جاری نیز ادامه داشته باشد و بخشی از قیمت مسکن تعدیل شود؛ البته نه اینکه کاهش یابد بلکه افزایش آن کمتر از تورم خواهد بود.
سلطان محمدی درباره تاثیر حذف ارز ترجیحی بر بازار مسکن گفت: وقتی میزان تورم عمومی بالا می‌رود یک همبستگی بین رشد قیمت مسکن و تورم عمومی ایجاد می‌شود اما این همبستگی لزوما یک‌به‌یک نیست. بازار مسکن در مواقعی با تورم همسو و در مواردی غیرهمسو می‌شود. در مواردی هم شدت و ضعف دارد. بااین‌حال وقتی تورم بالا می‌رود فشاری در جهت افزایش قیمت مسکن ایجاد می‌شود. البته پارامترهایی مثل توان طرف تقاضا، قیمت نسبی کالاها، چرخه‌های مسکن و بازارهای جانشین نیز در این فرآیند نقش دارند.
سناریوی محتمل، ادامه ثبات بازار مسکن است
این کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص پیش‌بینی این بازار در سال جاری گفت: در حال حاضر شواهد تأییدکننده‌ای برای برخی ادعاها مبنی بر رشد سنگین قیمت در آینده نزدیک دیده نمی‌شود. قیمت مسکن در سال گذشته رشد نسبتا ملایمی داشت. سناریوی محتمل آن است که در سال جاری هم این روند تداوم داشته باشد. البته ممکن است نوساناتی دیده شود؛ مثلا در اسفند افزایش شدید قیمت را داشتیم اما در فروردین کاهش پیدا کرد. در اردیبهشت احتمالا با مقداری افزایش مواجه شده‌ایم که البته آمار هنوز بیرون نیامده است. این نوسانات جزئی در یک بازار نسبتا باثبات اتفاق می‌افتد.
