به گزارش صما، هنوز آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت‌ماه منتشرنشده است تا بر اساس آن بتوان تحلیل درست‌تری از وضعیت معاملات ارائه کرد، اما بر اساس اطلاعات خام سامانه‌های ملکی در اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۷ بالغ‌بر 15 هزار مورد خریدوفروش مسکن در شهر تهران انجام‌شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل حداقل ۱۱۴ درصد رشد نشان می‌دهد.

کارشناسان علت این مسئله را ظرفیت بازار مسکن برای هماهنگی با نرخ تورم، کاهش نگرانی‌ها در فضای اقتصاد کلان متأثر از انتظار برای تصمیم امریکا در خصوص توافق هسته‌ای، نگرانی از افزایش مجدد قیمت آپارتمان، کاهش نرخ تسهیلات مسکن به ۸ درصد و بروز تدریجی تقاضای مطلق در این بازار عنوان می‌کنند.

البته به گفته بسیاری از کارشناسان بازار مسکن اردیبهشت‌ماه در سیطره تقاضای سرمایه‌ای بوده و مصرف‌کننده واقعی به علت افزایش قیمت مسکن نتوانسته به بهترین شکل در این حوزه ورود داشته باشد. دراین‌بین افزایش نهادهای ساختمانی یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت بازار مسکن است.

رونق معاملات در ماه‌های آتی دور از تصور است

در همین راستا یک کارشناس اقتصاد اتاق بازرگانی بابیان اینکه کاهش سود بانکی تأثری بسیاری در افزایش معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه داشته است گفت: کاهش فاحش سود بانکی باعث شد بخشی از نقدینگی‌ها به سمت این بازار کشیده شود. البته درحال‌حاضر تنها بخش کوچکی از نقدینگی‌های سرگردان وارد بازار مسکن شده است.

محمدعلی خطیب با بیان فوق افزود: اگر طی ماه‌های اخیر نوسانات ارز اتفاق نمی‌افتد بخش اعظمی از نوسانات ارز وارد بازار مسکن می‌شد زیرا مردم ایران با هر سواد اقتصادی متوجه شده بازار مسکن در ایران افت اقتصادی ندارد.

این استاد دانشگاه با بیان اینکه طبق اعلام بانک مرکزی حجم نقدینگی در پایان بهمن‌ماه سال 96 به 1489 هزار و 640 میلیارد تومان رسید گفت: از میزان ذکرشده سهم شبه پول از نقدینگی 1304 هزار و 330 میلیارد تومان و سهم پول 185 هزار و 310 میلیارد تومان است. همچنین میزان اسکناس و مسکوک در دست اشخاص در پایان بهمن‌ماه سال گذشته 36 هزار و 530 میلیارد تومان بوده که در 12 ماه 13.6 درصد افزایش نشان می‌دهد.

این کارشناس اتاق بازرگانی با بیان اینکه خطر افزایش نقدینگی سرگردان یکی از عوامل رکود اقتصادی، افزایش تورم و نوسانات بازارهای اقتصادی است گفت: اگرچه ابتکار بانک مرکزی برای جذب نقدینگی از ماه‌های پایانی سال 96 بسیار هوشمندانه بود اما راهکارهای این نهاد موفقیت چندانی نداشت.

خطیب با بیان اینکه دولت با سه ابتکار کاهش سود بانکی، فروش گواهی سپرده ریالی و ارزی و پیش‌فروش سکه به دنبال جذب سرمایه بود گفت: گواهی سپرده ارزی چندان موردتوجه سرمایه‌گذاران قرار نگرفت اما سپرده ریالی با سود جذاب 20 درصدی درزمانی که حداکثر نرخ سود در بانک‌ها 15 درصد است توانست بیش از 400 هزار میلیارد تومان جذب کند که البته بخشی از آن مربوط به تبدیل سپرده‌های بلندمدت بانک‌ها بود؛ و پیش‌فروش سکه نیز به دلایلی خیلی موفق نبود بنابراین بخش عمده یا از نقدینگی‌ها به سمت بازار ارز سرازیر شد.

این استاد دانشگاه با بیان اینکه بازار مسکن می‌توانست در سال 97 رکورددار افزایش معاملات باشد گفت: اما به دلیل سوداگری‌های برخی از سازندگان و فروشندگان قیمت مسکن با رشد 30 درصدی روبرو شد و بخشی از نقدینگی‌ها که در شرف ورود به این بازار بودند بازار ارز و سکه را انتخاب کرده‌اند و خط بطلانی به تصمیم‌های مبتکرانه بانک مرکزی کشیدند.

خطیب گفت: متأسفانه مسئولان یک اصل مهم را در خصوص نقدینگی‌های سرگردان فراموش کردند این نقدینگی‌ها همواره به دنبال سودهای کوتاه‌مدت و سفته‌بازی است. درحالی‌که بازار مسکن به دلیل رکود سود کوتاه‌مدت برای شهروندان ندارد.

وی گفت: به‌هرحال رشد معاملات اردیبهشت‌ماه ناشی از سه ابتکار دولت شامل کنترل بازار ارز، کاهش نرخ سود بانکی و تسهیلات ارزنده است. اگرچه اگر دولت در طی ماه‌های پیش رو نتواند اطمینان خاطری در خصوص ارز 4200 تومانی بدهد یا نتواند به تعهدات خود در قبال تسهیلات عمل کند در ماه‌های پیش رو رونق نسبی معاملات به چالش کشیده خواهد شد.

وی درنهایت گفت: دولت باید با اقتصاددان‌ها در خصوص افزایش نقدینگی‌ها مشورت بگیرد زیرا هدایت این مبالغ به حوزه تولید باعث کاهش تورم قیمتی در تمام بازارها ازجمله مسکن می‌شود.

خطر کاهش معاملات در ماه‌های آتی

در همین راستا رئیس دانشکده معماری و عمران دانشگاه آزاد علوم تحقیقات با بیان اینکه همواره تعداد معاملات مسکن در فروردین‌ماه بیشتر از اردیبهشت‌ماه است گفت: ازآنجایی‌که رونق معاملات تهران همواره 6 ماه زودتر از کل کشور است در نیمه دوم 96 شاهد رشد معاملات در این کلان‌شهر بودیم بر این اساس در اردیبهشت‌ماه سال جاری تعداد معاملات مسکن در کل کشور نسبت به تهران با رشد کمتری روبرو شد.

مهدی روانشاد نیا با بیان مطلب فوق افزود: تجربه نشان داده همواره بازار معاملات در اردیبهشت‌ماه با رشد قابل‌توجهی نسبت به فروردین‌ماه روبرو می‌شود.

وی با بیان اینکه رشد معاملات امسال را مدیون تدبیر دولت در خصوص کنترل نوسانات ارز هستیم گفت: تک‌نرخی شدن ارز باعث شد بسیاری از سرمایه‌های سرگردان وارد بازار محکم‌تری مانند مسکن شود.

این استاد دانشگاه گفت: در دوران نوسانات ارز مردم برای جلوگیری از افت دارایی خود به سمت بازارهای قوی‌تر مانند مسکن می‌رود.

وی با بیان اینکه بازار کنونی مسکن دچار التهاب‌های متعددی شده است. گفت: افزایش نهادهای قیمت میلگرد از ابتدای سال 97 آثار روانی نامطلوبی بر روی مسکن گذاشته است. افزایش قیمت مسکن باعث کاهش حضور بخش مصرفی در بازار می‌شود؛ و به‌طور حتم برای تداوم رشد معاملات در ماه‌های آتی باید قیمت مسکن کاهش یابد زیرا افزایش تعداد معاملات وابستگی تامی به حضور بخش تقاضا دارد.

روانشاد نیا درنهایت افزود: به‌هرحال اگر دولت نتواند سوپاپ افزایش ارز را پایین بکشد روند رشد معاملات در ماه‌های آتی به پایین‌ترین میزان خود خواهد رسید.

چند سناریو پیشین و پسین برای مسکن

در همین زمینه یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه درحال‌حاضر رونق معاملات اردیبهشت‌ماه ناشی از ورود تقاضای سرمایه‌ای است گفت: آمارهای غیررسمی نشان می‌دهد تمایل سرمایه‌گذاران در تهران بیشتر به املاک مناطق 8 تا 15 به علت قیمت پایین و مصرفی بودن آن، بوده است.

علی زهره وند با بیان مطلب فوق افزود: ازآنجایی‌که نقدشوندگی سریع این املاک برای سرمایه‌گذاران از اهمیت بالایی برخوردار است به‌طور حتم در ماه‌های آتی قیمت مسکن با روند کاهشی روبرو خواهد شد.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه اگر در ماه‌های آتی تغییری در قیمت مسکن ایجاد نشود معاملات مسکن روند نزولی را طی خواهد کرد گفت: متأسفانه قیمت‌های فعلی فاصله زیادی با اندوخته اقشار متوسط و ضعیف کشور دارد که باید هر چه سریع‌تر اصلاح شود.

زهره وند در ادامه در خصوص دلیل افزایش تعداد معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه گفت: همواره بعد از نوسانات ارز بازار مسکن رونق گرفته و نقدینگی‌های حاصل از بازار ارز وارد بخش مسکن می‌شود؛ اما ازآنجایی‌که بازار ارز بازاری بسیار بی‌ثباتی است سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند نقدینگی‌های را به مدت طولانی در بازار مذکور بلوکه نکند.

وی گفت: اما ازآنجایی‌که بخش سرمایه‌گذار هرگز طاقت بلوکه شدن سرمایه خود در بازار مسکن را به مدت طولانی ندارد انتظار می‌رود ملک خود را با روش‌های متعددی وارد بازار مصرفی کند.

این کارشناس مسکن گفت: بنابراین انتظار می‌رود در ماه‌های پیش‌رو فروش معاملات همانند اردیبهشت‌ماه رونقی باشد؛ و حتی برخی از سرمایه‌گذاران ملکی موردنظر خود را به‌صورت اقساطی ارائه دهد.

این کارشناس مسکن ادامه روند مسکن را در دو سناریو پیشین و پسین دانسته و در این خصوص متذکر شد: سناریو پیشین در دستان سرمایه‌گذاران و بخش مصرفی و سناریو پسین در دست دولت و مسئولان است.

وی در خصوص سناریو پیشین مسکن گفت: درحال‌حاضر دو سناریو پیشین مسکنی را می‌توان برای آینده بازار معاملات متصور شد. در گام اول افزایش 30 درصدی قیمت مسکن ناشی از نهادهای ساختمانی روند کاهش خواهد داشت در گام بعدی راهکارهای متعددی برای فروش ارائه خواهد شد.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: بعد از اجرای این دو سناریو و پس از خالی شدن بخشی از املاک خریداری‌شده سرمایه‌گذاری از بازار ملک بازار مسکن در انتظار دو سناریو پسین خواهد بود.

وی در خصوص سناریو پسین مسکنی نیز یادآور شد: اگر دولت بتواند بازار ارز را به‌صورت دستوری حفظ کند بازار مسکن رجعت دوباره‌ای به وضعیت اردیبهشت‌ماه و تمایل سرمایه‌گذاران به خرید بیشتر خواهد داشت. در این صورت بازار مسکن در طی تابستان با استقبال زیادی روبرو خواهد شد. ولی اگر دولت نتواند این نرخ را به‌صورت فنر فشرده نگه دارد شاهد کاهش معاملات در ماه‌های تابستان و افزایش آن در ماه‌های پاییز خواهیم بود. در این صورت لازم است مسئولان با اجرای سامانه نظارتی بر قیمت مسکن تغییر و تحولی در بازار مذکور ارائه دهند.