پنجره‌ایرانیان؛ دولت یازدهم از زمان روی کار آمدن ۹ ابزار مالی برای تامین مالی بخش مسکن در دستور کار قرار داده که با توجه به رکود این بخش، عمده ابزارها از کارایی لازم برخوردار نیست.
به گزارش ایسنا، با توجه به فقدان یا کمبود ابزارهای مالی کارآمد در بخش مسکن، از ابتدای دولت یازدهم ایجاد و توسعه این نوع ابزارها در دستور کار قرار گرفت که خلاصه‌ای از کارکرد، عملکرد و چالش‌های اجرایی این ابزارها ارائه می‌شود.
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان
هدف از راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، تقویت سمت عرضه و تولید مسکن از طریق جمع‌آوری پس‌انداز سرمایه‌گذاران خرد و اختصاص آن به ساخت پروژه‌های ساختمانی و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه صندوق و تقسیم عواید ناشی از فعالیت صندوق در بین سرمایه‌گذاران است.
تاکنون تعداد ۴ صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در شهرهای تهران، اراک، تبریز و ری با ظرفیت ۵۹۵ واحد مسکونی و ۴ واحد درمانی با هزینه ساخت بالغ‌بر ۹۲۹ میلیارد ریال (بدون احتساب ارزش زمین و پروانه ساخت) راه‌اندازی شده است.
رکود در بازار مسکن و عدم اطمینان نسبت به تحقق بازدهی مورد انتظار سرمایه‌گذاری در این صندوق، عدم اطلاع‌رسانی مناسب در خصوص راه‌اندازی و مکانیسم ابزارهای جدید در حوزه بازار سرمایه، وجود هزینه‌های بالاسری صندوق و رقابت ناسالم بین بانک‌ها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری در تامین منابع مالی ازجمله چالش‌های این ابزار مالی عنوان می‌شود.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات
این صندوق‌ها نوعی سرمایه‌گذاری است که به‌منظور کسب سود، سبدی از دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات را خرید، ایجاد و در بازار اجاره اداره می‌کند. سود حاصل از سبد سرمایه‌گذاری میان سهامداران صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات توزیع می‌شود. هدف از راه‌اندازی این صندوق‌ها تقویت سمت تقاضا است.
بر اساس ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، سازمان بورس و اوراق بهادار موظف به تهیه و تصویب ضوابط و مقررات موردنیاز برای راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است. در این راستا سازمان بورس و اوراق بهادار پیش‌نویس اساسنامه، دستورالعمل پذیره‌نویسی و صدور واحدهای سرمایه‌گذاری و دستورالعمل نحوه محاسبه ارزش خالص دارایی‌های صندوق‌های مذکور را تهیه و جهت دریافت نظرات اصلاحی به کلیه شرکت‌های تامین سرمایه ارسال کرده است.
بازدهی پایین اجاره‌داری در کشور در مقایسه با بازدهی سرمایه‌گذاری در سایر بازارها و عدم تدوین دستورالعمل راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ازجمله مشکلاتی است که این صندوق‌ها با آن مواجه هستند.
حساب‌های امانی
توسعه تامین مالی بخش مسکن، نظام‌مند کردن بازار پیش‌فروش مسکن و کاهش تخلفات احتمالی در بخش پیش‌فروش مسکن و درنهایت جلوگیری از ضرر و زیان به پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان، کارکردهای این حساب‌ها محسوب می‌شود. دستورالعمل راه‌اندازی حساب‌های امانی تدوین و توسط بانک مسکن ابلاغ شده است ولی تاکنون عملکردی نداشته است.
عدم تمایل سازندگان (پیش‌فروشندگان) برای ایجاد حساب‌های امانی که عمدتا ناشی از مشکلات قانون پیش‌فروش ساختمان است، الزام به ارائه شناسنامه فنی برای بازگشایی حساب امانی و هزینه‌های بالای ارائه خدمات در حساب‌های امانی (کارمزد خدمات بانک، ناظر و...) چالش‌های این حساب‌ها است.
اوراق رهنی (بازار رهن ثانویه)
این اوراق به‌منظور افزایش قدرت وام‌دهی بلندمدت بانک‌ها در بازار مسکن از طریق فروش دارایی‌های مبنی بر اعطای تسهیلات رهنی بانک‌ها منتشر می‌شود. تاکنون و در یک مرحله مبلغ ۳۰۰۰ میلیارد ریال اوراق رهنی در بازار بورس عرضه شده است. همچنین روند اجرایی شدن فاز دوم عرضه اوراق رهنی به ارزش ۷۰۰۰ میلیارد ریال توسط بانک مسکن در دست اقدام است.
اما بی‌ثباتی اقتصاد کلان و عدم اطمینان سرمایه‌گذاران از سودآوری بلندمدت این اوراق، عدم امکان نرخ‌گذاری مناسب به دلیل ناهماهنگی نرخ سود تسهیلات و نرخ تورم و همچنین ریسک نکول تسهیلات به‌عنوان موانع اجرایی این اوراق عمل می‌کند.
لیزینگ مسکن
لیزینگ مسکن به‌منظور تامین مالی اقشار با درآمد متوسط به بالا راه‌اندازی شده است. دستورالعمل اجرایی تاسیس شرکت‌های لیزینگ در تاریخ ۱۳۹۵/۱۰/۱۴ به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است. بر اساس ماده ۳۵ دستورالعمل مذکور اعطای تسهیلات مسکن توسط شرکت‌های لیزینگ وابسته به موسسات اعتباری تابع تصمیمات شورای پول و اعتبار و در خصوص سایر شرکت‌های لیزینگ حداکثر به میزان ۷۰ درصد ارزش ملک امکان‌پذیر است. همچنین بر اساس ماده ۳۴ این دستورالعمل حداکثر نرخ سود تسهیلات اعطای توسط شرکت‌های لیزینگ ۳ واحد درصد بیشتر از نرخ سود تسهیلات اعطایی مصوب شورای پول و اعتبار برای موسسات اعتباری است.
چالش‌های استفاده از لیزینگ مسکن عبارت‌اند از نرخ بالای سود و طول دوره بازپرداخت کوتاه تسهیلات اعطای توسط شرکت‌های لیزینگ که منجر به بالا بودن مبلغ اقساط این تسهیلات می‌شود و نیز اخذ مالیات بر ارزش‌افزوده مضاعف در زمان انجام عملیات لیزینگ مسکن.
توسعه‌ای شدن بانک مسکن
این تصمیم به‌منظور کمک به اجرای سیاست‌های توسعه‌ای دولت در بخش مسکن با تاکید بر تامین مسکن اقشار کم‌درآمد اتخاذ شد. پیش‌نویس مصوبه توسعه‌ای شدن بانک مسکن به هیات دولت ارسال شده و دستورالعمل توسعه‌ای شدن بانک مسکن نیز در شورای پول و اعتبار در دست بررسی است.
زمان‌بر بودن ایجاد هماهنگی بین دستگاه‌های متولی برای پیشبرد امور مربوط به توسعه‌ای شدن بانک مسکن، عدم همکاری مطلوب سایر دستگاه‌ها در تفهیم و نهادینه کردن مفهوم بانک توسعه‌ای و نیز کمبودهای بودجه‌ای و اعتباری در راه‌اندازی آن، مشکلاتی است که توسعه‌ای شدن بانک مسکن با آن مواجه است.
موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن
هدف از راه‌اندازی این موسسات ارائه وام‌های رهنی از طریق تجمیع سپرده‌های پس‌انداز خرد برای خرید ملک مسکونی در مناطق جغرافیایی مشخص، بدون داشتن اثرات تورمی و ازدحامی برای دیگر بخش‌های اقتصادی بوده است. دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن در تاریخ ۱۳۹۵/۰۶/۱۶ به تصویب شورای پول و اعتبار رسیده است. طرح‌های تجاری ارائه‌شده در سه استان اصفهان، فارس، بوشهر و همچنین سواحل مکران جهت راه‌اندازی این موسسات توسط شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در دست بررسی است.
بااین‌حال رقابت‌پذیر نبودن این موسسات به دلیل وجود صندوق پس‌انداز مسکن یکم با نرخ سود پایین و بهره‌مند از منابع اقساط بازگشتی مسکن مهر، سرمایه اولیه بالا برای تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن (در شهر تهران ۵۰۰ میلیارد ریال و در سایر مناطق ۳۰۰ میلیارد ریال) از چالش‌های راه‌اندازی این موسسات است.
صندوق پس‌انداز یکم
تامین منابع مالی با استفاده از سیستم مبتنی بر پس‌انداز و ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به خانوارهای با درآمد متوسط، کارکردی است که برای این صندوق پیش بینی شده است. تا نیمه تیرماه ۱۳۹۶ تعداد حساب‌های افتتاحی در صندوق پس‌انداز یکم ۲۰۰ هزار فقره با مبلغی حدود ۴۰ میلیارد ریال سپرده بوده است. بااین‌حال تعداد تسهیلات اعطایی تنها ۱۰ هزار و ۲۰۸ فقره شامل مبلغ حدود ۷ هزار میلیارد ریال است.
بالا بودن طول دوره سپرده‌گذاری، الزام برای معرفی ضامن دولتی در بعضی شعب، بالا بودن نسبی مبلغ اقساط بازپرداخت این تسهیلات به دلیل طول نسبتا کم دوره بازپرداخت به‌عنوان موانع دسترسی متقاضیان به این نوع تسهیلات عمل می‌کند
افزایش سرمایه بانک مسکن
این برنامه باهدف افزایش قدرت وام‌دهی در بخش مسکن توسط تنها بانک تخصصی حوزه مسکن ارائه شده و تاکنون از محل منابع مسکن مهر، مبلغ ۵۰ هزار میلیارد ریال برای افزایش سرمایه بانک مسکن اختصاص یافته که جمع سرمایه بانک مسکن را به ۸۲ هزار میلیارد ریال رسانده است.
