پوست‌اندازی بازار مسکن در ایران
1396/05/28
پنجره‌ایرانیان؛ آمارهای ارائه‌شده از بازار مسکن در شرایط رکودی بعد از اواخر سال ۱۳۹۱، عدم واکنش این بازار علیرغم تکمیل دوره رکود و احتمال ادامه کسادی ۴.۵ ساله تا مدت‌زمان نامشخص آینده نشان می‌دهد احتمالاً بازار مسکن در حال یک پوست‌اندازی تاریخی است.
پوست‌اندازی بازار مسکن در ایران

به گزارش ایسنا، بازار مسکن در چند سال اخیر رفتار متفاوتی از خود نشان می‌دهد که متأثر از روند رشد جمعیت، کاهش بعد خانوار، رشد خانوارهای تک نفره، تغییرات اقتصادی و حتی مسائل فرهنگی است. مقایسه شاخص‌های دهه ۱۳۷۵-۱۳۸۵ نسبت به چند سال اخیر نشان می‌دهد، رشد جمعیت از متوسط ۱۰ ساله ۱.۶۲ به نزدیک ۱.۲۱ و بعد خانوار از ۴.۸۴ در سال ۱۳۷۵ به ۳.۵ در سال ۱۳۹۲ رسید. حال‌آنکه در سال ۱۳۹۱ نسبت قیمت مسکن به درآمد متوسط خانوار از عدد ۸.۶ سال ۱۳۸۴ به عدد نگران‌کننده ۱۲ سال رسیده است.

متغیرهای فوق وقتی معنی پیدا می‌کنند که در کنار متغیرهای سمت عرضه قرار بگیرند. در بخش عرضه متوسط متراژ واحدهای مسکونی به حدود ۱۳۰ مترمربع رسیده که عدم انطباق آن با بخش تقاضا موجبات رسوب واحدهای لوکس و بزرگ متراژ شده است. هم‌اکنون ۲.۶ میلیون مسکن خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه‌خالی در کشور وجود دارد که عمدتا در محدوده قیمتی واحدهای لوکس و نیمه لوکس قرار دارد.

تحولات سال ۹۶ بازار مسکن

مهدی روانشادنیا ـ تحلیلگر بازار مسکن ـ با بیان اینکه شدت هجوم تقاضای خرید برای مسکن بزرگ متراژ در سال‌های اخیر نسبت به دهه‌های ۶۰، ۷۰ و ۸۰ کاهش یافته است گفت: نمود تحولات بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ را بیش از هر زمان دیگری می‌توان در رفتار این بازار از ابتدای سال ۱۳۹۵ تاکنون شاهد بود. علی‌رغم انتظارات عمده کارشناسان مبنی بر رونق این بازار مبتنی بر رفتار سیکل‌های گذشته تحت تأثیر وام صندوق یکم و سایر متغیرهای اقتصادی رفتار جدیدی از خود نشان داد.

وی افزود: خریداران با تمایل به واحدهای با عمر بیشتر، متراژ کمتر و در مناطق متوسط شهر تهران و توسعه اجاره‌نشینی، در تیرماه ۱۳۹۶ ثابت کردند که فرمول‌های قدیمی کارایی کمی در تحلیل شرایط موجود بازار دارند. این تغییرات می‌تواند آدرس مناسبی برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن در سال‌های آتی باشند.

واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر بیشترین تقاضا را دارد

عضو هیات مدیره سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان تهران با اشاره به آمار تیرماه مسکن شهر تهران گفت: ۴.۳ درصد واحدهای مبادله شده شهر تهران، ارزش بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر مترمربع داشته، ۳۴ درصد واحدها ارزش متراژی بیش از ۵ میلیون تومان و ۶۰ درصد واحدها ارزش متراژی بین ۲ تا ۵ میلیون تومان داشته‌اند. ۲.۱ درصد واحدها متراژ بیش از ۲۰۰ مترمربع داشته، ۴.۶ درصد بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربع، ۲۱.۷ درصد بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع و ۶۲ درصد بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع زیربنا داشته‌اند.

روانشادنیا تصریح کرد: بیشترین فراوانی مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع، قیمت متوسط ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان و میانگین ارزش هر واحد مسکونی ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان است.

بررسی متغیرهای اجتماعی موثر بر بازار مسکن

محمدمهدی مافی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ نیز با بیان اینکه تغییرات شگرف اجتماعی در ایران در حال وقوع است تاکید کرد: طی ۳۰ سال اخیر بحث هرم جمعیتی، ‌ تعداد نفر در خانوار و ساختار واحد جامعه که قبلا با تشکیل ازدواج و فرزندان شکل می‌گرفت دارد تغییر می‌کند که در بحث اقتصاد مسکن تاثیر می‌گذارد. واحدهای اجتماعی است که در بازار مسکن تغییر می‌گذارند دیگر خانوارهای قدیم نیستند بلکه کسانی هستند که به‌طور دائم مجردی زندگی می‌کنند یا ازدواج‌هایی که مکررا منجر به جدایی می‌شود.

وی ادامه داد: در جوامع مترقی برای تحولات اجتماعی راهکار در نظر می‌گیرند ولی در جامعه ما معمولا برای این مسائل دیرتر از زمان وقوع خود فکر می‌شود و اگر کسی در موقع مقرر نسبت به آن هشدار بدهد در جوابش می‌گویند مشکل اصلی جامعه ما این نیست؛ اما به نظر من از هم‌اکنون باید فکر کنیم تغییر ساختاری که در جامعه اتفاق افتاده چه تبعاتی برای بخش مسکن خواهد داشت تا به سمت احداث مساکن متناسب با این ساختار اجتماعی برویم.

تاثیر توزیع نامناسب ثروت در بخش مسکن

همچنین عباس زینعلی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ اظهار کرد: تغییر و تحولات فرهنگی اجتماعی تاثیر نسبی در بازار مسکن داشته و در آینده افزایش خواهد یافت؛ اما به‌طورکلی موضوع رکود مسکن، اقتصادی است و علت اصلی آن به کاهش یک‌باره توان خرید تقاضای واقعی برمی‌گردد. طی ۱۰ سال اخیر در بخش اشتغال ناموفق بودیم و در این فضا توزیع درآمد و ثروت بسیار نامناسب و غیرعادلانه صورت گرفته که باعث شده تنظیمات اجتماعی به هم بخورد. یک نفر هیچ‌چیز ندارد، یک نفر دیگر به‌اندازه دو هزار نفر ثروت دارد. وقتی سیستم توزیع ثروت به هم می‌خورد و رانت رشد می‌کند، ثروت به خرید کالاهای غیرضروری تخصیص می‌یابد.

وی افزود: افزایش عرضه مسکن بی‌کیفیت در جامعه و به هم ریختن ساختار منظم شکل‌گرفته در کشور در عرض ۱۰ سال اخیر اتفاق افتاده و طبیعی است که باید انتظار می‌داشتیم چنین رکودی حاکم شود؛ اما نمی‌توان صرفا تغییرات اجتماعی ـ فرهنگی را موثر دانست. البته در تاثیر این متغیرها شکی نیست اما به‌تنهایی نمی‌توانست منجر به چنین رکود عمیقی در بخش مسکن شود. این رکود محصول توزیع نامناسب ثروت و درآمد در جامعه، عدم ایجاد اشتغال و رکود سنگین فعالیت‌های تولیدی است.

ایجاد چرخه تولید؛ لازمه رونق مسکن

زینعلی چشم‌انداز بازار مسکن در صورت ادامه وضع کنونی را نیمه‌تاریک عنوان و تاکید کرد: تا فکر اساسی برای توزیع ثروت، کارآفرینی و اشتغال نشود و نرخ سود بانکی کاهش نیابد بازار مسکن راه نمی‌افتد. نمی‌توان بازار مسکن را به‌صورت مجرد راه بیندازیم درحالی‌که صنایع مرتبط با آن درگیر مشکلات متعدد هستند.

الگوی متداول مسکن دیگر تکرار نمی‌شود

همچنین مافی، الگوی ساخت‌وساز گذشته را تکرارناپذیر دانست و گفت: رفتار سنتی بازار مسکن همواره مبتنی بر تکرار رونق، حباب و رکود بود اما حالا شکل جامعه تغییر کرده است. از سال ۱۳۹۱ انتظار داشتیم نهایتا ۲ سال بعد رونق ایجاد شود، اما این اتفاق صورت نگرفت. مسئولان هم نباید به دنبال بازتکرار گذشته باشند؛ زیرا دوره‌ای را پشت سر گذاشتیم که خیلی خانواده‌ها تشکیل نشدند چون معضل مسکن داشتند؛ بنابراین از آن مرحله عبور کردند اما تبعات فرهنگی ـ اجتماعی دارد که در آینده متوجه می‌شویم.

وی خاطرنشان کرد: از ۲۰ سال قبل تا سال‌های دهه ۸۰ نتوانستیم مشکل مسکن جوانان را برای کسانی که دهه ۶۰ به دنیا آمده بودند حل کنیم. حالا آن قشر یک مرحله جلو آمده و تشکیل خانواده داده‌اند. همچنین در حال حاضر باید فکری کنیم که ساختار سالمندی جمعیت و شرایط اجتماعی موجود، حداقل در بخش مسکن مشکلات کمتری را رقم بزند؛ اما نباید راهکارهای عجولانه ارائه داد بلکه با تشکیل اتاق‌های فکر و پژوهش‌های دانشگاهی به این مسائل علمی‌تر نگاه کنیم و راه‌های کاربردی ارائه دهیم.

تغییر رفتار بازار مسکن از سفته‌بازی به تقاضای واقعی

 روانشادنیا هم گفت: روند اخیر بازار و تحولات جمعیتی کشور نشان می‌دهد تقاضای کل کشور به سمت تقاضای بهره‌برداران واحدهای مسکونی و مصرف‌کنندگان واقعی است و سهم سفته‌بازان، سرمایه‌گذاران و نگاه به واحدهای مسکونی به‌صورت یک سرمایه کمرنگ‌تر می‌شود. توان اقتصادی این قشر واحدهایی با میانه متراژ حدود ۷۰ مترمربع، ارزش متراژی ۳.۵ میلیون تومان در تهران است.

بنابراین گزارش، تحلیل داده‌های آماری حاکی از آن است شرط حیات سازندگان حرفه‌ای ساختمان در این بخش، آمادگی آن‌ها برای دوره جدیدی از مؤلفه‌های بازار مسکن است. در این دوره، واحدهای کوچک متراژ (بین ۵۰ تا ۸۰ مترمربع)، در مناطق متوسط شهرها و بافت‌های فرسوده و باارزش متوسط هر واحد بین ۲۵۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان در تهران بیشترین متقاضی را خواهند داشت. ازآنجاکه برای سازندگان سنتی مطلوبیت اقتصادی این بازار همچون واحدهای لوکس، بزرگ و مرفه نشین نیست، پوست‌اندازی جدیدی در روش‌ها و فناوری ساخت، سیستم تأمین مالی و تسهیلات دولت و شهرداری‌ها شرط تعادل عرضه و تقاضا در سال‌های آتی است.

زمستان ۹۵ گرما به معاملات مسکن برگشت
زمستان ۹۵ گرما به معاملات مسکن برگشت

پنجره‌ایرانیان؛ آمارها حاکی از آن است که تعداد معاملات مسکن شهر تهران در فصل زمستان ۱۳۹۵ به ۴۵ هزار واحد رسیده که این تعداد با میانگین هر فصل در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ یعنی زمان اوج رونق مسکن برابری می‌کند.

مطالب بیشتر
اکونومیست: یارانه‌های انرژی را قطع کنید
اکونومیست: یارانه‌های انرژی را قطع کنید

پنجره ایرانیان:کشورهای اندکی از قیمت پائین نفت برای کاهش یارانه ها سود می برند. اقتصاددانان از یارانه های انرژی متنفر هستند. آنها بودجه دولت را نابود می کند- شرایط مالی خطرناک ونزوئلا تاحدودی ناشی از آن است که شهروندان در این کشور هر گالن بنزین را به ارزش چند سنت خریداری می کنند.

مطالب بیشتر
شرط دولت برای خاتمه مسکن مهر
شرط دولت برای خاتمه مسکن مهر

پنجره ایرانیان: قائم مقام وزیر راه و شهرسازی و مجری ویژه مسکن مهر شرط تکمیل 570 هزار واحد مسکن مهر باقی مانده را اعلام کرد.

مطالب بیشتر
از غرفه پنجره ایرانیان در همدان دیدن کنید
از غرفه پنجره ایرانیان در همدان دیدن کنید

پنجره ایرانیان از کلیه علاقمندان و فعالان صنعت در و پنجره دعوت می‏ کند تا از غرفه این نشریه در نخستین نمایشگاه در و پنجره، ماشین ‏آلات و صنایع وابسته، واقع در سالن ابن سینای شهر همدان بازدید به عمل آورند.

مطالب بیشتر
علت خزان زودرس ساختمان‌های ایرانی
علت خزان زودرس ساختمان‌های ایرانی

پنجره‌ایرانیان؛ عمر مفید ساختمان در ایران همانند قیمتش خوش‌اقبال نیست که هرروز بالا و بالاتر رود چراکه ساختمان‌ها در ایران خیلی زود فرسوده شده، نامشان با کلنگی بودن گره‌خورده و درنتیجه خزان زودرس ساختمان‌ها شروع می‌شود.

مطالب بیشتر
خانه‌های شناور خودکفا در تولید آب و برق
خانه‌های شناور خودکفا در تولید آب و برق

پنجره ایرانیان: محققان دو موسسه IVI و IKTS اقدام به ساخت خانه‌های شناور جدید در دریاچه Geierswalde کرده‌اند که در تولید آب و برق خودکفا هستند.

مطالب بیشتر
ایجاد منطقه ویژه انرژی‌های تجدید پذیر در سیستان
ایجاد منطقه ویژه انرژی‌های تجدید پذیر در سیستان

پنجره ایرانیان: رئیس بنیاد نخبگان سیستان و بلوچستان با اعلام اینکه طرح ایجاد منطقه ویژه انرژی‌های نو در استان با پیگیری بنیاد نخبگان استان و حمایت ستاد فناوری انرژی‌های تجدیدپذیر معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری و استانداری سیستان و بلوچستان در حال پیگیری است که در صورت تحقق استان به قطب تولید انرژی‌های تجدیدپذیر تبدیل خواهد شد.

مطالب بیشتر
نمایشگاه صنعت ساختمان بارسلونا ۲۰۱۷
نمایشگاه صنعت ساختمان بارسلونا ۲۰۱۷

پنجره‌ایرانیان: نمایشگاه صنعت ساختمان بارسلونا 2017 خردادماه 96 برگزار می‌شود.

مطالب بیشتر
بازار مسکن، پول‌های بورس را جذب می‌کند؟
بازار مسکن، پول‌های بورس را جذب می‌کند؟

پنجره‌ایرانیان؛ یک کارشناس بازار مسکن گفت: رکود این بازار در ماه‌های اخیر از سه عامل ثبات قیمت نهاده‌های ساختمانی، ورود به فصل سرما و افت ساخت‌وساز نشأت می‌گیرد، اما بازار ملک این ظرفیت را دارد که پول‌های خارج‌شده‌ اخیر از بورس و سپرده‌های بانکی را جذب کند.

مطالب بیشتر
آدرس انحرافی التهاب بازار مسکن
آدرس انحرافی التهاب بازار مسکن

پنجره‌ایرانیان؛ ۴ روز پس از بازگشت قیمت مسکن به درگاه‌های اینترنتی خریدوفروش کالا، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نسبت به این موضوع اعتراض کرده و از دادستانی خواسته تا «از درج قیمت در آگهی‌های فروش مسکن سایت‌های اینترنتی جلوگیری کند.»

مطالب بیشتر
امسال ۳۰ هزار میلیارد تومان وام به تولیدکنندگان پرداخت می‌شود
امسال ۳۰ هزار میلیارد تومان وام به تولیدکنندگان پرداخت می‌شود

پنجره‌ایرانیان؛ معاون وزیر صنعت، معدن و تجارت گفت: امسال ۳۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات از محل منابع داخلی بانک‌ها به واحدهای تولیدی، صنعتی و معدنی کشور تزریق می‌شود.

مطالب بیشتر
بررسی عملکرد دولت در بخش مسکن و شهرسازی و عمران شهری
بررسی عملکرد دولت در بخش مسکن و شهرسازی و عمران شهری

پنجره‌ایرانیان؛ مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی به بررسی عملکرد دولت در بخش مسکن و شهرسازی و عمران شهری پرداخت.

مطالب بیشتر