پنجره‌ایرانیان: در چهارساله نخست دولت روحانی، اگرچه بازار مسکن با رکود تورمی همراه بود و بسیاری از صنایع وابسته به دلیل رکود مسکن در تعطیلی و توقف به سر بردند، اما درعین‌حال ثبات نسبی حاکم بر بازار خریدوفروش مسکن تا حدی رضایت مردم به‌ویژه اقشار کم‌درآمد و متوسط را به دنبال داشت و این امید را برای آن‌ها ایجاد کرد که در صورت تداوم این وضعیت، بتوانند طی چند سال آینده خانه‌دار شوند.
حال اینکه در چهارساله دوم دولت روحانی، بازار مسکن چه شرایطی را تجربه می‌کند، سوالی است که اقتصاددانان در خصوص آن اظهارنظر کرده‌اند و به شرح ذیل است:
عدم جهش قیمت‌ها، در گروی پیاده‌سازی انضباط مالی
در همین رابطه یک کارشناس ارشد اقتصادی با بیان اینکه آهنگ رشد قیمت‌ها در بخش مسکن طی چهارساله گذشته ملایم بوده و به‌تناسب آن، رونق بازار مسکن هم کند بوده است گفت: در طول این چهار سال اتفاق خاصی در حوزه مسکن نیفتاده که اسم آن را هیجان رونق یا هیجان ساخت‌وساز و یا حتی هیجان افزایش قیمت بگذاریم و پیامد آن رکود بوده است.
منصور غیبی در گفت‌وگو با صما، ضمن اشاره به تبعات رکود مسکن افزود: ولی باید توجه کرد که با عدم رونق مسکن، تنها بخش مسکن متوقف نمی‌شود و اگر بخش مسکن در جامعه حرکت نکند، صدها نوع خدمات مرتبط با آن شامل شغل، تولیدات، خدمات فنی و مهندسی و... هم در رکود به‌سر می‌برند.
وی با بیان اینکه شاید مردم تصور کنند که قیمت مسکن حداقل در طول مدت چهارساله دولت یازدهم گران نشده و از این شرایط راضی و امیدوار باشند که در صورت تداوم این شرایط در طول دولت دوازدهم بتوانند خانه بخرند و صاحب خانه شوند، افزود: اما درهرحال مسکن باید به طریقی رونق بگیرد تا توقف شغل و خدمات در این حوزه فعال شود.
غیبی همچنین در پیش‌بینی خود از قیمت مسکن در طول چهارساله دوم دولت روحانی گفت: حداقل افزایشی که در حوزه قیمت مسکن اتفاق می‌افتد، متناسب با تورم سالانه است و با توجه به اینکه سالانه به‌طور متوسط بین 20 تا 25 درصد تورم در کالاهای مختلف را داریم، مسکن هم از این روال خارج نیست و افزایش متناسب با نرخ تورم سالانه را تجربه می‌کند.
این کارشناس اقتصادی با تاکید بر اینکه بعید است جهش قیمت چندین برابری مسکن در سال 86 تکرار شود گفت: بروز چنین معضلی به معنای آن است که اقتصاد، برنامه، بودجه و نظام مالی و اقتصادی را رها کرده‌ایم. همان‌طور که در آن سال‌ها با افزایش قیمت ناگهانی قیمت نفت و درآمد حاصل از آن‌که وارد اقتصاد شد و وام‌های آن‌چنانی دادند که منجر به بلبشو در اقتصاد شد.
وی با بیان اینکه شعار دولت فعلی پیاده‌سازی یک انضباط مالی است و اگر این انضباط مالی را برقرار کند، طی چهار سال آتی به‌هیچ‌وجه جهش قیمت را نخواهیم داشت، گفت: مگر اینکه کنترل امور از دست دولت خارج شود.
غیبی همچنین در پاسخ به اینکه آیا نرخ اجاره‌بها نیز متناسب با رشد نرخ تورم خواهد بود گفت: نرخ اجاره‌بها پایین‌تر از نرخ تورم است و سال گذشته هم بین 10 تا 12 درصد رشد اجاره‌بها را داشتیم؛ اما نکته این است که اگر مصرف‌کننده توان مالی برای خرید مسکن را نداشته باشد، به دنبال اجاره آن می‌رود.
وی افزود: طبق گزارش‌ها تعداد متقاضی اجاره نسبت به متقاضی خرید بسیار بیشتر شده است. درواقع وقتی افراد به دلیل ناتوانی در تامین سرمایه خرید آپارتمان، وارد حوزه اجاره‌نشینی می‌شوند، تقاضا در حوزه اجرا و تعداد مستاجران بالا می‌رود و این خود مسبب افزایش قیمت اجاره‌بها است.
غیبی خاطرنشان کرد: درواقع در چند سال اخیر با مدیریت انجام‌شده، فضای جامعه به لحاظ روانی به‌گونه‌ای پیش رفته که مردم از بابت عدم جهش قیمت‌ها احساس امنیت می‌کنند و این امر باعث شده تا شیب آهنگ اجاره بین 10 تا 12 درصد در جریان باشد. فقط افزایش تعداد متقاضیان اجاره می‌تواند به‌عنوان یک آسیب به‌شمار بیاید.
اولویت اصلی، تولید مسکن برای طبقه متوسط است
همچنین یک اقتصاددان در ارزیابی خود از وضعیت بازار مسکن در چهارساله دولت دوازدهم گفت: بزرگ‌ترین مشکلی که پیش روی دولت دوازدهم است، جبران کمبود ساخت مسکن به‌ویژه برای طبقه متوسط است که در طول 4 سال گذشته انباشته شده است.
بهمن آرمان در خصوص راهکارهای رونق بازار مسکن عنوان کرد: آنچه دولت باید انجام دهد، دقیقا در رابطه با سیستم‌های انگیزشی برای ساخت مسکن است. در غیر این صورت خلأ ناشی از عدم ساخت‌وساز کافی در طول سه چهار سال گذشته، خود را به شکل گسترده و عمیقی در دولت دوازدهم نشان خواهد داد که این خود مهم‌ترین مسئله است.
وی همچنین درباره قیمت مسکن در دولت دوازدهم گفت: اگر دولت به شکل ضربتی اقدام به ساخت مسکن از طریق در اختیار گذاشتن زمین رایگان و یا به قیمت مناسب به انبوه‌سازان نکند و خانه‌هایی حداکثر با متراژ 100 مترمربع احداث نشود، نیاز طبقه متوسط به مسکن به‌گونه‌ای شدت می‌گیرد که حتی می‌تواند برای دولت ایجاد مشکلات سیاسی و اجتماعی بکند.
آرمان در ادامه با اشاره به وضعیت بازار واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت در چهار سال آینده گفت: آنچه در این بخش مطرح است، بدون شک قیمت این واحدها کاهش پیدا خواهد کرد و به حدی خواهد رسید که مردم توان خرید آن‌ها را داشته باشند. البته به‌یقین خرید خانه‌های لوکس و بزرگ فرضا در شمال شهر تهران با قیمت 35 میلیارد ریال در توان و قدرت خرید مردم اقشار ضعیف و متوسط نیست.
وی تاکید کرد: درواقع اگر به آمار واحدهای مسکونی خالی توجه کنیم مشاهده می‌شود که عملا واحدهای 100 متر یا زیر 100 متر خالی در ایران وجود ندارد و آنچه موجود است، خانه‌های بزرگ و لوکس است که مردم عادی توان خرید آن‌ها را ندارند.
مردم متناسب با نرخ تورم، جهت خرید مسکن برنامه‌ریزی کنند
علاوه بر این، یک کارشناس اقتصادی نیز در رابطه با نرخ مسکن در دولت دوازدهم گفت: با توجه به پارامترهایی که قیمت مسکن را تعیین می‌کنند، از عرضه و تقاضا گرفته تا قیمت نفت، بافت جمعیتی، سبک ازدواج و مسائل متعدد دیگر، با در نظر گرفتن همه این موارد قیمت مسکن در اواخر سال 92 به‌قدری بالا رفت که در آن قیمت تثبیت‌شده و تصور نمی‌شود به این زودی شاهد افزایش قیمت در بخش مسکن باشیم.
باقر میلانی تاکید کرد: به‌طورقطع افزایش قیمت فقط در چارچوب نرخ تورم و در حد معمولی اتفاق می‌افتد و سرعتی در این بخش مشاهده نمی‌شود؛ اما اگر خریدوفروش رونق بگیرد، بخش ساخت‌وساز هم رونق می‌گیرد و تحقق این موضوع بستگی به این دارد که دولت چه تدابیر را برای بالا بردن قدرت خرید و تحریک تقاضا انجام دهد.
وی در پاسخ به اینکه آیا مردم می‌توانند امیدوار باشند که با پس‌انداز چهارساله خود در دولت دوازدهم بتوانند مسکن خریداری کنند گفت: برای جهش قیمت مسکن دیگر جایی وجود ندارد و مردم می‌توانند متناسب با نرخ تورم، روی همین قیمت‌ها حساب و پس‌اندازهای خود را جهت خرید مسکن هماهنگ و متناسب با نرخ تورم برنامه‌ریزی کنند.
میلانی با بیان اینکه انفجار قیمت مسکن را در دولت دوازدهم نخواهیم دید گفت: به نظر نمی‌رسد که قیمت‌ها بیش از این بالا برود و یا حتی بازار کشش افزایش قیمت بیشتر را داشته باشد.
وی همچنین در ارزیابی خود از بازار اجاره‌بها گفت: وقتی‌که نرخ مسکن در قیمت بالا تصویب‌شده و در چنین شرایطی امکان و قدرت خرید برای بسیاری از افراد پایین است، طبعا بازار اجاره و رهن داغ‌تر می‌شود و مبلغ رهن بسیار بالاتر از معیارهای سال گذشته خواهد بود که البته آن‌هم تابعی از قیمت ملک است.
میلانی افزود: تحقیقات میدانی نشان می‌دهد که وقتی خریدوفروش مسکن کمتر است، مبلغ اجاره و رهن بالاتر است و درعین‌حال رونق بازار اجاره بیشتر خواهد بود.
این کارشناس اقتصادی راه کنترل بازار و قیمت‌ها را عرضه مناسب مسکن دانست و گفت: البته تعداد ساختمان‌های احداث‌شده کم نیست و اگر مسکن مهر هم تکمیل شود و این واحدها را به‌موقع تحویل دهند، اقشار زیادی را در بر می‌گیرد و بسیاری از تقاضاهای مصرفی را که ثبت‌نام کرده‌اند، پوشش می‌دهد.
وی خاطرنشان کرد: بهترین کاری که دولت می‌تواند بکند این است که بافت‌های فرسوده مخصوصا در تهران و کلان‌شهرها را نوسازی و ریزدانه‌ها را به مجتمع‌های بزرگ تبدیل کند و شهرک‌سازی انجام دهد و امیدواریم که دولت بتواند چنین حرکتی بکند.
