واگذاری مسوولیت اجرای طرح مسکن اجتماعی در بافت فرسوده به بنیاد مسکن از سوی وزیر راه وشهرسازی سبب شد برخی کارشناسان با اشاره به موانع نوسازی بافت فرسوده امکان اجرای طرح در این محدوده را رد کنند. اما معاون برنامه ریزی سازمان نوسازی نه تنها اجرای طرح مسکن اجتماعی در بافت فرسوده را دارای مزایا عنوان می کند بلکه معتقد است مدل جدید نوسازی بافت فرسوده به شکلی طراحی شده که موانع مدل های پیشین را نیز رفع می کند.

حمید رضا شهامت کارشناس بافت فرسوده با اشاره به شیوه مدیریت بخش مسکن در کشور اظهار کرد: یکی از سیاست های کلی نظام توزیع مسکن برای اقشار کم درآمد و محروم جامعه از این رو هر دولت موظف است که برای تامین این بخش از مسکن کشور طرحی را اجرایی کند. برای اجرای طرح های تولید مسکن در کلان شهرها باید ابتدا نهادهای تولید مسکن را ارزیابی تا متوجه شد کدام یک از این بخش بخش ها را باید مدیریت کرد.

او به عوامل دخیل در تولید مسکن اشاره کرد و گفت:قیمت عرصه و مصالح، خدمات فنی و مندسی، نیروی انسانی، مجوز ها و عوارض وسود بازرگانی عواملی هستند که تعیین قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی برای عرضه در بازار موثر هستند از این رو دولت ها برای ورود در عرصه مدیریت تولید و عرضه مسکن باید تک تک این عوامل را شناسایی و بررسی کند.

او ادامه داد:اجرای این تحلیل در دو دولت گذشته به اجرای طرح مسکن مهر در حاشیه کلان شهرها منجر شد تا براساس آن بتوانند قیمت عرصه(زمین) را از هزینه ساخت مسکن (از آنجا که ۶۰ درصد هزینه ساخت را قیمت زمین تعیین می کند) حذف کنند اما به دلیل مکان یابی نادرست طرح عملا طرح در اجرا جواب نداد.

معاون پیشین برنامه ریزی سازمان نوسازی یکی از برنامه های دولت یازدهم در بخش مسکن کم درآمدها را مدیریت عرصه در زمین های درون کلانشهرها عنوان کرد و افزود: گام اول اجرای این برنامه ساخت مسکن بر روی یکسری از زمین های دولت درون کلانشهرها عنوان شد. در این گام از یک سو باید بحث تقاضا مدیریت شود چون با توجه به هرم سنی، حجم زیادی از کشور در سن ازدواج قرار دارند که تقاضای واقعی بازار مسکن محسوب می شوند اما از سوی دیگر باید به این موضوع توجه کرد توان اقتصادی دولت است؛ در این صورت این سوال پیش می آید که مگر دولت چقدر توان تولید دارد؟ به ویژه آنکه با مشکلات رکود تورمی و اقتصاد نفتی کشور به نظر می رسد در سال جاری بخشی از نقدینگی کشور در بازار مسکن وارد شود.

 سه مزیت اجرای طرح در بافت فرسوده

شهامت با ارزیابی وضعیت کنونی دولت در عرصه تولید مسکن اجرای برنامه تولید مسکن اقشار کم درآمد در بافت فرسوده را یک فرصت خوب تلقی کرد و گفت: سه مزیت اجرای این طرح در بافت فرسوده، پائین بوده ارزش زمین، وجود تقاضای واقعی با امکان مشارکت بالا و نوسازی بافت فرسوده است. از آنجا که در محدوده بافت فرسوده به واسطه کم برخورداری، سطح کیفیت زندگی پائین تر است ارزش عرصه کاهش می یابد.

او ادامه داد: از طرف دیگر یکی از عوامل موثر در موفقیت یا شکست هر طرح ملی میزان مشارکت مردم در آن طرح است. چون بخش زیادی از خانواده های کم توان در همین محدوده زندگی می کنند احتمال افزایش مشارکت مردم در اجرای این طرح بیشتر می شود. به علاوه یکی از ایرادات طرح مسکن مهر نبود خدمات زیر بنایی در مکان های اجرای این طرح بود در حالی که با اجرای این طرح در بافت فرسوده امکان استفاده از خدمات زیربنایی موجود و اصلاح و نوسازی زیرساخت های فرسوده وجود دارد.

معاون پیشین برنامه ریزی سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه در حال حاضر نزدیک به چهار هزار هکتار از مساحت شهر تهران را بافت فرسوده در برگرفته است گفت: اگر مساحت ۱۵ هزار هکتاری بافت ناپایدار را به مساحت بافت فرسوده اضافه کنیم می بینیم حدود ۵/۱ تا دو میلیون نفر جمعیت در این محدوده زندگی می کنند که در صورت بروز زلزله ای بزرگ فاجعه ای ملی در آن رخ خواهد داد.

 موانع و راهکارهای احتمالی

او اجرای این طرح به صورت پایلوت یکی از راهکارهای شناسایی رفع موانع احتمالی طرح دانست و گفت: بی تردید وقتی که طرح در ابعاد کوچک نمونه سازی شود ایرادهای احتمالی شناسایی و راه حل های ممکن در جهت تکمیل و گسترش طرح طراحی می شود.

او به اجرای این طرح به صورت پایلوت در یکی از مناطق بافت فرسوده اشاره کرد و گفت: در حال حاضر برای شناسایی ایرادات احتمالی در بخشی از منطقه بافت فرسوده این طرح در ابعاد کوچک در حال اجرایی شدن است.

معاون سازمان نوسازی تصریح کرد: خرید و تملک زمین توسط دولت در طرح های گذشته یکی از ایرادات نوسازی بافت فرسوده محسوب می شد چون در مدل قبلی زمین خریداری و نوسازی می شد بدون آنکه مردم بافت فرسوده در آن دخیل باشند از این رو قیمت فروش زمین در محدوده بافت فرسوده همچون «دو مینویی» بود که یک روند صعودی را طی می کرد.

او اضافه کرد: به عنوان مثال اگر در پلاک اول قیمت زمین مترمربعی یک میلیون تومان خریداری می شد در پلاک ۲۰ قیمت زمین به مترمربعی ۱۵میلیون تومان رسیده بود که در این صورت کل بودجه عمرانی دولت هم برای خرید زمین ها کفاف نمی دهد.

شهامت واگذاری ارزش افزوده اجرای طرح به ساکنین بافت را یکی از راهکارهای رفع این مشکل عنوان و تاکید کرد: در این صورت عملیات اجرای پروژه به شرکت های خصوصی واگذار خواهد شد که سبب می شود معماری خانه ها یکپارچه شود، صنعتی سازی شود و نهایتا هزینه پروسه تولید از طریق انبوه سازی کاهش پیدا کند بدون آنکه مشکل جابه جایی جمعیت به وجود آید.

او افزود: این روند تولید به اضافه اینکه وقتی مردم به این نکته برسند که وقتی خودشان می سازند مجبور هستند بی کیفیت و گران بسازند در حالی که با استفاده از این روش می توانند اکثریت منافع را از آن خود کنند به مشارکت در این طرح مشتاق می شوند.

تسهیلات بانکی یکی دیگر از موانع نوسازی بافت فرسوده بود که شهامت با اشاره به آن اظهار کرد: مجموع تسهیلات بانکی که به متقاضیان نوسازی بافت فرسوده ارائه می شود ۳۰ میلیون تومان است. با توجه به اینکه هزینه ساخت هر متر مربع در بافت فرسوده در حال حاضر به حدود یک میلیون تومان رسیده است این تسهیلات برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری نهایتا می تواند ۳۰ درصد هزینه ها را پوشش دهد. (البته با توجه به کیفیت و قیمت مصالح مورد استفاده این درصد متفاوت است)او تصریح کرد: بنابراین حدود ۷۰ درصد از هزینه ها برعهده مالک باقی می ماند اما در مدل جدید ساخت مسکن بافت فرسوده علاوه بر اینکه مردم در ساخت وساز درگیر نمی شوند جنس تسهیلات تغییر کرده است یعنی به جای آنکه تسهیلات مستقیما به دست سازنده برسد به تولید کننده مصالح ساختمانی ارائه می شود تا از این طریق چرخه تولید هم راه اندازی شود.یکسان نبودن نسخه اجرای طرح مسکن اجتماعی در تمامی بافت فرسوده و ارزیابی سهم دستگاه های مختلف در اجرای این طرح دو راهکار دیگری بود که معاون برنامه ریزی سازمان نوسازی از آنها به عنوان راهکارهای مناسب برای رفع موانع اجرایی طرح یاد کرد.