علی چگنی گفت: مؤلفه‌های رکود مسکن شامل شاخص‌های «تولید»، «معاملات» و «قیمت» مسکن است که همه این فاکتورها کاملا با یکدیگر مرتبط هستند و مجموعه فرآیند اقتصادی را پوشش می‌دهند. با توجه به آمارهای دولت مبنی بر خروج از رکود، می‌توان گفت که مجموعه اقتصاد کشور از رکود خارج شده است. براساس آمارهای بانک مرکزی در فصل پاییز رشد اقتصادی حدودا سه درصدی را تجربه کردیم که نشان می‌دهد اقتصادی که رشد منفی داشته، الآن مثبت شده است؛ پیش‌بینی کارشناسان اقتصادی نیز این است که اقتصاد کلان کشور با رشد کم به فعالیت خود ادامه دهد.

کاهش 30 درصدی قیمت مسکن در 1.5 سال گذشته

مدیرکل دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: از سویی نیز مسکن بخشی از اقتصاد کلان کشور است و به صورت مجزا عمل نمی‌کند و تابعی از اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار است. زمانی که اقتصاد کشور وارد رکود می‌شود مسکن هم با فاصله زمانی کوتاهی وارد رکود می‌شود و در صورت بازگشت رونق به اقتصاد، بخش مسکن نیز با همان فاصله زمانی از رکود خارج می‌شود.

وی گفت: پیش‌بینی این است که با رشد اقتصاد، GDP (تولید ناخالص داخلی)، ارزش‌های افزوده اقتصادهای خرد و سایر شاخص‌های بخش مسکن (به عنوان یک اقتصاد خرد) هم رشد یابد. ویژگی بخش مسکن برخورد با دوره‌های مختلف رونق و رکود است که در دهه‌های اخیر بسیاری از مردم این دوره‌ها را تجربه کرده‌اند. در سال‌های اخیر بارها شاهد بوده‌ایم که در یک مقطع خاص زمانی قیمت مسکن اوج گرفته و به تبع آن ساخت و ساز افزایش می‌یابد، تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی بیشتر شده و سرمایه‌داران به سمت سرمایه‌گذاری در این بخش سرازیر می‌شوند. اما دوباره بعد از اینکه قیمت به یک نقطه‌ رسید و ثابت ماند، به تدریج سرمایه‌گذاری‌ها نیز از بخش مسکن خارج می‌شود.

به گفته چگنی، طبق آخرین بررسی‌ها، قیمت مسکن از زمستان ۹۱ رشد کرد و این افزایش قیمت تا پایان بهار ۹۲ ادامه یافت. از ابتدای تابستان ۹۲ تا به حال که حدود دو سال از آن زمان می‌گذرد، قیمت مسکن روند نسبتا ثابت یا نزول نسبی داشته است. به عبارت دیگر در تهران اگر قیمت مسکن در اسفند ماه ۹۳ با قیمت‌های خرداد ماه ۹۲ که ۲۱ ماه از آن تاریخ می گذرد را بررسی کنیم، حدود ۲۰۰ هزار تومان در هر متر مربع (به صورت اسمی) کاهش قیمت داشته‌ایم. حال اگر بر اساس قیمت‌های واقعی که شامل لحاظ کردن شاخص‌هایی چون تورم در آن است بخواهیم بسنجیم، چیزی حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد کاهش قیمت مسکن در اسفند ۹۳ نسبت به خرداد ۹۲ را شاهد هستیم.

وی ادامه داد: نزول قیمت مسکن ممکن است برای مصرف‌کننده مناسب باشد، اما در نگرش کلان برای اقتصاد کشور و اقتصاد مسکن بسیار مضر است. چون سرمایه‌گذار و مسکن‌ساز دیگر وارد بخش مسکن نمی‌شوند که این موضوع در بلندمدت به کاهش عرضه مسکن و در پی آن، ایجاد شوک قیمتی در این بخش می‌انجامد. ما در وزارت راه و شهرسازی همیشه به دنبال تعادل در بازار مسکن هستیم.

استاد اقتصاد دانشگاه افزود:‌ سرمایه‌گذاران بخش مسکن در دوره نزول می‌توانند به گونه دیگری بازار مسکن را رونق بخشند؛ به این شکل که تعداد زیادی واحد مسکونی را با ساخت و ساز یا خرید از تولیدکننده مسکن به ملکیت خود درآورند و در مقابل با تأسیس یک شرکت خدماتی که خدمات اجاره دادن مسکن به مردم را ارائه می‌دهد در رونق بخش مسکن بکوشند. مثلا شرکتی که دو هزار واحد مسکونی را به ملکیت خود درآورده، درآمدزایی‌اش از طریق اجاره دادن این واحدها باشد؛ البته چنین شرکت‌هایی فعلا در کشور ما ایجاد نشده‌اند ولی وزارت راه و شهرسازی به دنبال راه‌اندازی این گونه نهادهاست.

کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: مشکلی که در کشور ما در بخش مسکن وجود دارد، سفته‌بازی عده‌ای از فعالان بازار مسکن است؛ این عده واحدهای مسکونی می‌خرند ولی به جای استفاده آن در قالب فروش به مصرف‌کننده واقعی یا اجاره دادن به متقاضیان مسکن اجاره‌ای، آن را برای مدت زمانی مشخصی (مثلا یک سال) خالی نگه می‌دارند و با قیمتی مضاعف به خریداران می‌فروشند؛ این اقدامات بازار مسکن را دچار اختلال می‌کند. سیاست‌های مالی پیش‌بینی‌شده که در قانون مالیات‌ها در دست بررسی است، می‌تواند این فعالیت مخل بازار را کاهش داده یا حداقل تعدیل کند.

وی مشکل دیگری که رکود ساخت و ساز مسکن و کاهش ۵۰ تا ۶۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در یک سال گذشته در جامعه به وجود می‌آورد را معضلی دانست که منجر به کمبود عرضه در دو سال آینده خواهد شد و به پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی گفت: ساخت مجتمع‌های مسکونی به طور میانگین دو سال پس از تاریخ صدور پروانه عملیاتی می‌شود. بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن نیاز ما به واحد مسکونی حدود یک میلیون تا یک میلیون و ۵۰ هزار واحد در هر سال در افق ۱۰ سال آینده است. اگر این روند رکود ادامه یابد و سرمایه‌گذاران این بخش در بخش‌های اقتصادی دیگر سرمایه‌گذاری کنند، تا دو سال آینده به جایی می‌رسیم که دیگر مسکنی برای عرضه وجود ندارد و از سویی هم با یک تقاضای شدید مواجه می‌شویم و در پی آن جهش قیمت مسکن رخ می‌دهد.

چگنی اظهار کرد: بنابراین بهترین کار در شرایط فعلی آن است که علاوه بر طرف عرضه، سمت تقاضا نیز با افزایش سقف تسهیلات مسکن تقویت شود تا با افزایش قدرت خرید مردم، بازار رونق و تحرک بیشتری بیابد. وقتی بازار مسکن رونق یابد، صنایع وابسته به مسکن به خصوص صنایع پایین‌دستی نیز از رکود خارج می‌شوند. دولت در سال ۹۴ از اواخر بهار قرار است حمایت بیشتری از بخش مسکن کند که با برداشته شدن مشکل تحریم‌ها، اقتصاد کلان کشور قدرتمندتر می‌شود و در پی آن، شاخص امید به بازگشت سرمایه در میان سرمایه‌گذاران اعم از داخلی و خارجی نیز بهبود می‌یابد.

بانک مرکزی با افزایش وام مسکن موافق است

وی افزود: وزارت راه و شهرسازی هیچ وقت به دنبال شوک قیمتی نبوده است همان گونه که نزول ناگهانی قیمت مسکن آسیب وارد می‌کند، شوک قیمتی مسکن هم به اقتصاد مسکن آسیب می‌زند. حتی برای تولیدکننده هم مضر است چون به بیکاری مقطعی انبوه‌ساز می‌انجامد. بنابراین نگاه وزارت راه و شهرسازی، با برنامه و مدون حرکت کردن در حوزه مسکن است که همواره دوره رونق با رشد آرام قیمت‌ها جزئی از آن به شمار می‌رود.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در این صورت مردم می‌توانند به راحتی آینده مسکن را پیش‌بینی کنند. الآن عوامل تولید مسکن اعم از نیروی کار، مصالح و زمین تا حدود زیادی کم‌استفاده مانده‌اند. مهم‌ترین نکته در حال حاضر تقویت حوزه تقاضاست. کلیات افزایش وام مسکن را بانک مرکزی موافقت کرده است. در جلسه‌ای که با مدیران بانک مرکزی داشتیم، آنها پذیرفتند که سهم وام فعلی مسکن در پوشش هزینه‌های خرید مسکن بسیار ناچیز است. باید این وام به مقداری برسد که خانوارها بتوانند با اتکا به آن در خرید واحد مسکونی موفق باشند.

وی افزود:‌ یکی از راه‌های افزایش پوشش قدرت خرید واحد مسکونی از سوی خانوارها، رساندن میزان تسهیلات به ۵۰ درصد قیمت واحد مسکونی و تقویت صندوق‌های پس‌انداز مسکن سایر بانک‌هاست. بعد از بازارهای اولیه هم بازارهای رهن ثانویه باید شکل بگیرد. با کاهش تورم، نرخ سود تسهیلات هم کاهش می‌یابد و ایجاد این صندوق‌ها را به صرفه می‌کند.

چگنی با بیان این‌که بانک مرکزی با افزایش تسهیلات تا حدود ۸۰ میلیون تومان موافق است ادامه داد: بانک مسکن هم تابع نظرات و دستورات بانک مرکزی است و باید غیر از بانک مسکن چند بانک دیگر وارد این سیستم تسهیلات‌دهی به بخش مسکن شوند. یکی از دلایل مخالفت‌های قبلی بانک مرکزی تورم‌زا بودن افزایش تسهیلات بود که در شرایط فعلی بازار مسکن و کنترل رکود اقتصاد کلان کشور، دیگر تورم‌زا نخواهد بود.

ایجاد شرکت‌های اجاره‌ای مسکن در دستور کار

این مقام وزارت راه و شهرسازی تاکید کرد: در قانون جدید مالیاتی، قرار است از همه واحدهای مسکونی اجاره داده شده مالیات اخذ شود و قانون قبلی که درآمد حاصل از اجاره‌بها، مشمول مالیات نمی‌شد، لغو می‌شود. البته این مصوبه مجلس هنوز به تایید شورای نگهبان نرسیده است. اول درآمد مالیاتی آن تشخیص داده می‌شود؛ سپس ۲۵ درصد آن را به عنوان هزینه و استهلاک واحد مسکونی در نظر می‌گیرند و از ۷۵ درصد مابقی مالیات اخذ می‌شود. البته در این محاسبات درآمدهای دیگر موجر هم در نظرگرفته می‌شود و اگر مشکلاتی همچون بیماران خاص یا فرزندان معلول و امثال آنها نیز داشته باشد، در معافیت‌های مالیاتی لحاظ می‌شوند.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اظهار کرد: تأسیس شرکت‌های اجاره‌ای مسکن که سهام‌داران شرکت در زمینه اجاره دادن خانه سرمایه‌گذاری می‌کنند با تصویب این قانون رواج خواهد یافت و اگر تا به حال به دلیل معافیت مالیاتی اجاره‌بها، افراد مایل بودند که به صورت انفرادی تعداد زیادی خانه بخرند و اجاره دهند به سمت تأسیس شرکت‌های فعال در زمینه اجاره دادن مسکن حرکت خواهند کرد که مشاغل جانبی زیادی نیز ایجاد خواهد کرد. قانونی در سال ۷۷ تصویب شد که طبق آن اجازه تأسیس به این گونه شرکت‌ها داده شده است.