این تحقیق که قرار است مبنای سیاست‌گذاری دولت برای تعیین ظرفیت ساخت و تامین مسکن در اجرای دو طرح مسکن اجتماعی (مخصوص دهک‌های کم‌درآمد) و مسکن حمایتی (همان وام خرید مخصوص دهک‌های میانی) قرار بگیرد، مشخص می‌کند: در حال حاضر جامعه اجاره‌نشین یا همان متقاضیان مصرفی خرید مسکن، 2/ 33 درصد کل خانوارهای موجود در کشور را تشکیل می‌دهند که این گروه به لحاظ «زمان انتظار» و «هزینه تامین مسکن» به ترتیب 4/ 2 برابر و 36/ 1 برابر نرخ عرف جهانی را باید متحمل شود تا بتواند وضعیت ملکی خود را ارتقا داده و در گروه صاحبخانه‌ها قرار گیرد.

متقاضیان مسکن ملکی در ایران که جمعیت آنها از 5/ 28 درصد کل خانوارها در سال 84 به 2/ 33 درصد در سال 91 افزایش پیدا کرده است، هم‌اکنون با احتساب 100 درصد درآمد سالانه خود، باید 12 سال پس‌‌انداز و تجهیز مالی انجام دهند تا بتوانند بعد از این دوره انتظار آپارتمان با قیمت متوسط بازار، خریداری کنند. این در حالی است که نرخ رایج برای طول زمان دسترسی به مسکن که از نسبت قیمت مسکن متوسط به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید، در دنیا رقمی معادل 5 سال است. از طرفی، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای اجاره‌نشین –جمعیت متقاضی مسکن- از 28 درصد در سال 84 به 34 درصد در سال 91 تبدیل شده که این نیز در مقایسه با نرخ رایج در جهان که 25 درصد است، سهم بالایی به حساب می‌آید. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن –زیر مجموعه معاونت مسکن- با انتشار یافته‌های طرح جامع مسکن در شماره جدید فصلنامه خود، اعلام کرد: 8/ 47 درصد از متقاضیان مسکن ملکی که هم‌اکنون مستاجر بوده -یا در محلی غیر از خانه تحت مالکیت خود سکونت دارند- جزو 4 دهک اول هستند و 29 درصد دیگر در دهک‌های 5 تا 7 درآمدی قرار دارند. همچنین 55 درصد سرپرست خانوار‌ها از کل فاقدین مسکن ملکی، دارای سن کمتر از 35 سال هستند. این آمارها بیانگر آن است که از یک‌سو مخاطبان برنامه مسکن کم‌درآمدها (طرح مسکن اجتماعی) به مراتب بیشتر از برنامه‌ای است که در قالب افزایش تسهیلات خرید مسکن برای دهک‌های میانی در نظر گرفته شده است و از سوی دیگر، حجم قابل توجهی از خانوارهای اجاره‌نشین، زوج‌های جوانی هستند که به تازگی تشکیل خانواده داده و مستعد بهره‌برداری حداکثری از برنامه‌های دولت هستند. در تحقیقاتی که فردین یزدانی، سرتیم نویسندگان طرح جامع مسکن انجام داده است، سه علت برای کاهش نرخ مالکیت خانوارها از 5/ 71 درصد در سال 84 به 8/ 66 درصد در سال 91 شناسایی شده که شامل افزایش سالانه نرخ تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن می‌شود. همچنین آنچه باعث افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌ خانوارها طی این سال‌ها شده نیز به سه عامل تغییرات درآمد خانوار، قیمت مسکن و اجاره‌بها برمی‌گردد.

تقاضای مسکن نزولی می‌شود

معاونت مسکن با استناد به تحقیقات صورت گرفته در طرح جامع مسکن، پیش‌بینی کرده است: به رغم روند افزایشی جمعیت متقاضی مسکن در میا‌ن‌مدت، حجم تقاضای بالقوه با توجه به نرخ رشد جمعیت و نرخ رشد خانوار، در بلندمدت نزولی خواهد شد.

در حال حاضر طبق آخرین آمار، تراکم خانوار در واحد مسکونی (بدون احتساب خانه‌های خالی)، از 15/ 1 در سال 75 به 05/ 1 در سال 92 رسیده است که نشان می‌دهد میزان کمبود مسکن که در سال 75 رقمی معادل یک میلیون و 600 هزار واحد بود در سال 92 حداکثر به 645 هزار واحد رسیده است. چشم‌اندازی که بر اساس نرخ رشد سالانه جمعیت 21/ 1 درصدی در سال‌های 90 تا 92 و همچنین نرخ رشد سالانه خانوار 2/ 2 درصدی در همین مدت، برای تقاضای مسکن در سال‌های آتی تصویر شده است، نشان می‌دهد: در دوره 13 سال منتهی به 1404، به طور متوسط سالانه بیش از 429 هزار خانوار جدید –ناشی از ازدواج- به کل خانوارهای شهری اضافه می‌شود که در کنار سایر پارامترهای موثر بر نرخ نیاز مسکن، باید سالی حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شود.طی سال‌های گذشته، نرخ ازدواج در کشور بین 600 هزار تا 800 هزار خانوار در نوسان بوده است.

در طرح جامع مسکن، حجم کنونی متقاضیان مسکن در 4 دهک اول 2 میلیون و 522 هزار خانوار برآورد شده و با احتساب نرخ رشد اقتصادی 2/ 5 درصدی در سال‌های آتی، پیش‌بینی شده است هر سال 64 هزار خانوار بر تعداد کم‌درآمدها اضافه ‌شود.

در نسخه پیش‌نویس طرح جامع مسکن، عنوان شده است سالانه باید 150 هزار خانوار کم‌درآمد و 250 هزار خانوار میان‌درآمد طی 13 سال با برنامه‌های تامین مسکن تحت پوشش و حمایت قرار بگیرند.هم‌اکنون ابعاد طرح مسکن‌ اجتماعی معادل سالانه 125 هزار خانوار مشخص و قطعی شده است اما هنوز برای وام خرید (طرح دوم مخصوص میان‌درآمدها) هیچ برنامه‌ای نهایی نشده است.

10 چالش بخش مسکن

معاونت مسکن 10 چالش پیش روی بخش مسکن را براساس تحقیقات صورت گرفته در طرح جامع، شناسایی کرده است که شامل «ناپایداری و نوسان شدید قیمت»، «گرانی زمین و عدم انطباق بین مدیریت بازار تامین و واگذاری زمین با نیاز مسکن طبقه کم‌درآمد»، «دشواری تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و متوسط»، «تطابق نداشتن الگوی ساخت با تقاضا با توجه به نیاز مسکن خانوارهای کم‌درآمد از یک‌سو و مازاد آپارتمان‌های گران‌قیمت از سوی دیگر»، «ناکارآمدی نظام تامین مالی»، «روند رو به افزایش اسکان غیررسمی»، «بافت فرسوده»، «وابستگی درآمدی شهرداری‌ها به تراکم و تغییرکاربری که باعث افزایش قیمت زمین شده است»، «عدم هماهنگی و ارتباط بین برنامه‌های رفاه و تامین اجتماعی و یارانه‌ها با برنامه‌های حمایتی و یارانه‌ای مسکن» و بالاخره «تقدم اجرای پروژه بر برنامه‌ریزی بلندمدت مسکن» می‌شود.

پیشنهاد راه‌اندازی صندوق پس‌انداز استانی

با این حال دولت– وزارت راه‌وشهرسازی- قصد دارد برای رفع این چالش‌‌ها چهار راه حل پیشنهاد شده از سوی طرح جامع مسکن را اجرایی کند.

این راهکارها شامل ایجاد نظام فراگیر رفاه اجتماعی برای پیوند دادن یارانه‌ها با برنامه‌های مسکن اجتماعی، کارآمدسازی بازار زمین برای پوشش نیاز گروه‌های کم‌درآمد، رفع محرومیت (تبعیض) کم‌درآمدها از دایره تسهیلات مسکن و همچنین محلی کردن برنامه‌های تامین مسکن برحسب شرایط هر استان‌ می‌شود. در این قالب، پیشنهاد شده است صندوق ضمانت تسهیلات پس‌انداز و وام مسکن برای «بانک‌پذیر» کردن کم‌درآمدها از دو محل تجمیع اعتبار هدفمندی یارانه‌ها و بودجه دولتی، راه‌اندازی شود.