در حالی که امید می‌رفت افزایش سرمایه‌گذاری در بخش تولید ساختمان‌های مسکونی قیمت در این بخش را بیش از پیش کاهش داده و زمینه کاهش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار فراهم آید، اما تحقیقات نشان می‌دهد که رکود مسکن و کاهش سود ساخت‌وسازهای مسکونی در دو سال اخیر، باعث تغییر مسیر بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی از فاز آپارتمان‌سازی لوکس  به فاز تجاری‌سازی شده و نتیجه آن در حال حاضر به شکل واحدهای تجاری خالی و بدون مشتری در برخی مجتمع‌های به‌بهره‌برداری رسیده، خودنمایی می‌کند.

  بخش‌خصوصی و تجاری‌سازی

بررسی‌ها نشان می‌دهد که بیش از 90درصد از سرمایه‌گذاری‌ها در بخش مسکن و ساختمان را بخش خصوصی به انجام می‌رساند، این در حالی است که رکود در بخش مسکن و کاهش سود ساخت و سازهای مسکونی موجب شده تا سرمایه‌گذاری‌ها از آپارتمان‌سازی به بخش ساخت واحدهای تجاری معروف و به مال که مراکز تجاری تفریحی هستند ورود پیدا کند.

در ایران «مال» به مجتمع تجاری چندمنظوره گفته می‌شود که علاوه بر واحد‌های فروش پوشاک، لوازم خانگی و کالاهای بادوام مورد نیاز خانوارها، امکانات دیگری همچون سینما، شهربازی، هایپرمارکت، انواع رستوران و فست‌فود، فضای نگهداری کودک، جواهرفروشی و فضاهایی که به نیازهای فراتر از «خرید روزمره» پاسخ می‌دهد نیز در آن تعبیه شده است.

همچنین اطلاعات رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد که به طور مثال در سال 92 بخش خصوصی75هزارمیلیارد تومان در ساختمان‌های جدید مناطق شهری سرمایه‌گذاری داشته است که نسبت به سال ماقبل این حجم سرمایه‌گذاری از رشد 23درصدی برخوردار بوده است.

این در حالی است که بنا به گفته‌های مسئولان هم‌اکنون بیش از 7 میلیون خرده‌فروشی که اکثر آنها مغازه هستند در حال ارایه خدمات بوده و این تعداد خرده‌فروشی نیز بسیار نامتناسب با وضعیت اقتصاد است و لذا سرمایه‌گذاری با این شتاب در مجتمع‌های تجاری چنانچه با توسعه گردشگری خارجی همراه نباشد بسیار خطرناک بوده و منجر به حبس بیشتر منابع بانکی خواهد شد.

  13درصد کل تسهیلات کشور کجا می‌رود؟

در این بین تسهیلات پرداختی بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیر بانکی به بخش مسکن و ساختمان طی سال 92، در حدود 29هزار میلیارد تومان بوده است که نسبت به سال ماقبل رشد 9درصدی را تجربه کرده است. نکته پراهمیت دیگر آنکه بخش ساختمان و مسکن سهمی معادل 13درصد را از کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیر بانکی به خود اختصا‌ص داده است.

بلندترین برج‌های تجاری و اداری در حال ساخت در تهران با نقش مستقیم یا غیر مستقیم بانک‌ها در جریان است  به طوری که اسامی برخی بانک‌های خصوصی و دولتی در تابلو زرد رنگ حاوی مشخصات ثبتی و فنی برج‌های در حال احداث به چشم می‌خورد.

نکته جالب در رابطه با مال‌سازی در تهران این است که عمده پروژه‌های مال‌سازی بدون در نظر گرفتن پارامترهای اقتصادی کلیدی این مناطق همچون کشش خرید، ترافیک، وجود چند مرکز تجاری دایر و پرفروش و. . . متمرکز شده‌اند.

با هجوم ناگهانی سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار «مال»‌سازی طی دست کم سال‌های 90 تا 92، هم‌اکنون میزان پیشرفت فیزیکی غالب این ساختمان‌ها در شهرهای بزرگی چون تهران یکسان است.  در فاصله کوتاه سه سال گذشته، تعداد برج‌های تجاری چندمنظوره تهران بیش از دو برابر افزایش پیدا کرده طوری که حجم صدور پروانه ساختمانی برای احداث «مال» در پایتخت از ۵ درصد کل ساخت وسازها به ۱۰ درصد رسیده است. این در حالی است که ساخت و سازهای مسکونی در حال حاضر ۵۰ درصد افت کرده است.

چهار دلیل در افزایش بی‌قاعده و عجیب «مال»‌های در حال ساخت در تهران مؤثر است. رشد بیش از 300 درصدی قیمت زمین این برج‌ها در طول ساخت و تکمیل ساختمان، سود حداقل ۱۰۰ درصدی در فروش واحدهای تجاری با توجه به قیمت تمام شده و قیمت در زمان فروش، نقش شهرداری در هدایت سرمایه‌گذاران ساختمانی به این سمت و در نهایت تصور «تبدیل شدن مال به بورس فروش یک کالای خاص» مجموعه عوامل تحریک‌کننده ساخت و سازهای برج‌های تجاری موسوم به «مال» به حساب می‌آیند.

 در پایان یادآور می‌شود وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها باید جهت هدایت سرمایه‌ها به بخش آپارتمان‌سازی برنامه‌های جدی را در دستور کار قرار دهند و گرنه در اثر ورود سرمایه‌ها و همچنین تسهیلات بانکی به ساخت پروژه‌های تجاری موسوم به مال به زودی زود در اثر کاهش میزان سرمایه‌گذاری در ساخت و عرصه آپارتمان قیمت واحد مسکونی به زودی در کشور با رشد قابل ملاحظه رو به رو می‌شود.

نویسنده : هادی غلامحسینی