به گزارش صما، بعد از اثبات «اضافه پرش» قیمت مسکن، یک تحلیل در فضای مجازی منتشر شد مبنی بر اینکه «رابطه ازدست‌رفته قیمت و اجاره، از طریق جهش بیشتر اجاره‌بها احیا می‌شود»؛ اما اکنون مشخص شده «تورم اجاره ماه بهمن از قله پاییز و دی بازگشته است». این وضعیت نشان می‌دهد، نمایشگر دستگاه حباب‌سنج مسکن برای پایین آمدن تا سطح متعارف به‌احتمال خیلی زیاد از مسیر کاهش قیمت اتفاق می‌افتد.

ادعای ذی‌نفعان حباب مسکن درباره بازگشت نمایشگر دستگاه حباب‌‌‌سنج ملکی به حالت عادی، از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها، بر اساس یک آمار رسمی رد شد. بازگشت تورم اجاره از قله تاریخی که هم‌‌‌اکنون در آمارهای رسمی منعکس شده است نشان‌دهنده باز بودن مسیر کاهش قیمت در بازار مسکن است. ضمن آنکه پیش‌بینی‌‌‌ها در خصوص وضعیت پیش‌‌‌روی مولفه‌‌‌های برون‌زای اثرگذار بر قیمت آپارتمان‌‌‌ها نیز احتمال قوی برای شروع فرآیند اساسی تخلیه حباب قیمتی در بازار ملک را نشان می‌دهد.

در شرایطی که برخی ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن اعلام می‌کردند احیای رابطه متعارف بین قیمت و اجاره‌‌‌بهای مسکن که در حکم دماسنج و دستگاه حباب‌‌‌سنج ملکی، نشانگر وضعیت تعادل یا عدم‌تعادل قیمتی در این بازار است، از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها عبور می‌کند، این ادعا با استناد به آمارهای رسمی، باطل شد.

رد ادعای احیای رابطه متعارف بین قیمت و اجاره‌بهای مسکن که در اصطلاح به‌عنوان رابطه P به R شناخته می‌شود، با اعلام آمار رسمی در خصوص تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران در بهمن‌‌ امسال صورت گرفته است. بهمن‌ماه امسال برخلاف آنچه ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن پیش‌بینی کرده بودند نه‌تنها سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در پایتخت افزایش نیافت و به‌اصطلاح اجاره‌‌‌بها جهش نکرد، بلکه تورم اجاره از قله تاریخی پایین آمده و سرعت رشد قیمت در این بازار کم شد.

برخی ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن در توجیه فرضیه نادرست احیای رابطه متعارف بین قیمت مسکن و سطح اجاره‌‌‌بها به تجربه سال‌هایی مانند ۸۸ اشاره کردند که در این سال تورم اجاره بالاتر از تورم مسکن قرار گرفت و فاصله P به R کم شد؛ اما بررسی‌‌‌ها حتی در خصوص سال ۸۸ نیز نشان می‌دهد در آن سال بازار مسکن در مسیر تخلیه حباب قرار گرفت و تورم در بازار خرید مسکن فروکش کرد اما بازار اجاره به مسیر تورمی خود ادامه داد. درواقع کاهش قیمت مسکن در آن سال باعث احیای رابطه P به R شد و نه جهش در بازار اجاره!

نسبت قیمت به اجاره مسکن در حکم یک دستگاه سنجش وضعیت قیمت در بازار مسکن یا دماسنج قیمت ملک، است. عدد حاصل از این نسبت در هر دوره‌‌‌ای نشان‌‌‌دهنده وجود حباب قیمتی یا نبود آن در بازار مسکن است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد این میزان در کشورهای دنیا همواره عددی بین ۱۵ تا ۲۰ است. در دوره‌‌‌‌‌‌‌‌‌های جهش قیمت مسکن که بازار مسکن حبابی شده و دچار اضافه پرش می‌شود، این عدد به ۲۰ رسیده و بعدازآن در دوره بازگشت از اضافه پرش قیمتی، به‌طور مجدد به اعداد پایین‌‌‌‌‌‌‌‌‌تر برمی‌‌‌‌‌‌‌‌‌گردد. در شهر تهران طی سه دهه گذشته به‌طور میانگین این عدد ۲۱ بوده است که در دوره‌‌‌‌‌‌‌‌‌های معمول و اوایل دوره جهش به ۲۵ نیز افزایش یافته است؛ اما هم‌زمان با افزایش طول دوره جهش در بازار معاملات مسکن در اوایل سال‌جاری به عدد ۳۰ و فراتر از آن نیز رسید و حتی در روزهای پایانی سال گذشته عدد ۳۶ را نیز نشان داد. به این معنا که سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در اواخر سال گذشته به ۳۶ برابر و در اوایل امسال به ۳۰ برابر و بیشتر میانگین اجاره‌‌‌‌‌‌‌‌‌بها در پایتخت رسید. این موضوع در کنار سایر مولفه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها و معیارهای حباب‌‌‌‌‌‌‌‌‌سنجی در بازار مسکن نشان داد که بازار مسکن شهر تهران با حباب قیمتی همراه شده است. هم‌‌‌اکنون نیز این نسبت در زیر مرز ۳۰ در نوسان است.

رد ادعای غلط با آمار

نمایشگر حباب قیمت مسکن اما هم‌‌‌اکنون نشان‌دهنده رد ادعای نادرست احیای رابطه متعارف قیمتی بین بازار خرید و اجاره مسکن از مسیر جهش اجاره‌‌‌بهاست. به دنبال جهش مستمر قیمت مسکن در سه سال متوالی (ابتدای سال ۹۷ تا پایان سال ۹۹)، بازار اجاره مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و در ابتدای سال (سه ماه اول سال‌جاری-بهار ۱۴۰۰)، تورم در این بازار قله تاریخی ۵۱‌درصدی را تجربه کرد. در ابتدای زمستان یعنی دی‌ماه نیز تورم ۷/ ۵۰‌درصدی در این بازار به ثبت رسید اما در بهمن سرعت رشد اجاره‌‌‌بها کم شد و تورم اجاره مسکن شهر تهران به ۴۸‌درصد سقوط کرد.

این آمار درواقع ادعای ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن در ارتباط با احیای رابطه متعارف و ازدست‌رفته قیمت و اجاره‌بهای آپارتمان‌‌‌ها از مسیر جهش اجاره و نه کاهش قیمت مسکن را رد می‌کند.

در شرایطی که در سال گذشته ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن وجود هر نوع حباب قیمتی در این بازار را تکذیب می‌کردند در سال‌جاری و به دنبال قرار گرفتن بازار مسکن در مسیر تخلیه حباب، ناچار به پذیرش وجود حباب قیمتی در این بازار شدند. عدد مربوط به نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن که یکی از اصلی‌‌‌ترین دماسنج‌‌‌ها و نمایشگرهای وجود حباب قیمت در این بازار است، به میزان محسوسی افزایش یافت که درواقع این موضوع به معنای افزایش فاصله متعارف بین نرخ اجاره و سطح قیمت مسکن در شهر تهران و یکی از علائم وجود حباب قیمتی در این بازار است.

در شرایطی که از ماه‌‌‌های قبل مجموع شرایط و وضعیت مولفه‌‌‌های اثرگذار بر تحولات قیمت و اجاره مسکن نشان‌دهنده بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف و احیای رابطه ازدست‌رفته و معمول بین نرخ اجاره و سطح قیمت واحدهای مسکونی بود اما ذی‌نفعان حباب مسکن اعلام کردند با شتاب‌‌‌گیری تورم در بازار اجاره و جهش در این بازار، نسبت p به r احیا خواهد شد. آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران با نمایش افت تورم اجاره از قله تاریخی، این ادعا را تکذیب می‌کند.

ذی‌نفعان حباب ملک که در دوره جهش قیمت مسکن طی سه سال گذشته، اساسا وجود حباب در بازار مسکن را رد می‌کردند، اخیرا ادعای جدیدی را در ارتباط با شرایط قیمتی بازار خرید و اجاره آپارتمان‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مسکونی مطرح کردند.

این گروه از افراد در ادعای جدید خود اعلام کرده بودند که بازگشت دماسنج مسکن به دمای متعارف، از مسیر بازار اجاره عبور می‌کند. درواقع ادعای این افراد آن است که مسیر بازگشت دماسنج بازار مسکن به حالت عادی، بازار اجاره و نرخ اجاره‌‌‌‌‌‌‌‌‌بهاست. درحالی‌که نتایج صحت‌‌‌سنجی این ادعا در نیمه اول بهمن‌ماه نشان داد مسیر بازگشت دماسنج بازار مسکن به دمای معمول، کاملا برعکس آن چیزی است که این افراد اعلام می‌کنند. به این معنا که احیای رابطه متعارف ازدست‌رفته قیمتی بین بازار معاملات خریدوفروش مسکن و بازار اجاره، نه‌تنها از مسیر جهش نرخ اجاره نمی‌‌‌‌‌‌‌‌‌گذرد بلکه دقیقا این موضوع از مسیر تخلیه حباب قیمت مسکن خواهد گذشت. بررسی سابقه ادوار گذشته رکود و رونق در بازار مسکن و همچنین بررسی سابقه دهه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های اخیر رابطه قیمت مسکن و نرخ اجاره‌‌‌‌‌‌‌‌‌بها، نیز این موضوع را تایید می‌کند.

الگوی تورم در بازار اجاره

بازار اجاره مسکن در شرایطی در بهار امسال بر قله تاریخی تورم قرار گرفت که تحولات این بازار همواره تابعی از تغییرات قیمت مسکن و تورم عمومی بوده است. در سه دهه گذشته همواره متوسط تورم اجاره مسکن عددی بین میانگین تورم مسکن و تورم عمومی بوده است. در سی سال اخیر متوسط تورم مسکن ۲۸‌درصد و تورم عمومی ۳۵‌درصد بوده است. تورم اجاره‌‌‌بها نیز عددی بینابین این دو عدد و معادل ۲۳ تا ۲۵‌درصد بوده است. درواقع سرعت رشد اجاره‌‌‌بها همواره تابعی از سرعت رشد قیمت مسکن و همچنین تغییرات تورم عمومی بوده است. اجاره‌‌‌بهای مسکن در حالی بهار امسال با ثبت تورم ۵۱‌درصدی بر قله تورم قرار گرفت که بخشی از قله‌‌‌پیمایی تورم اجاره در این دوره ناشی از جهش قیمت مسکن و بخشی دیگر ناشی از دست‌کاری بازار اجاره درنتیجه اجرای برخی اقدامات دستوری در این بازار بود که درنهایت با اثرگذاری بر سطح عرضه و کاهش عرضه واحد‌‌‌های مسکونی به این بازار تورم اجاره را تشدید کرد. تورم عمومی نیز در این قله‌‌‌پیمایی سهیم بود.

تحت‌تاثیر قله پیمایی تورم اجاره و همچنین جهش شدید قیمت مسکن، دو فرضیه برای احیای رابطه ازدست‌رفته و متعارف قیمتی بین این بخش از بازار ملک مطرح شد. فرضیه نادرست به ادعای احیای رابطه متعارف از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها و فرضیه درست به احیای این رابطه از مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف از طریق تخلیه حباب قیمت مربوط می‌شود.

طبق الگوی نوسان ۳۰ ساله قیمت مسکن و اجاره‌بها، اساسا احیای این رابطه از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها امکان‌‌‌پذیر نیست به‌خصوص آنکه بازار اجاره بازاری کاملا مصرفی و با حساسیت بالا نسبت به تغییرات قیمتی است. آمار رسمی در خصوص کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در شهر تهران در بهمن‌ماه برخلاف ادعا و پیش‌بینی ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن در حالی فرضیه احیای رابطه متعارف قیمت و اجاره‌بهای مسکن از مسیر جهش در بازار اجاره را رد می‌کند، با بررسی الگوی تغییرات سطح اجاره‌‌‌بها و قیمت مسکن در سه دهه گذشته و همچنین در نظر گرفتن شرایط مجموعه مولفه‌‌‌های اثرگذار بر بازار مسکن، اعلام کرد: احیای نسبت P به R در مقطع زمانی پیش‌‌‌رو از مسیر تخلیه حباب قیمت مسکن عبور می‌کند و فرضیه احیای این رابطه از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها از اساس مردود است.

در این گزارش با اشاره به سه عامل مهم و اثرگذار بر رفتار تورمی بازار مسکن اثبات شد ادعای ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن در ارتباط با احیای رابطه ازدست‌رفته بین قیمت و اجاره‌بهای مسکن از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها ادعایی نادرست است. در این گزارش با اشاره به الگوی ۳۰ ساله تغییرات اجاره‌‌‌بها، متغیرهای موثر بر تورم اجاره و مسیر حرکت تورم مسکن، تورم اجاره و تورم عمومی در سه دهه گذشته نشان داده شد که احیای رابطه متعارف از مسیر جهش اجاره در دوره فعلی، فرضیه‌‌‌ای مردود و ناممکن است.

حال، اعلام کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در بهمن‌ماه از سوی بانک مرکزی اثبات می‌کند تخلیه حباب مسکن یا چربی‌‌‌سوزی بازار ملک و بازگشت از اضافه پرش، از مسیر کاهش قیمت مسکن امکان‌‌‌پذیر است و نه جهش اجاره‌‌‌بها. در روزهای پایانی سال گذشته درنتیجه جهش مستمر قیمت در بازار معاملات مسکن، نسبت P به R به عدد بی‌‌‌سابقه ۳۶ رسیده بود. به دنبال کاهش قیمت اسمی مسکن در دو ماه متوالی و سه ماه نامتوالی در سال ۱۴۰۰ و همچنین افت ۲۲‌درصدی قیمت واقعی مسکن در ۱۰ ماه اول سال، عدد مربوط به نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن به زیر ۳۰ رسید و هم‌‌‌اکنون در زیر مرز عدد ۳۰ در حال نوسان است. در شرایطی که تورم اجاره مسکن نیز یک‌بار در بهار و بار دیگر در دی‌ماه امسال در قله تاریخی قرار گرفت اما کاهش محسوس سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در میانه زمستان نمایانگر آن است که احیای رابطه متعارف قیمتی بین مسکن و اجاره، از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها عبور نخواهد کرد. ضمن آنکه مجموعه مولفه‌‌‌های اثرگذار بر بازار مسکن نشان‌دهنده احتمال قوی برای قرار گرفتن این بازار در مسیر تخلیه اساسی حباب قیمت است.

فرضیه محتمل

بازگشت اجاره‌‌‌بهای مسکن از قله تاریخی تورم در شرایطی بهمن‌ماه امسال در آمارهای رسمی به ثبت رسید که هم‌‌‌اکنون فرضیه محتمل برای آینده پیش‌‌‌روی بازار مسکن در مسیر احیای رابطه متعارف P به R، ادامه مسیر بازار اجاره در جاده کاهش سرعت رشد قیمت هم‌زمان با ریزش قیمت و تخلیه حباب مسکن است.

هرچند کاهش بیشتر تورم اجاره و ریزش قیمت و تخلیه حباب مسکن که به معنای بازگشت قیمت از سطح غیرمتعارف است به یک متغیر برون‌زا و موثر بر بازار ملک بستگی دارد. این متغیر مهم نتایج مذاکرات برجام است که احتمالا در روزهای آینده مشخص خواهد شد. طی روزهای گذشته اخبار منتشرشده از مذاکرات برجام روند روبه‌جلو در این مذاکرات را نشان می‌دهد؛ درصورتی‌که طی روزهای آینده این مذاکرات منجر به توافق شده و به نتیجه برسد احتمال اینکه حباب مسکن در مسیر تخلیه اساسی در بالاترین سطح قرار بگیرد قوی‌‌‌تر خواهد شد. این موضوع نشان می‌دهد هم‌زمان با بازگشت تورم اجاره از قله تاریخی و رد ادعای احیای رابطه P به R از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها، مسیر کاهش قیمت در بازار مسکن باز است.