پنجره‌ایرانیان؛ بااینکه خریدوفروش مسکن در تهران متاثر از رشد قیمت‌ها کاهش پیدا کرده و به حدود یک‌سوم وضعیت معمول رسیده، سهم آپارتمان‌های قدیمی از کل معاملات پایتخت افزایش یافته و تقریبا ۱.۵ برابر سال ۱۳۹۲ شده است. در حال حاضر ۶۴ درصد معاملات را واحدهای بالای پنج سال تشکیل می‌دهد.
به گزارش ایسنا، جهش سنگین قیمت‌ها طی ۳.۵ سال گذشته بسیاری از متقاضیان بازار مسکن را به سمت واحدهای قدیمی سوق داده است. سال ۱۳۹۲ سهم واحدهای بالای ۵ سال از معاملات شهر تهران حدود ۴۰ درصد بود که در حال حاضر به ۶۴.۲ درصد رسیده است. البته در حالت کلی، بازار مسکن در رکود قرار دارد و در خرداد ۱۴۰۰ تعداد ۵۱۰۲ فقره معامله مسکن انجام شد که حدود یک‌سوم دوران رونق بود.
بااین‌حال منحنی خریدوفروش واحدهای قدیمی طی هشت سال گذشته صعودی بوده است. مهم‌ترین عامل به کاهش قدرت خرید متقاضیان برمی‌گردد اما عواملی همچون افت ساخت‌وساز و کمبود زمین برای احداث مسکن در رشد سهم آپارتمان‌های قدیمی بی‌تاثیر نبوده است.
آمار نشان می‌دهد که سال ۱۳۹۳ آپارتمان‌های بالای پنج سال حدود ۴۲ درصد قراردادهای مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می‌دادند. سال ۱۳۹۴ این رقم به ۴۴ درصد رسید. ۱۳۹۵ واحدهای مذکور ۴۸ درصد از معاملات را در برگرفت. ۱۳۹۶ این عدد ۵۴ درصد شد. سال ۱۳۹۷ واحدهای بالای پنج سال ۵۶ درصد از معاملات را شامل شدند. سال ۱۳۹۸ سهم مذکور به ۶۰ درصد رسید. خردادماه ۱۳۹۹ سهم آپارتمان‌های بالای پنج سال از قراردادهای خریدوفروش در تهران ۶۱ درصد بود که در خرداد ۱۴۰۰ به ۶۴ درصد رسید.
بااینکه آپارتمان‌های بالای ۱۶ سال در تهران بخصوص در نیمه جنوبی اغلب فاقد آسانسور هستند تقاضا برای خرید این واحدها رو به افزایش بوده است. آمار گویای آن است که طی هفت سال اخیر به‌طور دائم از تعداد معاملات واحدهای نوساز کاسته شده و در مقابل، خریدوفروش واحدهای ۱۶ سال به بالا افزایش یافته است. سهم آپارتمان‌های ۱۶ سال به بالا در فروردین‌ماه سال ۱۳۹۳ بالغ‌بر ۱۲.۱ درصد بوده که در یک فرآیند افزایشی به ۲۹.۱ درصد در سومین ماه از سال ۱۴۰۰ رسیده است.
عوامل مختلفی منجر به کوچ طرف تقاضا از واحدهای نوساز به واحدهای قدیمی شده که مهم‌ترین آن به کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و روند نزولی عرضه واحدهای نوساز مربوط می‌شود. سال ۱۳۹۹ در شهر تهران برای ۵۳ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده که کمترین میزان عرضه از سال ۱۳۸۳ به بعد محسوب می‌شود.
جست‌وجوی فایل‌های عرضه‌شده به دفاتر املاک و آگهی سایت‌های اینترنتی هم از فقر آپارتمان نوساز در بازار مسکن حکایت دارد. همین مسئله به ایجاد فاصله قیمتی بین واحدهای مرغوب نوساز با آپارتمان‌های قدیمی منجر شده است. واحدهایی که اغلب فاقد آسانسور هستند و هرچه در طبقات بالاتر قرار بگیرند از قیمت آنها کاسته می‌شود.
در حال حاضر به‌سختی می‌توان خانه ۵۰۰ میلیون تومانی در تهران پیدا کرد اما یافتن آپارتمانی با این حدود قیمت به‌آسانی در شهرک‌های اطراف تهران امکان‌پذیراست. در کرج، اندیشه، شهریار، هشتگرد، پردیس، پرند، قرچک، ورامین، پاکدشت می‌توان در حدود ۵۰۰ میلیون تومان صاحب‌خانه شد.
بازار مسکن در مرحله ثبات قرار دارد
یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه از آبان‌ماه سال گذشته انتظارات تورمی تعدیل‌شده که شاهد ریزش بورس و ثبات نسبی قیمت مسکن بوده‌ایم، گفت: به دنبال نوسانات اقتصادی سه سال گذشته مطالبات عمومی بالا رفته که به نظر می‌رسد دولت آینده قصد دارد به این مطالبات پاسخ بدهد و در این صورت با افزایش هزینه‌های جاری، رشد نقدینگی، تورم و افزایش قیمت مسکن مواجه می‌شویم.
مهدی سلطان محمدی درباره پیش‌بینی آینده بازار مسکن اظهار کرد: در بسیاری موارد پیش‌بینی قیمت در بازارها امکان‌پذیر نیست؛ اما اقتصاد ما با مشکلاتی مواجه است که شاید مهم‌ترین آن حجم سنگین نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان باشد. در طول دو سه سال گذشته شوک‌هایی به اقتصاد وارد شد که اصلی‌ترین آن تحریم‌های دوره ترامپ بود. سپس بیماری کرونا اتفاق افتاد که منجر به کمبود دارایی‌های سرمایه‌ای شد. هجوم نقدینگی سرگردان به بازارها باعث شد حبابی در دارایی‌های سرمایه‌ای شکل بگیرد که دیدیم شاخص بورس، مسکن، ارز و طلا به‌شدت بالا رفت.
وی افزود: از سال گذشته بسیاری از فعالان اقتصادی به این نتیجه رسیدند که حباب بازارها بیش‌ازاندازه بزرگ شده که به‌تدریج ریزشی در این بازارها رخ داد. شاخص بورس از ۲ میلیون واحد به ۱.۲ میلیون واحد رسید. در بخش مسکن سقوط قیمتی رخ نداد اما رشد قیمت از آبان ۱۳۹۹ به بعد کاهش پیدا کرد.
عوامل تورم‌زا همچنان پابرجاست
سلطان محمدی، عوامل ایجاد تورم شدید در سه سال گذشته را کماکان پابرجا دانست و گفت: اثر شوک‌های بیرونی مثل خروج آمریکا از برجام و معضل کرونا هنوز به‌طور کامل برطرف نشده است. در سال جاری کسری بودجه وحشتناکی داریم که می‌تواند مهم‌ترین عامل شکل‌گیری تورم آتی باشد. لذا برای اینکه بتوانیم قیمت دارایی‌های سرمایه‌ای و به‌طور خاص مسکن را تحت کنترل درآوریم باید مسئله رشد نقدینگی و کسری بودجه را حل کنیم.
متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۲۹.۶ میلیون تومان
بنابراین گزارش، طبق اعلام بانک مرکزی، در خرداد ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه در سال قبل به ترتیب ۳ و ۵۶.۶ درصد افزایش یافته است. همچنین تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه معادل ۵.۱ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۲.۷ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۲۹.۶ افزایش را نشان می‌دهد.
