پنجره‌ایرانیان؛ یک کارشناس بازار مسکن معتقد است که اگر هزینه‌های زمین، ساخت و حتی سود متعارف را از قیمت‌های فروش مسکن بیرون بیاوریم نرخ‌های فعلی در مناطق مختلف تهران دست‌کم بین ۱۵ تا ۲۰ درصد حباب دارد که به جیب سوداگران می‌رود.
ابوالحسن میرعمادی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: ما به‌تازگی با توجه به جدیدترین وضعیت اقتصاد و نرخ تورم محاسباتی را در خصوص قیمت تمام‌شده مسکن و سود منطقی و متعارف انجام دادیم. در این خصوص منطقه ۲۲ تهران موردبررسی قرار گرفت. بدین‌صورت که میانگین قیمت زمین، هزینه‌های ساخت و محاسبه بازده سرمایه حدود ۳۰ درصد را در نظر گرفتیم و مشخص شد قیمت فروش نباید از متری ۲۳ تا ۲۴ میلیون تومان فراتر برود اما می‌بینیم که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه در بهمن‌ماه امسال ۲۸ میلیون تومان است. درواقع هیچ مبنا و استدلالی برای این ۱۵ تا ۲۰ درصد وجود ندارد.
وی افزود: با بررسی قیمت مسکن سایر مناطق پایتخت در بهمن‌ماه ۱۳۹۹ نیز به حباب ۱۵ تا ۲۰ درصد رسیدیم. این حباب از دو علت نشأت می‌گیرد؛ اول اینکه سازندگان با توجه به نرخ رشد مصالح ساختمانی و انتظارات تورمی، قیمت‌های فعلی را بر اساس تورم آینده محاسبه کنند. درواقع سازنده تحلیل می‌کند که اگر این واحد را بفروشم چگونه می‌توانم با توجه به قیمت‌های فعلی زمین و مصالح، پروژه جدیدی را آغاز کنم. مضافا اینکه قیمت مصالح نامشخص است و باوجودآنکه قیمت دلار کاهش پیدا کرد، نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر با افزایش قیمت مواجه شد.
این فعال حوزه ساخت‌وساز با بیان اینکه علت دیگر رشد پلکانی قیمت‌ها در بازار مسکن به خریدوفروش‌های سوداگرانه برمی‌گردد گفت: در منطقه ۲۲ تعدادی از بخروبفروش‌ها واحدها را متری ۵ تا ۶ میلیون تومان خریداری کرده و حالا بدون هیچ زحمت و فعل و انفعالی با قیمت ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان در هر مترمربع می‌فروشند.
به گفته میرعمادی، مسکن به‌عنوان یک نیاز اساسی و تاثیرگذار در معیشت خانوارها، جوان‌ها و مهم‌ترین عامل تشکیل خانواده به ابزاردست عده‌ای سوداگر و سودجو تبدیل شده است. در گذشته قیمت فروش مسکن بر اساس زمین، متریال و سود نرمال بود ولی الان اوضاع به گونه دیگری شده است. این دیگر اسمش اقتصاد مسکن نیست، بلکه توزیع رانت در آشفته‌بازار مسکن نام دارد.
وی راهکار اصلی برای کنترل بازار مسکن را خارج کردن این بازار از دست سفته‌بازان و سوداگران دانست و گفت: تعاونی‌های مسکن، ظرفیتی برای این بخش محسوب می‌شوند که باید آن‌ها را تقویت کرد. دولت، زمین و پروانه ساخت با قیمت مناسب در اختیار تعاونی‌ها قرار دهد. پروژه‌ای را در تهران سراغ دارم که یک تعاونی از حدود شش سال قبل آن را شروع کرد و با استفاده از آورده اعضا در سال جاری آن را تکمیل کرد. این واحدها برای اعضا حدودا متری ۳ میلیون تومان تمام شد؛ درحالی‌که متوسط قیمت در منطقه مذکور بیش از ۲۵ میلیون تومان است. عمده اعضای تعاونی از توان مالی پایینی برخوردار بودند. به همین دلیل عده‌ای از آن‌ها سال گذشته واحدهای نیمه‌کاره را با قیمت‌های ۳۰۰ تا ۳۵ میلیون تومان فروختند و صاحبان کنونی، واحدها را در حال حاضر حدود ۳ میلیون تومان برای فروش گذاشته‌اند!
این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی از وضعیت آینده این بازار گفت: با توجه به اینکه تکلیف وضعیت اقتصادی تا حدی وابسته به مسائل سیاسی شده، انتظار برای انجام توافق به ایجاد ثبات اقتصادی و ثبات بازار مسکن منجر شده است. به نظر نمی‌رسد که نیمه اول سال آینده هیجان چندانی را در بازار مسکن شاهد باشیم. تصور بنده این است که در صورت احیای برجام یا دستیابی به هر نوع توافق سیاسی تا شش‌ماهه ابتدای سال ۱۴۰۰ به یک وضعیت جدید اقتصادی با ثبات قیمت‌ها دست پیدا خواهیم کرد.
مسکن در تهران متری ۲۸.۳ میلیون تومان
بنابراین گزارش، بهمن‌ماه ۱۳۹۹ متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۲۸.۳ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۳.۷ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۷.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. طبق اعلام بانک مرکزی در ماه مذکور تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳۹۱۷ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۱۱.۴ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۰.۵ درصد کاهش یافت.
