پنجره‌ایرانیان؛ یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه کاهش اخیر قیمت مسکن در شرایط رکود معاملات، ما را از کسری پنج میلیون واحد غافل نکند، گفت: طی ۳۰ سال گذشته قیمت طلا و دلار حدودا ۱۸۰ برابر شده درحالی‌که مسکن ۱۲۰۰ برابر شده است که نشان می‌دهد این بخش ذاتاً ظرفیت دارد و علت اصلی آن کمبود عرضه نسبت به تقاضاست.
بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: آمارهایی که از رصد کوتاه‌مدت بازار مسکن به دست می‌آید قابل‌اعتنا نیست؛ بخصوص در شرایط فعلی که معاملات در رکود به سر می‌برد. موقعی می‌توانیم بگوییم قیمت یک کالا پایین آمده یا بالا رفته که در یک زمان مشخصی تعداد قابل‌توجهی معامله صورت گرفته باشد و بعد آن را با مقطعی مشابه در گذشته مقایسه کنیم.
وی افزود: اساسا وقتی معامله‌ای صورت نمی‌گیرد و بازار در رکود قرار دارد، صحبت از کاهش قیمت بی‌معناست. اینکه در یک محله وسیع ۱۰ معامله انجام شود یعنی این موارد شرایط معامله را نداشته است. فروشنده ممکن است تحت اضطرار، پول لازم باشد یا قصد مسافرت داشته باشد و ملکش را زیر قیمت بفروشد. این قراردادها را به‌عنوان شاخص اعلام می‌کنند که باعث می‌شود در تحلیل‌ها و برنامه‌های بلندمدت دچار اشتباه شویم.
سال گذشته قیمت مسکن ۹۴ درصد افزایش یافت
این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: بهار و تابستان سال ۱۳۹۹ معاملات مسکن در کشور مقداری رونق داشت و دیدیم که در تهران هرماه حدود هشت درصد نرخ‌ها بالا می‌رفت. سپس در پاییز معاملات به حدود یک‌دهم رسید و قیمت دو سه درصد پایین آمد که بسیاری افراد از ریزشی شدن بازار صحبت می‌کردند اما پایان سال دیدیم قیمت‌ها در تهران ۹۴ درصد نسبت به سال ۱۳۹۸ رشد کرد. در حال حاضر نیز معاملات به حدود یک‌دهم وضعیت نرمال رسیده و قیمت‌ها اندکی پایین آمده که بازهم عده‌ای از ریزش نرخ‌ها و حتی پیش‌بینی ریزش در آینده صحبت می‌کنند.
منحنی‌های کلان نشان‌دهنده کاهش قیمت مسکن نیست
ستاریان با بیان اینکه منحنی‌های کلان اقتصادی در حوزه مسکن نشان‌دهنده رکود یا افت قیمت نیست و نخواهد بود، تاکید کرد: شاخص‌های توسعه اقتصادی در حال حاضر نشان‌دهنده رونق بخش مسکن است. سال قبل بعد از چندین سال رشد اقتصادی کشور ما مثبت بود و احتمالا امسال هم ادامه پیدا می‌کند. بحث بودجه عمرانی دولت، اثرات مذاکرات هسته‌ای بر اقتصاد، رشد نقدینگی و چرخش پول، ارتباط با چین و کشورهای غربی، همگی از رشد و توسعه خبر می‌دهند. با توجه به پیشران بودن حوزه مسکن قطعا در این بخش نیز با رونق و رشد مواجه می‌شویم.
طی ۳۰ سال قیمت ارز و طلا ۱۸۰ برابر شد؛ قیمت مسکن ۱۲۰۰ برابر
وی اظهار کرد: تصور غالب این است که علت افزایش قیمت مسکن، رشد قیمت دلار است. بله نرخ ارز، یک عامل محرک بوده اما بخش املاک در ایران ذاتاً ظرفیت دارد. حتی ارز و طلا کالاهای سرمایه‌ای نیستند اما مسکن کالای سرمایه‌ای است. طی ۳۰ سال گذشته قیمت ارز و طلا ۱۷۰ تا ۱۸۰ برابر شده، اما مسکن در بعضی مناطق تا ۱۲۰۰ برابر رشد کرده است. اینکه چرا مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده بحثش جداست؛ اما این گمانه که سوداگران و دلالان این بلا را سر بازار مسکن آورده‌اند کاملا اشتباه است. مسکن درون خود ظرفیتی دارد که باعث سوداگری می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن، رکود فعلی را نوعی حالت انتظار از سوی کنشگران املاک برای رسیدن به شرایط باثبات سیاسی دانست و گفت: اگر ثبات سیاسی اتفاق بیافتد قدر مسلم بازار مسکن رشد می‌کند؛ زیرا هم حدود پنج میلیون کسری مسکن داریم و هم برای رونق اقتصادی باید این حوزه را راه بیندازیم. از طرف دیگر وقتی نمی‌دانیم دولت آینده برنامه‌ای برای بخش مسکن دارد یا می‌تواند مشکلات این بخش را حل کند، ابهامات و نگرانی از آینده این بازار بیشتر می‌شود. اگر دولت آقای رئیسی بخواهد راه ۵۰ سال گذشته را در بخش مسکن برود همین وضعیت ادامه پیدا می‌کند.
ستاریان یادآور شد: در ۵۰ سال گذشته هیچ‌وقت قیمت مسکن پایین نیامده است. در مقاطعی راکد بوده اما رکود تورمی نهفته داشته است. بدین معنی که در مقاطع رکود، قیمت‌ها مثل یک فنر جمع شده و بعد در زمان رونق، پرش کرده است.
دولت‌ها پس از انقلاب با روزمرگی خود را مشغول کردند
وی با بیان اینکه هر دولتی بعد از انقلاب اسلامی آمده در بخش مسکن خودش را با روزمرگی مشغول کرده است گفت: دولت‌ها سناریوهای تکراری را دنبال و صورت‌مسئله را کوچک تصور کردند. درصورتی‌که مسئله مسکن آن‌قدر بزرگ است که در طول ۴۲ سال گذشته نتوانسته‌ایم آن را حل کنیم. الان خانوارها با ۶۰ سال کار کردن نمی‌توانند خانه بخرند. سهم مسکن در سبد خانوار به‌طور متوسط ۴۸ درصد شده و در بعضی مناطق کلان‌شهرها بالای ۸۰ درصد است. مرد خانواده کار می‌کند و پول را دودستی به صاحب‌خانه می‌دهد. زن هم برای خرج و مخارج زندگی کار می‌کند.
این کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت مسکن در کشورهای توسعه‌یافته اظهار کرد: سهم مسکن در سبد خانوار به‌طور متوسط در جهان ۱۲ درصد است؛ یعنی یک نفر با ۱.۵ ساعت کار روزانه می‌تواند اجاره آن روز را تامین کند. مابقی ۶.۵ ساعت را برای خوراک، پوشاک، تفریح، ورزش، درمان و دیگر مسائل کار می‌کند.
ساماندهی بازار مسکن ۲۰ سال طول می‌کشد
ستاریان در پاسخ به این سوال که آیا می‌توانیم در چهار سال مشکل بخش مسکن را حل کنیم، گفت: خیر چنین چیزی امکان ندارد. حتی اگر دولت جدید ساختار کل اقتصاد دولتی را تغییر دهد و با تمام توان شروع به احداث مسکن کنیم بین ۱۰ تا ۲۰ سال طول می‌کشد تا به نتیجه برسیم. هرکس مدعی شود من ظرف یک، دو یا چهار سال مشکل مسکن را حل می‌کنم معلوم است که این بخش را نشناخته است.
