پنجره‌ایرانیان؛ اگر در سال ۹۶ به کسی گفته می‌شد که در سال‌های انتهای دهه ۹۰ به بعد برای اجاره یک سوییت ۴۰ متری در محله‌ای متوسط باید ۲۰ میلیون تومان ودیعه و ماهی ۲ میلیون تومان اجاره پرداخت شود، بی‌شک آن روز را دور می‌دید یا باور نمی‌کرد.
به گزارش اعتماد، پس از نوسانات ارزی که به دلیل اعمال تحریم‌های نفتی بر کشور روی داد، واقعیت بازارها تغییر کرد و بازار مسکن نیز واقعیت خود را در قالب کاهش شدید قدرت خرید، شیب تند قیمت‌ها و همان تقاضا برای اجاره سوییت‌های ۴۰ متری و کمتر، اتاق‌خوابی از خانه یا انباری‌هایی که برای اجاره تغییر کاربری داده شده‌اند، نشان داد.
اگر این موارد تا چهار، پنج سال پیش به‌عنوان «پدیده» یا خانه‌هایی با تقاضای کم در بازار مسکن بودند، در حال حاضر برایشان تقاضا وجود دارد و به کالایی معمولی برای معامله در این بازار تبدیل شده‌اند. البته که رواج این «پدیده‌های سابق و کالاهای فعلی» دور از ذهن نبوده و نخواهد بود؛ چراکه اجاره آنها در یک سال کمتر از متوسط قیمت یک مترمربع خانه در پایتخت و در اردیبهشت است. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن پایتخت، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به حدود ۲۹ میلیون تومان رسیده که نسبت به اردیبهشت سال گذشته، افزایشی ۷۰ درصدی داشته است.
بازار مسکن چه شد؟
بانک مرکزی گزارش جدیدی در خصوص تحولات بازار پایتخت کشور در خردادماه ارائه نداده اما آنچه در گزارش اردیبهشت این نهاد پولی نمایان است، کاهش شدید معاملات خانه و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها نسبت به سال ۹۹ است. باوجوداینکه متوسط قیمت هر مترمربع خانه در اردیبهشت و برای دومین ماه متوالی کاهش داشته اما همچنان اختلاف زیادی هم در تعداد معاملات و هم در قیمت‌ها با سال‌های ۹۷ تا ۹۹ دارد؛ به نظر می‌رسد، کاهش قیمت‌ها نیز جزئی باشد چراکه بر اساس اصل چسبندگی قیمت‌ها، بازار در برابر کاهش مقاومت خواهد کرد و در حد یکی، دو درصد افت قیمت خواهیم داشت. البته «کاهش قیمت» نیز وابستگی مستقیمی به آنچه سیاست‌گذاران انجام می‌دهند، دارد و گمانه‌زنی است.
در اردیبهشت سال جاری متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه ۱۸ حدود ۱۲ میلیون تومان بود که به همین دلیل ارزان‌ترین منطقه تهران لقب گرفت. متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه یک که گران‌ترین منطقه تهران برای سال‌های متوالی است در فروردین سال ۹۷، ۱۱ میلیون تومان بوده؛ مقایسه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت سال جاری و فروردین سال ۹۷ نشان‌دهنده کاهش شدید ارزش پول ملی و به‌تبع آن افت قدرت خرید مردم است. به همین دلیل است که پدیده‌هایی مانند سکونت در انباری یا سوییتی ۴۰ متری رواج پیدا می‌کند.
بدون پارکینگ، انباری و آسانسور ماهی ۲.۵ میلیون تومان
گشتی در سایت‌های معامله مسکن نشان می‌دهد که تا چه میزان تقاضا برای سکونت در واحدهای کوچک ۴۵ متر و کمتر و حتی غیرقابل‌تبدیل افزایش یافته است. به‌عنوان‌مثال برای سوییتی ۴۵ متری کلنگی در محله گمرک که دو اتاق دارد و همه امکانات رفاهی نیز در آن وجود دارد بدون پارکینگ ۱۵ میلیون تومان ودیعه و ماهی ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره تعیین شده است. سوییت ۴۰ متری در تهران‌پارس بدون پارکینگ، انباری و آسانسور به ۷۰ میلیون تومان ودیعه و ماهی یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار تومان نیاز دارد.
در همین محله برای اجاره یک سوییت ۴۰ متری ۲۷ ساله بدون امکانات نیز باید ۲۰ میلیون تومان ودیعه و ماهی ۲ میلیون تومان اجاره پرداخت کرد. اجاره‌هایی که تنها برای داشتن یک «سقف» پرداخت می‌شود و سایر امکانات مانند پارکینگ را در برنمی‌گیرد. جست‌وجو در سایت‌ها نشان می‌دهد که فراوانی عرضه سوییت‌های کمتر از ۴۵ متر در تهران‌پارس بیشتر از سایر محله‌هاست.
آگهی بعدی به واحدی ۳۵ متری بدون اتاق در همین محله اختصاص دارد که با داشتن پارکینگ و انباری نیاز به ودیعه‌ای ۳۵ میلیونی با ماهانه ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره دارد. البته که متوسط ودیعه و اجاره سوییت با متراژ کمتر از ۴۵ متر تنها به محله‌های گمرک و تهران‌پارس محدود نمی‌شود و در مناطق گران‌تر نیز وجود دارد؛ با ودیعه‌های چند صد میلیونی. به‌عنوان‌مثال اجاره یک سوییت ۳۵ متری در سعادت‌آباد که تنها امکانات ثبت‌شده برای آن آسانسور است به ودیعه‌ای ۱۴۰ میلیون تومانی و اجاره‌ای ۴ میلیون و ۵۰۰ هزارتومانی نیاز دارد.
سوییت ۳۵ متری در محله تجریش که فاقد تمام امکانات است و تنها سرویس بهداشتی و حمام دارد، ودیعه‌ای ۱۰۰ میلیون تومانی و اجاره ۵ میلیون و ۵۰۰ هزارتومانی برای آن تعیین شده است. شاید بتوان ادعا کرد، زندگی حتی در سوییت‌های کمتر از ۴۵ متر نیز باوجوداینکه شاید یک‌چیز باشند و آن خانه‌های قوطی‌کبریتی است اما دسته‌بندی لاکچری و معمولی دارند.
پدیده انبارینشینی
اجاره انباری‌های ۱۵ متری و کمتر نیز از دیگر پدیده‌های این روزهای بازار مسکن است. هرچند که انتشار چندباره آگهی‌های اجاره انباری در سایت‌ها خبرساز شده بود اما کمتر کسی گمان می‌کرد روزی مقابل عبارت «مناسب برای»، «خانواده و مجرد» نوشته شود و حتی اجاره‌های میلیونی نیز داشته باشند. انباری ۱۵ متری که حدود ۲۰ سال قدمت دارد در یکی از شهرک‌های اطراف تهران، ودیعه‌ای ۱۰ میلیون تومانی و اجاره‌ای یک‌میلیون تومانی نیاز دارد. البته که با توجه به حساسیت‌های عمومی نسبت به زندگی در این واحدها معمولا آگهی‌شان در سایت‌ها منتشر نمی‌شود؛ اما نمی‌توان از «انبارینشینی» به‌عنوان پدیده‌ای که مدتی است بر بازار ناهمگون مسکن سایه افکنده به‌راحتی عبور کرد.
چه باید کرد؟
مشکلات مسکن از هر دو سمت عرضه و تقاضاست؛ واحد به‌اندازه نیاز مردم ساخته نمی‌شود و قدرت خرید افراد نیز بسیار کمتر از سابق شده است؛ بنابراین نمی‌توان طی چهار یا پنج سال وضعیت را بهبود بخشید. راهکار تقویت هر دو سمت است. البته با اقداماتی که به تورم نینجامد. دراین‌بین نیز نباید از تاثیر «سایر شرایط» مانند آنچه در سیاست داخلی و خارجی می‌گذرد نیز غافل شد.
عقب‌گرد به ۶۰ سال پیش
بیت‌الله ستاریان کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه موضوع اجاره یک اتاق از یک‌خانه که این روزها باب شده یک پس‌رفت محسوب می‌شود، گفت: این امر یک عقب‌گرد به ۶۰ سال پیش است که برخی از خانواده‌ها یک اتاق را اجاره و در آن زندگی می‌کردند و همان‌جا با یک والر پخت‌وپز می‌کردند و بچه‌دار هم می‌شدند.
وی یادآور شد: پس‌ازآن با افزایش ساخت آپارتمان در شهرها خانواده‌ها به سمت خرید این آپارتمان‌ها هرچند با متراژ پایین رو آوردند تا واحدی مستقل برای خانواده خود داشته باشند.
این کارشناس بازار مسکن در تعریف واحد مستقل خاطرنشان کرد: اتاق‌خواب مستقل، سرویس بهداشتی و آشپزخانه مستقل به‌عنوان واحد مستقل محسوب می‌شود، اما تعریف کلی از واحد مسکونی ممکن است چند اتاق با یک سرویس بهداشتی، حمام و آشپزخانه مشترک هم باشد که یک خانوار در این واحد مسکونی ممکن است زندگی کند که این تعاریف عموما در آمارهای مسکن مورداستفاده قرار می‌گیرد.
ستاریان تصریح کرد: برای سال‌های آتی اگر بخواهیم آماری از مسکن داشته باشیم، این‌گونه خواهد بود که اگر یک واحد مسکونی دارای یک اتاق و سرویس بهداشتی، حمام و آشپزخانه مشترک باشد، یک واحد مسکونی به شمار می‌آید؛ متاسفانه باید گفت این موضوع پسرفتی از تعاریف واحد مسکونی است.
در ۴۰ سال اخیر برنامه‌های مسکن به‌درستی پیاده نشدند
او با بیان اینکه کسری بودجه و فشار اقتصادی باعث افت تولید مسکن در کشور شده است، ادامه داد: در ۴۰ سال اخیر برنامه‌های مسکن به‌درستی پیاده نشدند و امروز شاهدیم که دوباره خانواده‌ها به اجاره اتاق و انباری رو آورده‌اند.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا اجاره اتاق در کشورهای دیگر نیز شبیه ایران مرسوم است، گفت: خیر، اجاره اتاق در کشورهای دیگر شبیه ایران و به این شکل نیست به‌خصوص در کشورهای اروپایی معمولا اتاق را به یک خانواده اجاره نمی‌دهند بلکه معمولا اتاق را به دانشجویان و تنها به یک فرد اجاره می‌دهند که درون خانواده آنها زندگی می‌کند.
ستاریان تصریح کرد: با توجه به وضعیت اسفباری که امروز در بخش مسکن به وجود آمده است مردم کم‌بضاعت به سمت اجاره پشت‌بام، انباری و پارکینگ و… رفته‌اند؛ ضمن آنکه حاشیه‌نشین‌هایی که در کپرها زندگی می‌کنند اوضاع زندگی‌شان بسیار وخیم‌تر از این افراد است.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که نیاز سالانه مسکن در کشور چقدر است، گفت: بر اساس محاسباتی که صورت گرفته، سالانه بین یک‌میلیون و ۴۰۰ تا یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز کشور است که باید تولید شود و نزدیک ۴ میلیون واحد مسکونی هم کسری مسکن در کشور وجود دارد.
ستاریان گفت: درحالی‌که از ۲۰ سال پیش اوضاع کنونی مسکن و وخامت آن پیش‌بینی شده بود و مرتب هم تذکر داده شد که فاجعه نزدیک است متاسفانه مسئولان چندان توجهی به این موضوع نکردند.
ریشه مشکلات مسکن در ساختار و اقتصاد دولتی است
این کارشناس بازار مسکن در خصوص وعده‌های ابراهیم رئیسی به‌عنوان رئیس‌جمهور جدید خاطرنشان کرد: وی در مورد ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال، ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان و مسکن‌سازان و کمک به دهک‌های پایین جامعه در حوزه مسکن قول‌هایی داده است، اما باید گفت مشکل مسکن مشکلی نیست که بتوان گفت در عرض ۴ سال قابل‌حل باشد.
وی ادامه داد: چراکه مشکل مسکنی که ما با آن درگیر هستیم حداقل بین ۱۰ تا ۲۰ سال زمان نیاز دارد. او با بیان اینکه تولید مسکن به برنامه‌های درازمدت نیاز دارد، گفت: مشکلات مسکن ریشه در خود مسکن و صنعت ساختمان‌سازی ندارد بلکه ریشه مشکلات مسکن در ساختار و اقتصاد دولتی نهفته است؛ زیرا ساختار بخش دولتی باعث شده تا میزان نقدینگی امروز به این ارقام نجومی برسد. همین ساختار اشتباه ما را به اینجا رسانده است و معضل مسکن زمانی حل خواهد شد که مشکلات ساختاری حل شده باشد.
