پنجره ایرانیان؛ کاهش ماهیانه قیمت در مناطق میانی، افت ۷۸ درصدی معاملات و افزایش ۲۵ درصدی ساخت‌وساز، چشم‌انداز امیدوارکننده‌ای را پیش روی بازار مسکن پایتخت قرار داده است.
به گزارش ایسنا، به دنبال توقف رشد قیمت‌ها در بازار مسکن و افزایش ساخت‌وساز، نشانه‌های جابه‌جایی عوامل رکودزا بروز کرد. تا دو ماه قبل، واسطه‌های ملکی عنوان می‌کردند علت اصلی رکود به نبود تقاضا مربوط نمی‌شود بلکه مالکان از فروش خودداری می‌کنند. مشاهدات میدانی نیز با توجه به نبود چشم‌انداز روشن از شرایط عمومی اقتصاد و نگرانی از تاثیرگذاری عوامل سیاسی بر بازار مسکن، صحت این ادعا را ثابت می‌کرد.
پس از آن‌که قیمت‌ها در بازارهای ارز و سکه به ثبات رسید و قیمت مسکن از اواسط تیرماه روند نزولی به خود گرفت، سطح انتظارات نیز در بخش عرضه و تقاضا برعکس شد. بررسی‌های میدانی از دفاتر مشاور املاک نشان می‌دهد ورود املاک کلیدنخورده به بازار ملک آغاز شده و شاهد ثبت رکوردهای کاهشی قیمت در این بخش هستیم. کارشناسان می‌گویند واکنش بازار مسکن به هر نوع متغیر طی یک سال گذشته خنثی بود؛ به‌طوری‌که افت شدید معاملات مسکن و کاهش قیمت ارز تاثیری در شیب افزایشی قیمت مسکن ایجاد نکرد. طی یک سال گذشته شاهد بودیم بعد از آن‌که دلار قله‌ی ۲۰ هزار تومان را لمس کرد روند قیمت این ارز همواره نزولی بوده و هم‌اکنون به کانال ۱۱ هزار تومان رسیده اما قیمت مسکن در مسیر صعود قرار گرفته بود.
بااین‌وجود از اواسط تیرماه، نمایه‌های تهدیدکننده طرف عرضه‌ی املاک رصد شد و خریداران دست بالا را پیدا کردند. با نزدیک شدن به شهریورماه که کارشناسان از آن به‌عنوان نقطه اوج رونق بازار مسکن یاد می‌کنند، حد مقاومت مالکان شکست و گزارش‌های میدانی از کاهش قیمت‌های پیشنهادی حکایت داشت. بروز این رفتار در کارنامه تحولات بازار مسکن شهر تهران طی تیرماه نمایان شد که قیمت در مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۷، ۸، ۹، ۱۰، ۱۳، ۲۰ و ۲۲ نسبت به ماه قبل کاهش یافت و معاملات نیز افت ۶۵ درصدی پیدا کرد. در تیرماه میانگین قیمت مسکن تهران به ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در هر مترمربع رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱ درصد و نسبت به ماه قبل تنها ۰.۴ درصد افزایش یافت که کمترین میزان کاهش ماهیانه طی ۲۰ ماه گذشته محسوب می‌شود.
در ادامه و بر اساس اعلام مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، خریدوفروش در ۱۵ روز ابتدای مردادماه با افت ۷۸ درصد سالیانه به ۲۰۲۰ فقره رسید. این تعداد با توجه به وجود ۲.۸ میلیون واحد مسکونی در تهران، چیزی در حد صفر است.
در زمان رکود مسکن، نرخ‌های خریدوفروش بر اساس قیمت‌های کشف‌شده منطقه‌ای تعیین می‌شود و معمولا با شیب ملایمی به سمت کاهش میل می‌کند؛ قانون نانوشته‌ای که در زمان رونق نیز وجود دارد.
ارزیابی سیکل‌های رونق و رکود مسکن در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ نشان می‌دهد که رکود معمولا ۱۰ تا ۱۲ فصل طول کشیده است. رکود بین سال‌های ۱۳۹۲ تا اواخر ۱۳۹۶ اما ۱۵ فصل به طول انجامید و کارشناسان معتقدند به دلیل پرش قیمت‌ها در دوره فعلی، طول دوره رکود بیشتر از ادوار گذشته خواهد بود. با فرض صحت این ادعا می‌توان نتیجه‌گیری کرد که حداقل تا ۱۵ فصل آینده بازار مسکن در ثبات قرار خواهد داشت و متقاضیان مصرفی می‌توانند اقدام به خرید کنند؛ البته اگر با توجه به افزایش ۲۱۵ درصدی قیمت‌ها که طی سه سال گذشته اتفاق افتاد قدرت خرید داشته باشند.
نشانه‌های مثبت از ساخت‌وساز
به دنبال نوسانات قیمتی در بازار مسکن جنب و جوش سازندگان در این بخش افزایش پیدا کرد. مطابق گزارش مرکز آمار، زمستان سال گذشته پروانه‌های ساختمانی در تهران ۲۵ درصد و در کل کشور ۲۴ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن افزایش داشته است.
در تهران ۱۸ هزار و ۹۵۳ پروانه با میانگین ۷.۱ واحد برای هر پروانه و در کل کشور ۱۱۴ هزار و ۶۱۴ پروانه برای احداث ۲.۵ واحد به‌طور میانگین نشان می‌دهد که در آینده نزدیک، تنها از طریق پروانه‌های صادره در زمستان ۱۳۹۷ بالغ‌بر ۱۳۴ هزار و ۵۶۶ واحد مسکونی جدید در تهران عرضه خواهد شد. این در حالی است که در تهران خریدوفروش مسکن طی تیرماه ۱۳۹۸ به ۴۸۰۰ فقره رسیده که نشان می‌دهد تولید بیش از ۹ برابر تقاضا است.
در کل کشور نیز از طریق ۱۱۴ هزار و ۶۱۴ پروانه صادره در زمستان ۱۳۹۷ که رشد ۵۰ درصدی نسبت به فصل قبل و رشد ۲۴ درصدی نسبت به فصل مشابه سال قبل نشان می‌دهد می‌توان نتیجه‌گیری کرد که ۲۸۶ هزار و ۵۳۵ واحد مسکونی در یک‌فصل تولید شود که در صورت ادامه این روند مناسب، تولید مسکن به یک‌میلیون و ۱۱۴ هزار واحد مسکونی برسد و می‌تواند رکورد تولید را در کشور بشکند.
دولت‌ها فاقد راهبرد در حوزه مسکن بوده‌اند
بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که در پس هر رکود تهدیدی با عنوان انباشت تقاضای مطلق نهفته که معمولا دولت‌ها از آن غفلت می‌کنند.
او می‌گوید: دولت‌ها یا شرایط بخش مسکن را درک نمی‌کنند یا ترجیح می‌دهند صورت‌مسئله مسکن را کوچک کنند. زمانی که در این بخش با رکود مواجه می‌شویم یک سیاست را دنبال می‌کنند و وقتی به رونق می‌رسیم مباحث دیگری را مدنظر قرار می‌دهند. آرشیو رسانه‌ها را که طی چند سال اخیر دنبال کنیم متوجه نگاه سطحی به حوزه مسکن می‌شویم؛ عمده مباحث در خصوص مافیای مسکن، سوداگری، حباب مسکن، جشن سر به سری مسکن و غیره است. این سناریوها سال‌هاست که دنبال می‌شود اما راهبرد برای این حوزه نداشته‌ایم.
