بررسی‌ها درباره «موجودی فعلی مسکن» و مقایسه آن با «سقف آتی جمعیت‌پذیری» در مناطق مختلف نشان می‌دهد 9 منطقه در مرکز و جنوب تهران، از گنجایش جمعیتی برای ساخت برخوردار است؛ اما در مناطق شمالی به خاطر «اضافه‌ساخت»، ظرفیت سکونتی از سقف مجاز عبور کرده است. سازنده‌ها در 9 منطقه مستعد سرمایه‌گذاری می‌توانند سالانه 50 هزار واحد جدید احداث کنند. در سایر مناطق، تخریب و نوسازی در حد تراکم موجود توصیه می‌شود.

ظرفیت ساخت‌وسازهای مسکونی در پایتخت بر اساس سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران تا سال 1404 برآورد شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از افق سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تهران با خط‌کش «طرح جامع شهر تهران تا سال 1404» نشان می‌دهد با احتساب واحدهای مسکونی موجود در پایتخت اگرچه به لحاظ نرخ جمعیت‌پذیری موجود، گنجایش ساخت‌وساز جدید در پایتخت تکمیل‌شده اما این اتفاق به دلیل مازاد ساخت‌وساز در مناطق شمالی شهر است؛ طوری که هم‌اکنون مطابق محاسبات انجام‌شده بر اساس خط قرمز ساخت‌وساز در 22 منطقه در طرح جامع تهران 1404، در 9 منطقه شهر به لحاظ سقف مجاز جمعیت‌پذیری امکان ساخت 400 هزار واحد مسکونی جدید طی 8 سال آینده وجود دارد. همچنین طرح جامع تهران خط قرمز جمعیت‌پذیری شهر تهران را در سال 1404 معادل 10 میلیون و 420 هزار نفر تعیین کرده است. به این معنی که مجموعه ساخت‌وسازهای منتهی به سال 1404 باید به‌گونه‌ای در شهر اتفاق افتد که کل موجودی مسکن پایتخت امکان سکونت حداکثر 10 میلیون و 420 هزار نفر را در محدوده شهر تهران فراهم کند.

در حال حاضر کل موجودی مسکن بر اساس برآوردی که در سال 94 از سوی شهرداری تهران انجام‌شده معادل 3 میلیون و 468 هزار و 314 واحد مسکونی است؛ اما سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران در سال 1404 که معادل 10 میلیون و 420 هزار نفر بر اساس بعد خانوار 1/ 3 نفر محاسبه شده است، حاکی از آن است که کل واحدهای مسکونی در سال 1404 باید کمتر از 3 میلیون و 400 هزار باشد؛ به‌عبارت‌دیگر وضعیت کل شهر تهران به لحاظ جمعیت‌پذیری واحدهای مسکونی مشخص می‌کند بر اساس واحدهای موجود در پایتخت ظرف جمعیتی شهر تهران نه‌تنها پرشده، بلکه لبریز هم شده که این اتفاق ناشی از اضافه ساخت‌وسازها در مناطق شمالی پایتخت در سال‌های اخیر است.

این در حالی است که در مناطق جنوبی شهر (عمدتاً بافت فرسوده) ظرفیت سرمایه‌گذاری ساختمانی همچنان تا افق طرح جامع وجود دارد. تبعات عدم کنترل فرآیند صدور پروانه ساختمانی طی سال‌های اخیر از بابت تطبیق لحظه‌ای ساخت‌وسازها با سقف جمعیت‌پذیری در هر یک از مناطق 22 گانه را می‌توان در تعداد خانه‌های خالی در شهر تهران ردیابی کرد.

به‌عنوان‌مثال در منطقه یک شهر تهران تعداد واحدهای مسکونی موجود حدود 42 هزار واحد بیش از سقف مجاز و پیش‌بینی‌شده در سال 1404 به لحاظ رعایت نرخ‌ جمعیت‌پذیری است، اما در همین منطقه وقتی جمعیت ساکن شب را مبنا قرار می‌دهیم و آن را با سقف جمعیت‌پذیری در سال 1404 مقایسه می‌کنیم متوجه می‌شویم نزدیک به 50 هزار نفر کمتر از سقف مجاز در سال افق طرح است. در منطقه دو نیز واحدهای موجود 37 هزار واحد بیش از تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در طرح جامع تهران برای سال 1404 است، اما جمعیت موجود در منطقه دو نزدیک به 93 هزار نفر کمتر از سقف جمعیت‌پذیری تعیین‌شده برای سال 1404 است، این وضعیت اضافه ساخت از یکسو و ظرفیت جذب جمعیت در واحدهای ساخته‌شده در دو منطقه شمالی پایتخت از سوی دیگر بیانگر خطای تشخیص در ساخت‌وساز از بابت ظرفیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق مختلف شهر تهران به لحاظ کشش تقاضا است. کارشناسان اقتصاد شهری معتقدند در مقطع فعلی که مدیریت شهری تهران با تفکر جدید روی کار آمده و مطابق با اهداف اعلام‌شده بنا دارد نگاه سوداگرانه به شهرسازی را تغییر دهد هم سرمایه‌گذاران ساختمانی و هم شهرداری در یک اقدام مشترک می‌توانند شکل ساخت‌وساز مسکونی در تهران را با الگوی منطبق با تراز جمعیتی طرح جامع تهران هماهنگ کنند.

در قالب این الگو لازم است 9 منطقه شهر تهران در اولویت سرمایه‌گذاری ساختمانی قرار بگیرد. به این معنی که سازنده‌ها ترجیحاً از ساخت‌وساز انبوه در مناطقی که ظرفیت جمعیت‌پذیری آن‌ها بر اساس تراز جمعیتی طرح جامع است، خودداری کنند.

این 9 منطقه شامل مناطق 5، 12، 13، 15، 16، 18، 19، 20 و 21 هستند که مقایسه تعداد واحدهای مسکونی موجود و افق پیش‌بینی‌شده برای موجودی مسکن در این مناطق در سال 1404 نشان می‌دهد طی 8 سال آتی باید نزدیک به 240 هزار واحد مسکونی به مجموعه واحدهای مسکونی این مناطق اضافه شود. در تهران بخشی از واحدهای مسکونی جدید (واحدهای مسکونی ساخته‌شده) در ازای تخریب ساختمان‌های موجود به مالکان تعلق می‌گیرد. روال تخریب و نوسازی و ساخت‌وسازهای سال‌های اخیر حاکی از آن است که در ازای ساخت 5 واحد مسکونی جدید در تهران 2 واحد مسکونی به مالکان واحدهای تخریب‌شده تعلق می‌گیرد و درنتیجه 3 واحد به موجودی واحدهای مسکونی شهر اضافه می‌شود؛ بنابراین با احتساب نسبت تخریب به نوسازی که 2 به 5 است در 9 منطقه مستعد برای سرمایه‌گذاری ساختمانی برای افزایش نزدیک به 240 هزار واحد مسکونی به موجودی مسکن در این مناطق امکان ساخت نزدیک به 400 هزار واحد مسکونی جدید وجود دارد؛ به این معنا که در سال‌های پیش‌رو این ظرفیت برای سازنده‌ها وجود دارد که در مناطق 9 گانه سالانه به‌طور متوسط 50 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شود. این محاسبات و برآوردها بر اساس بعد خانوار یعنی 1/ 3 نفر در نظر گرفته شده است؛ بنابراین ازآنجاکه سقف جمعیت‌پذیری در طرح جامع تهران ثابت است اگر بعد خانوار این عدد فراتر رود امکان ساخت‌وساز بیش از این نیز در این مناطق فراهم می‌شود.

در حال حاضر وضعیت واحد مسکونی موجود با توجه به‌اضافه ساخت‌وساز در سه منطقه اول شهر و حتی اضافه ساخت در منطقه 22 عملاً کنترل هدفمند از طرف مدیریت شهری به ساخت‌وسازها از بابت تطبیق ساخت‌وساز با سقف جمعیت‌پذیری در هر منطقه وجود نداشته، اما کارشناسان شهری می‌گویند در این دوره شهرداری می‌تواند با ابزار پروانه ساختمانی که یک ابزار رگلاتوری برای توزیع سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق مختلف است در جهت تشویق و هدایت سازنده‌ها به سمت مناطق دارای ظرفیت ساخت‌وساز استفاده کند. به این صورت که عوارض ساخت‌وساز در مناطقی از شهر که اضافه ساخت رخ داده و سقف جمعیت‌پذیری در آن‌ها لبریز شده به نفع مناطقی که استعداد ساخت‌وساز همچنان وجود دارد افزایش یابد تا به‌این‌ترتیب از یک ریسک ساخت‌وساز در مناطق اشباع‌شده افزایش و هزینه ساخت‌وساز در 9 منطقه دارای ظرفیت ساخت کاهش پیدا کند. البته این الگو به این معنی نیست که ساخت‌وساز در مناطق شمالی متوقف شود بلکه باید عملیات تخریب و نوسازی در حد وضع موجود باقی بماند تا سرمایه‌گذارها از ساخت انبوه در مناطق دارای مازاد واحد مسکونی پرهیز کنند.

گفتنی است سقف جمعیت‌پذیری در مناطق مختلف در سال 1404 در طرح جامع بر اساس دو فاکتور شامل رفتار جمعیتی هرکدام از مناطق در سال‌های گذشته و همچنین گنجایش هر منطقه به لحاظ فاکتورهای زیست‌محیطی برای استقرار جمعیت تعیین شده است، بنابراین بدیهی است وقتی طرح جامع تهران که مطالعات آن از سوی یک تیم کارشناسی زبده در اواسط دهه 80 انجام شده و این سقف جمعیتی برای مناطق 22 گانه شهر تعیین شده عدم رعایت این سقف جمعیت‌پذیری می‌تواند آسیب‌های مختلفی به شهر و شهروندان و همچنین سرمایه‌گذاران ساختمانی وارد کند. به این صورت که از یکسو برخی از مناطق با تراکم مسکونی بالا روبه‌رو می‌شود و در مقابل برخی از مناطق همچون مناطق 12 و 13 با شب‌مردگی مواجه می‌شوند (در حال حاضر این دو منطقه کمتر از نصف جمعیت ساکن در مناطق شمالی شهر را دارند) و از سوی دیگر خالی بودن نزدیک به نیم میلیون واحد مسکونی عمدتاً در مناطق شمالی به سرمایه‌گذاران آسیب وارد می‌کند.

ماجرای منطقه 22

در طرح جامع تهران سقف جمعیتی منطقه 22 معادل 500 هزار نفر تعیین نشده، اما در حال حاضر بر اساس وضعیت برج‌های ساخته‌شده و در حال ساخت جمعیت‌پذیری این منطقه به حدود 400 هزار نفر رسیده است؛ بنابراین بر اساس این محاسبه امکان ساخت واحد جدید همچنان تا سال 1404 در این منطقه وجود دارد اما نوع و شکل ساخت‌وسازهای مسکونی در منطقه 22 در سال‌های اخیر مشکلاتی را برای شهر تهران به وجود آورده است. مطابق با گزارش شورای عالی شهرسازی نوع برج‌سازی در این منطقه باعث شده تا مسیر ورود باد به محدوده درونی شهر با مانع مواجه شود. ازاین‌رو شورای عالی شهرسازی اعلام کرده برای این منطقه طرح تفصیلی جداگانه‌ای تدوین شود و در خصوص سقف جمعیت‌پذیری این منطقه تجدید کاهشی انجام شود؛ هرچند به نظر می‌رسد همان‌طور که مطابق با دستور شورای عالی شهرسازی از سال 93 صدور مجوز ساخت در این منطقه ممنوع اعلام‌شده در ادامه نیز صدور مجوز ساختمانی منطقه متوقف باقی بماند.