پنجره‌ایرانیان؛ یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه علت اصلی رشد قیمت مسکن، افزایش نرخ ارز نبوده بلکه زمین عامل اصلی بوده است، گفت: درحال‌حاضر حدود ۴۰ درصد قیمت مسکن به نرخ ارز مربوط می‌شود و ۶۰ درصد دیگر به دستمزد وابسته است.
ابوالحسن میرعمادی در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: به‌طور میانگین طی ۵۰ سال گذشته در شهر تهران آپارتمان ۲۰ درصد، زمین ۲۵ درصد و نرخ دلار ۱۷.۵ درصد سالیانه افزایش قیمت داشته‌اند. البته در این محاسبه نرخ دلار را بر مبنای واقعی آن یعنی ۸۰۰۰ تومان در نظر گرفتیم و فرض کردیم قرار است به حدود این مبلغ کاهش یابد یا قدرت خرید به‌تدریج نسبت به دلار اصلاح شود. مبنای محاسبه رشد دلار هم بدین‌صورت بود که تورم متوسط سالیانه و سود بانکی در ایران را حساب کردیم که سالیانه حدود ۲۰ درصد است و نرخ بهره در آمریکا را هم ۲.۵ درصد در نظر گرفتیم که مابه‌التفاوت آن ۱۷.۵ درصد می‌شود. تورم متوسط سالیانه در ایران، تورم متوسط دلار در آمریکا را از هم کم می‌کنیم مابه‌التفاوت آن بالانس دلار و ریال است.
وی افزود: در طول ۵۰ سال گذشته در مواقعی دلار ثابت مانده و خودش را با قیمت بقیه کالاها مثل آپارتمان و زمین بالانس نکرده است؛ مثلا قیمت دلار امروز باید حدود ۷۹۰۰ تومان باشد؛ زیرا طی ۵۰ سال باید ۱۲۰۰ برابر می‌شد. این در حالی است که آپارتمان در تهران ۱۸۰۰ برابر و زمین ۱۰ هزار برابر شده است.
این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: بنابراین رشد قیمت زمین به‌مراتب بیش از قیمت مسکن و ارز بوده که نشان می‌دهد آنچه در بلندمدت بر روی قیمت مسکن تأثیرگذار بوده، رشد قیمت دلار نبوده بلکه فاکتور زمین، عامل اصلی بوده است.
میرعمادی با بیان اینکه افزایش قیمت ارز در ماه‌های اخیر ناشی از هیجانات سیاسی بوده است گفت: قیمت دلار هم‌اکنون دارای حباب است؛ بنابراین یا باید ثابت بماند و بر مبنای آن قیمت‌ها در طول سال‌های آینده اصلاح شود یا اینکه قیمت دلار به محدوده ۸۰۰۰ تومان برگردد. آمار نشان می‌دهد نبود تعادل بین عرضه و تقاضا باعث افزایش قیمت مسکن شده است. قیمت آپارتمان به نسبت ارز، بسیار بیشتر بود اما دولت با سیاست سرکوب ارز، قیمت آن را پایین نگه‌داشته بود تا اینکه در ماه‌های اخیر این فنر رها شد.
وی اظهار کرد: درحال‌حاضر حدود ۴۰ درصد قیمت مسکن به نرخ ارز مربوط می‌شود و ۶۰ درصد دیگر به دستمزد وابسته است؛ بنابراین اگر قیمت ارز کاهش پیدا کند ۴۰ درصد بر آپارتمان تاثیر می‌گذارد. از سوی دیگر اگر ارز ۱۰۰ درصد افزایش قیمت داشته باشد آپارتمان باید ۴۰ درصد بالا برود. چون قبلا این رشد خود را پیش‌خور کرده است.
این کارشناس مسکن با اشاره به سهم زمین در آپارتمان گفت: بخش اصلی رشد قیمت مسکن ناشی از زمین و عوارض شهرداری است و قیمت ساخت، کمترین سهم را داشته است. درحال‌حاضر تراکم را بالا می‌برند تا بتوانند قیمت زمین را سرشکن کنند؛ زیرا برای زمین، بخصوص در کلان‌شهرها نمی‌توان چاره‌ای اندیشید و فقط باید تعداد طبقات را افزایش داد.
میرعمادی، سیاست مسکن مهر را نیز در کاهش قیمت مسکن، بی تاثیر دانست و افزود: دولت‌های نهم و دهم در نظر داشتند با حذف فاکتور زمین در قالب طرح مسکن مهر، قیمت مسکن را کاهش دهند. غافل از اینکه آنچه به زمین ارزش می‌دهد، زیرساخت‌ها و امکانات است و نمی‌توان با ساخت مسکن در بیرون از شهرها، قیمت مسکن در کلان‌شهرها را پایین آورد.
