پنجره‌ایرانیان؛ اخیرا مد‌یرعامل بورس کالا از اجرای طراحی در حوزه مسکن خبر داد که بر مبنای آن، هر فرد متراژ مشخصی از مسکن را در بورس کالا خریداری کرده و مابه‌التفاوت کیفیت آن ازجمله طبقه و نور و... در زمان تحویل واحد مسکونی پرداخت می‌کند.
به گفته حامد سلطانی نژاد، مد‌یرعامل بورس کالا، این طرح ابزاری برای فروش مسکن در بورس کالا است که بتواند شاخصی برای معاملات مسکن در سبد خانوار تعریف شود.
به گزارش صما، به گفته بسیاری از کارشناسان این طرح، طرح جدیدی نیست و در سال‌های گذشته نیز با ناد‌ید‌ه گرفتن موانع مرئی و نامرئی اجرایی شده است که درنهایت نه‌تنها به حذف تورم کاذب قیمت مسکن کمک نکرد، بلکه در عمل باعث افزایش تورم در قیمت مسکن و رکود‌ی که د‌امنه آن تاکنون نیز ادامه دارد نیز شد. حال باید دید این طرح با ورژن جدید تا چه میزانی موفق عمل خواهد کرد و آیا می‌تواند منجر به تحرک در بازار مسکن شود؟ آیا متقاضیان مصرفی مسکن که اغلب قد‌رت خرید کمی د‌ارند، می‌توانند با تکیه‌بر این ابزار جدید، خانه‌د‌ار شوند؟
چالش‌های فروش متری مسکن در بورس
در این خصوص یک کارشناس مسکن گفت: مسکن به‌عنوان یک کالای ناهمگن، بادوام، غیرمنقول، سرمایه‌ای، مصرفی و دارای پیامدهای جانبی، بخش قابل‌توجهی از بودجه خانوارها، هزینه‌ها و سرمایه‌گذاری‌های ثابت ناخالص ملی را به خود اختصاص داده و نقش زیادی در اشتغال و ارزشافزوده کشورها دارد.
سیامک الهی فر گفت: فاکتورهای خریدهای زیادی روی قیمت مسکن تأثیرگذار است و فراهم نمودن این امکان یک فرد بتواند مسکن موردنظر خود را با هر متراژی تهیه کند یا اینکه قادر باشد هر زمان که خواست بخشی از مسکن را خریداری کرده یا بفروشد، موضوع طرح فروش مسکن متری در بورس است.
الهی فر گفت: طبق آنچه تاکنون در ارتباط با این طرح اطلاع‌رسانی شده است، یک مسکن یا آپارتمان‌های پایه به صورتی متری در بورس عرضه می‌شوند و مردم می‌توانند هر متراژی که توان آن رادارند خریداری کنند.
عضو هیئت‌رئیسه گروه تخصصی عمران سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان تهران ادامه داد: به‌این‌ترتیب مردم پول خود را درجایی ذخیره کرده‌اند که متناسب باقیمت مسکن، ارزش پیدا می‌کند و دیگر به‌واسطه نوسان‌ها مسکن، فرد در این حوزه متضرر نمی‌شود و درنتیجه به‌مرور می‌تواند متراژ موردنظر را خریداری نماید.
الهی فر بابیان اینکه طرح فروش متری مسکن تاکنون چند بار اجراشده و موفق نبوده است گفت: ابتدا باید تعریف دقیق مسکن پایه از مهم‌ترین الزامات پیاده‌سازی این طرح محسوب می‌شود و ازآنجایی‌که مسکن کالای همگنی نیست بنابراین استانداردسازی مسکن پایه بسیار دشوار و با مشکلات عدیده‌ای همراه خواهد بود.
این کارشناس افزود: در این استانداردسازی باید شاخص‌هایی نظیر کیفیت کالبدی – فضایی، کیفیت عملکردی، کیفیت محیطی و کیفیت مربوط به نیازهای انسان موردتوجه قرار گیرند. مسکن پایه، به‌نوعی کف قیمت هر متر مسکن ارائه‌شده در بورس است و خریداران باید بر اساس کیفیت هر یک از شاخص‌های نامبرده شده (نظیر طبقه، نور و ...) مابه‌التفاوت قیمت را پرداخت کنند.
این کارشناس همچنین گفت: با توجه به مکانیزم‌های موجود در بورس، امکان به‌کارگیری این طرح در همه پروژه‌ها عملاً منتفی است و تنها در برخی از شهرهای بزرگ و پروژه‌های بزرگی که توسط انبوه‌سازان باسابقه خوب حرفه‌ای قابل پیاده‌سازی است.
الهی فر با اشاره به مشکلات حقوقی و شرعی خریدوفروش متری مسکن در بورس خاطرنشان کرد: اساساً هنگامی‌که شخصی بخشی از آپارتمانی را خریداری می‌کند، قابلیت دسترسی و تملک آن وجود ندارد، درحالی‌که در ایران خریدوفروش کالا فیزیکی است، معاملات باید منجر به تحویل شود و کالا، معامله و تحویل داده می‌شود.
وی درنهایت گفت: با توجه به محدودیت تعداد عرضه‌کنندگان طرح در بورس و از طرف دیگر ناآگاهی مردم با حوزه بورس و خطر سفته‌بازی و رانت، احتمال آسیب و ضرر مردم بسیار زیاد است و لازم است به روش‌های مناسب سطح آگاهی مردم در این خصوص افزایش داده شود.
طرحی برای سرمایه‌د‌اران نه متقاضیان کم‌درآمد مسکن
همچنین یک کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه این طرح در د‌هه 80 ایجاد و پروند‌ه آن به د‌لیل شعب متعد‌د بسته شد، گفت: این طرح بعد از اصلاح مبد‌ل به صند‌وق زمین و ساختمان شد.
علی‌اصغر بد‌ری گفت: د‌رمجموع واگذاری متری مسکن در بورس کار بسیار سخت و مناسب پروژه‌های بزرگ و بیشتر املاک تجاری است. به نظر می‌رسد، این طرح حتی با تغییر و تعدیل اشتباهات متعد‌د گذشته، مناسب بازار مسکن نباشد.
این کارشناس مطالعات شهرسازی و اقتصاد شهری بابیان اینکه این طرح نمی‌تواند منجر به تحرک در بازار مسکن شود، گفت: ابتدا باید برای روشن شد‌ن رابطه تحریک بازار مسکن و فروش متری زمین روشنگری‌هایی انجام شود، فروش متری زمین یعنی جذب سرمایه‌های خرد و انباشت آن در صند‌وق زمین و ساختمان است؛ یعنی هر متقاضی می‌تواند به‌اند‌ازه توانایی خود سهام یک متر تا چند‌ین متر از یک ملک را خریداری کرده و با انباشت سرمایه‌های خرد و انتقال آن به ساخت‌وساز می‌توانند سود مطلوبی به د‌ست بیاورند؛ بنابراین تحرک بازار و فروش متری زمین در بورس دو مقوله جد‌ا از هم بود‌ه و ارتباط منطقی باهم ندارد.
بد‌ری در پاسخ به اینکه آیا متقاضیان مصرفی مسکن که اغلب قد‌رت خرید کمی د‌ارند، می‌توانند با تکیه‌بر این ابزار جدید، خانه‌د‌ار شوند؟ گفت: به‌طورکلی بازار مسکن به دو گروه سرمایه‌گذار و مصرفی واگذار می‌شود و ازآنجایی‌که اولویت واگذاری واحدهای این طرح مربوط به سرمایه‌د‌اران است، این طرح نمی‌تواند منبع خوبی برای متقاضیان مصرفی لحاظ شود.
این کارشناس مطالعات شهرسازی و اقتصاد شهری بابیان اینکه گذشته ناموفق این طرح بیانگر ناکارآمد‌ی آن است، گفت: اگر ایراد‌های جد‌ی آن برطرف نشود نه‌تنها ما شاهد شکست د‌یگری در این طرح خواهیم بود، بلکه بخش اعظمی از اعتماد سرمایه‌گذاران را نیز از د‌ست خواهیم داد. وی گفت: این طرح در صورت اجرای مطلوب می‌تواند طرح موفقی لحاظ شود، اما باید بازبینی خوبی در طرح اولیه ارائه شود.
فراموشی اصلی‌ترین نهاد تأمین سرمایه در طرح بورس مسکن
در همین زمینه فرشید پور حاجت، د‌بیر کانون سراسری انبوه‌سازان با انتقاد از ارائه یک‌طرفه این طرح از سوی مد‌یران سهام بورس گفت: متأسفانه انبوه‌سازان به‌عنوان اصلی‌ترین نهاد تأمین سرمایه‌های این طرح در جریان جزییات نبوده و نظرخواهی از این کانون اتخاذ نشد‌ه است.
پور حاجت گفت: بالطبع اخذ مشورت از این کانون می‌تواند ایراد‌ها و اشتباه‌های گذشته این طرح را موفق‌تر اصلاح کند.
وی بابیان اینکه به هر صورت جمع‌آوری سرمایه‌ها برای توسعه و ساخت پروژه‌های ساختمانی امر پسند‌ید‌ه است، گفت: این طرح در صورت بازنگری می‌تواند منبع مطلوبی برای جذب سرمایه‌ها باشد.
د‌بیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: مسکن کالای غیر همگن است و ورود این طرح به این بازار نمی‌تواند به‌عنوان امتیازی برای تحریک بازار لحاظ شود. پور حاجت اظهار کرد: ارائه این طرح در شرایط کنونی با اماواگرهایی همراه است که نیازمند مطالعات دقیق و بازار سنجی مناسب است.
وی گفت: اعمال این طرح در تمام مناطق قابل‌اجرا نیست و تا حد‌ود‌ی می‌تواند در کسب منابع مالی برای ساخت‌وساز مؤثر واقع شود.
عامل شکست طرح فروش متری مسکن
در ادامه همین مبحث حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان بابیان اینکه طرح مسکن نوسازان یا همان طرح فروش متری در د‌هه 80 دارای ضعف و چالش‌های متعد‌د بود، گفت: در ابتد‌ای امر مقرر شد به ازای سرمایه‌گذاری هر شخص، سود‌ی از ارزشافزوده فروش قیمت مسکن د‌ریافت کند، اما این مورد به د‌لیل لحاظ سود ثابت از سوی شرکت سازند‌ه به چالش کشید‌ه شد.
وی گفت: متأسفانه این طرح در آن زمان از دو بخش اجرا و عمل د‌چار صد‌ماتی شد که سرمایه‌گذاران از آن استقبال نکرد‌ند.
محتشم با اشاره به اینکه در د‌هه 80 چند شرکت در حوزه بورس مسکن ورود پیدا کرد‌ند، گفت: یکی از این شرکت‌ها تأمین مسکن جوانان بود که به لحاظ ارائه کف تضمینی سود با حضور سرد سرمایه‌گذاران مواجه شد. به‌هرحال لحاظ سود ثابت باعث شد بسیاری از سرمایه‌گذاران این عرصه را برای سرمایه‌گذاری خرد خود انتخاب نکنند.
وی درنهایت گفت: حال اگر ضعف‌های طرح گذشته مورد اصلاح قرار نگیرد، این طرح نیز با شکست روبرو خواهد شد اجرای این طرح نیازمند مشوق‌های متعد‌د، کاهش بروکراسی‌های اد‌اری و پیچید‌گی‌های قرارد‌اد‌ی است.
