مالیات مکرر بر خانه‌های خالی به کاهش سوداگری منجر می‌شود؟
1402/02/04
پنجره‌ایرانیان؛ تصمیم جدید دولت برای مهار سوداگری در بازار مسکن، نشان‌دهنده یک تشخیص غلط از ریشه تورم ملکی در مقطع زمانی فعلی است. بررسی‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد این تصمیم می‌تواند درنهایت و در صورت تصویب به‌نوعی آوانس رسمی به خانه‌‌‌های خالی تبدیل‌شده و خطر افزایش انجماد ملکی را به دنبال داشته باشد.
مالیات مکرر بر خانه‌های خالی به کاهش سوداگری منجر می‌شود؟

به گزارش دنیای اقتصاد، اخیرا دولت اعلام کرده قرار است موضوع دریافت مالیات بر معاملات مکرر با قید دو فوریت در مجلس بررسی شود. در صورت تصویب این تصمیم، آن‌طور که اعلام‌شده است با هدف مهار سوداگری و سفته‌‌‌بازی در بازار مسکن به‌عنوان ریشه رشد نامتعارف قیمت مسکن ناشی از خریدوفروش‌های مکرر سوداگران، این معاملات مشمول مالیات سنگین می‌شود. جزئیات این تصمیم نشان می‌دهد نرخ این مالیات برای سال اول معادل ۶۰‌درصد سود به‌دست‌آمده (۶۰‌درصد مابه‌‌‌التفاوت قیمت زمان فروش نسبت به قیمت زمان خرید)، در سال دوم معادل ۴۰ درصد، سال سوم ۲۰ درصد، سال چهارم ۱۰‌درصد و سال پنجم ۵‌درصد می‌شود. البته دولت اعلام کرده متقاضیان مصرفی و افرادی که یک ملک دارند مشمول این مالیات نخواهند شد و تور این مالیات تنها سوداگران را هدف قرار داده است.

گذشته از اینکه این شکل مالیاتی یکی از روش‌های تنظیم رفتار سوداگران در بازار مسکن بوده و تجارب موفقی از آن نیز در برخی از کشورها قابل رهگیری است اما این بار دومی است که این مالیات در دولت مطرح شده است. بار اول در نیمه دوم دهه ۸۰، بعد از جهش ۸۶ درصدی قیمت مسکن در سال ۸۶، موضوع دریافت مالیات از معاملات مکرر برای کنترل رفتارهای سوداگری در این بازار مطرح شد، اما به‌جایی نرسید. حال برای بار دوم، دولت با مشاهده وخامت اوضاع در بازار مسکن از همین ابتدای سال، دریافت مالیات از معاملات مکرر را با هدف کنترل سوداگری مطرح کرده است. گذشته از نیت مثبت سیاست‌گذار و همچنین ضرورت استفاده از اهرم‌‌‌های موثر مالیاتی برای کنترل سوداگری و مهار تورم مسکن، اما در شرایط فعلی ملاحظات مهمی از بابت این‌گونه تصمیم‌‌‌ها قابل‌توجه است.

بررسی‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد، این تصمیم در شرایط فعلی می‌تواند به‌نوعی آوانس رسمی برای افزایش نرخ خانه‌‌‌های خالی باشد. آن‌هم در شرایطی که بازار با کمبود عرضه مواجه است و انجماد ملکی درنتیجه چشم‌‌‌اندازهای تورمی یا انتظارات تورمی سرمایه‌گذاران، در حال گسترش است.

در شرایطی که اقتصاد کشور در همه بخش‌‌‌ها با تورم بالا روبه‌‌‌روست، هم‌‌‌اکنون چشم‌‌‌انداز سرمایه‌گذاران در بازار مسکن، کسب سود و عایدی بسیار زیاد از ملاکی در بلندمدت است. درواقع در شرایط تورمی، سود سوداگران بیش از آنکه در خریدوفروش‌های کوتاه‌‌‌مدت تضمین شود، در ملاکی بلندمدت نهفته است. مالیات بر معاملات مکرر اگرچه یک اهرم مالیاتی موثر در مهار سوداگری در بازار مسکن است اما در شرایط فعلی که عملا خریدوفروش کوتاه‌مدت در بازار مسکن به دلیل چشم‌‌‌انداز تورم بالا در بلندمدت، به‌ندرت انجام می‌شود، نمی‌تواند هدف سیاست‌گذار، یعنی مهار رشد شدید قیمت‌ها را جبران کند. این مالیات زمانی اثرگذار است که ریشه اصلی تورم مسکن، خریدوفروش‌ها یا معاملات مکرر و کوتاه‌‌‌مدت باشد. این در حالی است که هم‌‌‌اکنون ریشه اصلی تورم مسکن، خریدوفروش‌های کوتاه‌‌‌مدت نیست بلکه ریشه اصلی، «تورم عمومی شدید» از یکسو و «چشم‌‌‌انداز تورم بیشتر در آینده به‌خصوص بلندمدت» است. ازاین‌رو، بهتر است سیاست‌گذار در گام اول، با شناسایی ریشه درست، درصدد مهار تورم عمومی و همچنین کاهش انتظارات تورمی برآمده و در گام بعدی اقدامات مالیاتی موثر را انجام دهد.

اقدام مالیاتی موثر هم در شرایط فعلی بیش از آنکه وابسته به دریافت مالیات از معامله‌‌‌گران مکرر باشد (که به دلیل شرایط فعلی و چشم‌‌‌انداز تورم بلندمدت در بازار محدود است)، بیشتر باید در راستای سیاست‌‌‌های ضد انجماد ملکی و مقابله با خالی نگه‌‌‌داشتن واحدهای مسکونی باشد. سیاست‌‌‌هایی که بتواند در کوتاه‌مدت منجر به عرضه فوری واحدهای مسکونی به بازار خرید و به‌خصوص اجاره مسکن شود که هم‌‌‌اکنون با معضل کمبود عرضه شدید رو‌به‌رو هستند؛ نه سیاست‌‌‌هایی که خود مشوقی برای گسترش دامنه احتکار و انجماد ملکی و عدم‌عرضه به بازار باشد.

درواقع اقدامات مالیاتی از دیدگاه کارشناسان در شرایط فعلی در بازار مسکن گام ثانویه برای مهار تورم مسکن محسوب می‌شود و گام اول کنترل تورم عمومی و به حداقل رساندن انتظارات تورمی است؛ بنابراین، در وهله اول لازم است ابتدا موتور محرکه خریدهای غیرمصرفی و سرمایه‌گذاری‌‌‌های غیرمولد در بازار مسکن خاموش شود. آنچه در شرایط فعلی منجر به افزایش وزن خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن شده است انتظارات تورمی و تورم بالاست؛ در صورت مهار تورم و انتظارات تورمی به‌طور خودکار، خریدوفروش‌های غیرمصرفی نیز کاهش می‌‌‌یابد.

نکته دوم در این زمینه مربوط به توصیه‌‌‌ای است که چند روز قبل در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس به سیاست‌گذار مسکن ارائه شده بود. چند روز قبل مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در گزارشی در ارتباط با وضعیت بحرانی بازار مسکن از رکود ساخت، جهش قیمت مسکن، سلب قدرت خرید تقاضای مصرفی و همچنین سیل اجاره‌‌‌نشینی در ایران‌ هم‌زمان با تورم فزاینده و افسارگسیخته در بازار اجاره خبر داده بود.

در این گزارش اعلام‌شده بود که مشخص است وقتی اساسا تقاضای مصرفی قدرت خرید خود را در بازار از دست داده است وزن بیشتر خریدها در بازار مسکن مربوط به تقاضای سرمایه‌‌‌ای است.

از سوی دیگر ریشه خریدهای غیرمصرفی و رشد تقاضای سوداگری در این بازار همان تورم شدید و انتظارات تورمی است. این در حالی است که در این مالیات و تصمیم اخیر دولت برای ایجاد هزینه مالیاتی برای معامله‌‌‌گران ملکی، هیچ صحبتی از ریشه و موتور اصلی خریدهای سوداگری یعنی انتظارات تورمی و نحوه مهار آن نشده است.

نکته سوم دراین‌ارتباط این است که به فرض که هدف، به‌درستی مشخص شده و هم‌‌‌اکنون معاملات سوداگران ملکی از عوامل تورم بالا در بازار مسکن است؛ در شرایطی که تجربه دریافت مالیات از خانه‌‌‌های خالی نشان‌دهنده یک فرآیند طولانی‌مدت و عملا شکست‌خورده در جریان تصویب، ابلاغ، ایجاد هماهنگی در دستگاه‌‌‌ها و درنهایت شناسایی مشمولان مالیاتی و دریافت مالیات از آن‌هاست، این زمان موردنیاز، عملا منجر به از دست رفتن فرصت طلایی برای چاره‌‌‌اندیشی و اعمال اثر در بازار اجاره است. زمان طلایی برای اعمال سیاست موثر در بازار مسکن در شرایط فعلی که نه‌تنها عملا تقاضای مصرفی خرید خانه به دلیل رشد افسارگسیخته قیمت‌ها به‌اجبار به بیرون بازار رانده شده است، بلکه مستاجرها نیز درنتیجه تورم شدید در این بازار، با بحران مواجه‌اند، بهار و تابستان امسال است.

از سوی دیگر یک نکته مهم دیگر آن است که حتی اگر این مالیات در شرایط فعلی که بدترین زمان ممکن برای اجرای این تصمیم است، اجرایی نمی‌‌‌شد و در زمان مناسب و با اثر حداکثری به اجرا در‌می‌‌‌آمد، آیا عملا به هدف موردنظر سیاست‌گذار اصابت می‌‌‌کرد یا خیر؟

واقعیت‌‌‌ها نشان می‌دهد افرادی که به خریدوفروش‌های مکرر ملکی مشغول بوده و هستند، همواره خود را از تنظیم سند رسمی و حتی نوشتن قرارداد قابل رهگیری در بازار معاف می‌کنند و صرفا از طریق وکالت‌نامه اقدام به خریدوفروش می‌کنند. درواقع آن‌ها نه زمان و نه هزینه‌‌‌ای برای معامله‌‌‌ای که امروز در نقش خریدار و فردا در نقش فروشنده آن هستند، صرف نمی‌‌‌کنند. ازاین‌رو و مطابق با این روال و رویه سنتی در بازار، عملا بخش قابل‌توجهی از سوداگران در بازار مسکن قابل رهگیری و رصد نیستند و به‌این‌ترتیب در تور مالیاتی نخواهند افتاد.

بنابراین گام درست و اساسی برای مهار تورم در بازار مسکن و بسیاری دیگر از بازارها، مهار تورم عمومی و انتظارات تورمی است؛ گام بعدی اعمال سیاست‌‌‌های موثر مالیاتی برای ایجاد هزینه برای انجماد ملکی، احتکار و خالی نگه‌داشتن واحدها در شرایط فعلی است که به‌دلیل کمبود عرضه، عملا نه‌تنها خریداران مصرفی مسکن بلکه مستاجرها نیز با شرایط بحرانی روبه‌رو شده‌‌‌اند. شاید اگر شرایط اقتصادی کشور در وضعیت عادی‌‌‌ قرار داشت مالیات بر معاملات مکرر می‌توانست در کنترل جریان سوداگری ملکی و همچنین مهار تورم موثر باشد اما در شرایط فعلی عملا می‌تواند یک خطر مهم یعنی افزایش تعداد خانه‌‌‌های خالی از سکنه را تشدید کند.

افزایش کیفیت مصالح ساختمانی با صدور گواهینامه‌ فنی
افزایش کیفیت مصالح ساختمانی با صدور گواهینامه‌ فنی

پنجره ایرانیان: رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در کنفرانس ملی محافظت ساختمان‌ها و سیستم‌های حمل ونقل در برابر آتش با بیان این‌که همه اقلام ساختمانی در دامنه شمول گواهی‌نامه فنی ساختمان می‌گنجند گفت: نگرانی در مورد کیفیت ساخت و ساز بیشتر شده و این باعث شده تا به مقوله گواهینامه فنی بیشتر پرداخته شود.

مطالب بیشتر
قدرت خرید مسکن افزایش می‌یابد؟
قدرت خرید مسکن افزایش می‌یابد؟

پنجره‌ایرانیان؛ اولویت پرداخت وام ازدواج به کسانی که در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند در حالی از سوی مجلس مطرح‌شده که محاسبات نشان می‌دهد تجمیع این دو نوع تسهیلات تنها ۳۱ درصد ارزش یک آپارتمان ۵۵ متری با توجه به میانگین قیمت پایتخت را پوشش می‌دهد.

مطالب بیشتر
سرمایه گذاری در بخش مسکن چهار برابر شده است
سرمایه گذاری در بخش مسکن چهار برابر شده است

پنجره ایرانیان: معاون امور تعاون وزیر تعاون، کار و امور اجتماعی گفت: در حالی که رشد سرمایه‏ گذاری در کشور در 20 سال گذشته 1.6 درصد افزایش یافته، میزان سرمایه‏ گذاری در بخش مسکن چهار برابر شده است.

مطالب بیشتر
گزارش مدیران ارشد صنعت ساختمان؛ اندکی دلگرم‌کننده
گزارش مدیران ارشد صنعت ساختمان؛ اندکی دلگرم‌کننده

پنجره‌ایرانیان؛ نتایج تازه‌‌‌ترین نظرسنجی ماهانه از مدیران شرکت‌های ساختمانی فعال در بازار مسکن حاوی نشانه‌‌‌هایی از خروج این گروه از فاز بدبینی است.

مطالب بیشتر
فراخوانی برای حمایت از طرح‌های نوآورانه و فناورانه حوزه انرژی در ساختمان
فراخوانی برای حمایت از طرح‌های نوآورانه و فناورانه حوزه انرژی در ساختمان

پنجره‌ایرانیان؛ فراخوان ارسال طرح‌های نوآورانه و فناورانه حوزه انرژی در ساختمان منتشر شد.

مطالب بیشتر
ساخت و تحویل ۴۰۰ هزار واحد مسکن ملی به عمر دولت دوازدهم قد می‌دهد؟
ساخت و تحویل ۴۰۰ هزار واحد مسکن ملی به عمر دولت دوازدهم قد می‌دهد؟

پنجره‌ایرانیان؛ پس از کلی وعده‌ووعید توسط وزارت راه و شهرسازی درباره افتتاح اولین واحد‌های مسکن ملی، سرانجام تعدادی از این مسکن‌ها در آبان‌ماه سال جاری افتتاح شد. به نظر می‌رسد سرعت کُند دولت در تحویل این واحد‌ها موجب شده است که اطلاعیه‌های غیرقانونی فروش مسکن‌های ملی در فضای مجازی رو به رشد باشد.

مطالب بیشتر
راه‌‏اندازی خانه گفتمان شهری راهی برای مرمت بافت‏‌های تاریخی
راه‌‏اندازی خانه گفتمان شهری راهی برای مرمت بافت‏‌های تاریخی

پنجره ایرانیان: معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه مرمت و بهسازی بافت‏‌های تاریخی در مردم باید نهادینه شود، گفت: تنها راه‌حل احیای این بافت‌‏ها جریان سازی روند مرمت و بهسازی آن‌ها و راه‌‏اندازی گفتمان‏‌های شهری است.

مطالب بیشتر
مثلث مهندسی، شناسنامه فنی و مقررات ملی را جدی بگیریم
مثلث مهندسی، شناسنامه فنی و مقررات ملی را جدی بگیریم

نایب رییس اول سازمان نظام مهندسی کشور، مثلث قانون نظام مهندسی، شناسنامه فنی ملکی و مقررات ملی ساختمان را دارای ارتباط تنگاتنگی دانست و گفت: اگر شناسنامه فنی ملکی ساختمان به صورت دقیق اجرا شود، حداقل این است که در حوزه نظام مهندسی میزان تخلفات کاهش می یابد.

مطالب بیشتر
در پس لبخند آخوندی و رجبی چه گذشت؟
در پس لبخند آخوندی و رجبی چه گذشت؟

پنجره ایرانیان؛ در جلسه‌ای که به منظور بررسی موارد اختلافی بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی ساختمان برگزار شد، به نظر می‌رسد با وجود لبخندها، چالش‌های فی‌مابین همچنان به قوت خود باقی مانده است.

مطالب بیشتر
چرخش دست به دست وام 80 میلیونی مسکن
چرخش دست به دست وام 80 میلیونی مسکن

پنجره ایرانیان:در تابستان امسال بود که وزارت راه و شهرسازی طرحی مبنی بر راه اندازی صندوق پس انداز مسکن برای پرداخت وام به متقاضیان طبقه متوسط و بالا به بانک مرکزی ارائه کرد و منتظر بررسی و اعلام نظر بانک مرکزی در این رابطه و طرح آن در شورای پول و اعتبار ماند.

مطالب بیشتر
اعطای جایزه ملی انرژی تجدیدپذیر به برترین‌ فعالان
اعطای جایزه ملی انرژی تجدیدپذیر به برترین‌ فعالان

پنجره‌ایرانیان؛ با حمایت معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری پنجمین کنفرانس و نمایشگاه بین‌المللی و دومین جایزه ملی انرژی‌های تجدیدپذیر به‌صورت آنلاین برگزار خواهد شد.

مطالب بیشتر
وعده کاهش قیمت مسکن مخرب است
وعده کاهش قیمت مسکن مخرب است

پنجره‌ایرانیان؛ یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه برای ساخت سالیانه یک‌میلیون واحد مسکونی باید به‌اندازه کل نقدینگی کشور فقط در یک سال هزینه کنیم گفت: دست‌کم ۱۰ سال زمان می‌برد تا نتیجه اجرای طرح جهش مسکن در بازار خود را نشان دهد اما وعده کاهش عن‌قریب قیمت مسکن به‌اندازه ارائه تحلیل‌های افزایشی در بازار مخرب است؛ زیرا باعث فرار سرمایه می‌شود.

مطالب بیشتر