مزایا و معایب بازار ساخت‌وساز در اجرای قانون جدید مالیات
1396/03/30
پنجره‌ایرانیان؛ نحوه محاسبه و اعمال فرمول جدید مالیات برساخت و فروش مسکن، چند روز پس از تصویب آیین‌نامه مربوط به آن در هیات دولت، با انتشار متن کامل مصوبه، مشخص و با واکنش‌هایی روبه‌رو شد. به گفته برخی از کارشناسان این فرمول جدید دارای معایب و مزایایی عمده‌ای برای سازنده‌ها و متقاضیان است.
مزایا و معایب بازار ساخت‌وساز در اجرای قانون جدید مالیات

به گزارش صما، جزئیات کامل مصوبه هیات دولت درباره فرمول جدید مالیات برساخت و فروش مسکن، از نرخ‌های متفاوت برای شخصی‌سازها و شرکت‌های ساختمانی حکایت دارد. مطابق متن 14 ماده‌ای مصوبه، سازنده‌های حقوقی برای اولین فروش آپارتمان نوسازها، باید معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش، مالیات بپردازند. سازنده‌های حقیقی اما متناسب با میزان درآمد که در سه سطح تا 50 میلیون تومان تا 100 میلیون و بیش از 100 میلیون طبقه‌بندی‌شده، برای پرداخت این نوع مالیات، مشمول نرخ‌های 15، 20 و 25 درصد خواهند شد. تا پیش‌ازاین، فرمول قدیم مالیات برساخت و فروش مسکن بر مبنای ارزش منطقه‌ای املاک محاسبه می‌شد اما با فرمول جدید، سود سازنده، ملاک عمل قرار می‌گیرد.

تحلیل ساختار فرمول جدید مالیات برساخت و فروش مسکن، به‌روشنی نشان می‌دهد که این ارقام برای سازندگان و سرمایه‌گذاران مسکنی عواقب مطلوبی نخواهد شد. به عقیده برخی از کارشناسان این نوع مالیات‌ها می‌تواند سد راه ورود سازندگان و تاخیر در رونق ساخت‌وساز لحاظ شود.

در این فرمول چند مزایا و معایب برای سازنده‌های حقیقی و حقوقی وجود دارد. به تحلیل صاحب‌نظران اولین امتیاز این مصوبه مربوط به انبوه‌سازان و سازندگانی مجازی است که به‌صورت تخصصی در این حیطه فعالیت می‌کنند؛ این گروه مطابق ماده 6 آیین‌نامه اجرایی ماده 77، معادل نرخ سود بانکی منابع مالی به کار گرفته‌شده در ساخت‌وساز، از مالیات 25 درصدی معاف است. ازآنجایی‌که نرخ بهره کنونی عقود مشارکتی حدود 18 درصد محاسبه می‌شود مابه‌تفاوت این درصد مالیات 25 درصدی و 18 درصدی رقم قابل‌توجهی بوده و به سود انبوه‌ساز لحاظ می‌شود.

امتیاز دیگر، به پارامترهای مدنظر مرجع مالیاتی برای محاسبه قیمت تمام‌شده ساخت مسکن برمی‌گردد. قرار شده طبق فرمول جدید تمام ریز فاکتورهای پروژه از مصالح ساختمانی گرفته تا تمام هزینه‌های مربوط به حقوق و دستمزد عوامل ساخت، وجوه پرداختی بیمه به سازمان تامین اجتماعی، اجاره‌بهای ماشین‌آلات ساختمانی، مخارج مربوط به سوخت،‌ برق، آب و... در پروژه ساخت، مبلغ انواع عوارض ساختمانی شهرداری، مخارج حمل‌ونقل و همچنین سود و کارمزد تسهیلات ساخت مسکن، تحت عنوان هزینه‌های قابل‌قبول ساخت و هزینه استهلاک پروژه ساختمانی در کنار هزینه خرید زمین از مبلغ نهایی فروش آپارتمان کسر شده و سازنده‌ها می‌تواند ماحصل حاصله از این کسر هزینه‌ها را صرف مالیات 25 درصدی کند.

اما شاید مهم‌ترین امتیازهای این فرمول، مربوط به معافیت ساخت‌وسازهای کمتر از 100 هزار نفر جمعیت و مالیات بافت‌های فرسوده باشد. بر اساس این فرمول معافیت ساخت‌وساز در شهرها کم‌جمعیت باعث رونق و تقویت انگیزه عرضه مسکن و جذب سرمایه برای شهرهای کم‌جمعیت می‌شود. ازآنجایی‌که اکثر جمعیت این شهرها از توان مالی بالایی برخوردار نیست می‌تواند با قیمت مطلوب‌تری ملک مورد نظر خود را خریداری کند.

اما در خصوص تاثیر این فرمول بر ساخت‌وساز بافت فرسوده باید گفت ازآنجایی‌که در این فرمول مالیات برای سازنده‌ها،‌ به‌صورت علی‌الراس تعیین می‌شود. سازنده‌های بافت فرسوده از پرداخت 40 درصد از مالیات جدید معاف می‌شوند.

دراین‌بین نباید معایب این فرمول جدید را نادیده گرفت. نقاطی مانند توجه بیشتر به سازنده‌های شخصی‌سازی (حقیقی) نسبت به سازندگان حقوقی و معافیت سازندگان حقیقی از پرداخت مالیات بعد از سه سال می‌تواند مباحثی بسیار منفی برای شرکت‌های ساختمانی لحاظ شود.

در خصوص توجه به سازندگان شخصی باید گفت با توجه به فرمول جدید سازنده‌های حقوقی متحمل دو ضربه محکم از سوی مصوبه مالیات شوند.

بر اساس این فرمول بخش حقوقی (شرکت‌های ساختمانی) مشمول اخذ مالیات ثابت 25 درصدی بدون در نظر گرفتن میزان درآمد می‌شوند درحالی‌که سازنده‌های حقیقی برحسب میزان درآمد مالیات 15 تا 25 درصدی دارند. این مورد می‌تواند تأثیر بسیاری در کاهش حضور بخش حقوقی در ساخت‌وسازها شود. عدم حضور بخش حقوقی موفق، باعث کاهش میزان ساخت‌وسازها باکیفیت مؤثر باشد؛ اما ضربه دوم به این بخش‌ نیز از آنجایی نشات می‌گیرد که بخش حقیقی از پرداخت کل مالیات در سال چهارم پس از صدور پایان کار و سال‌های بعدازآن معاف شده اما سازنده‌های حقوقی، هر زمان که اقدام به فروش نوسازها کنند، باید مالیات مربوطه را بپردازند. اگرچه سازنده‌های حقیقی هیچ‌گاه به خاطر معافیت 100 درصدی از پرداخت مالیات 25 درصدی ناشی از فروش املاک نوساز به فکر احتکار ملک خود در این برهه زمانی نخواهند بود اما بدون تردید جو روانی حاصل از بند این مصوبه باعث افکار ناصواب و حس تبعیض بین اقشار حقیقی و حقوقی خواهد شد.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند، این نوع رویکرد در تناقض کامل حمایت از بخش خصوص قرار دارد کنار گذاشتن بخش فعالی مانند شرکت‌های حقوقی براثر اعمال سلیقه‌ای و تبعیض مالیاتی می‌تواند تبعات ناگواری را بر پیکره ساخت‌وساز وارد کند.

به‌هرحال فعالان و واسطه گران بازار مسکن در خصوص اخذ و چیدمان این مالیات‌ها دچار سردرگمی شدیدی شده‌اند چند برابر شدن ناگهانی مالیات ساخت و فروش مسکن می‌تواند اثرات ناگواری بر ثبات نسبی قیمت مسکن داشته و براثر این سهل‌انگاری هزینه مالیات بر دوش خریداران اعمال خواهد شد.

به نظر می‌رسد اگرچه این مالیات توسط سازندگان پرداخت می‌شود اما ضربه‌گیر نهایی متقاضیان و خریداران خواهند بود.

فعالان این عرصه معتقدند: اعمال چنین فرمول‌هایی در مقطع کنونی مسکن که درگیر رکود عمیق است پیامد مطلوبی بر ساخت‌وساز و مسکن ندارد. اگرچه این فرمول مالیاتی دارای منافع و مزایای بر سه بخش عرضه، تقاضا و دولت است اما شایسته بود این فرمول به‌گونه‌ای چیدمان شود که امتیازات زیادی برای بخشی از ساخت‌وسازهای موردنیاز تقاضای مصرفی و خانوارهای کم‌درآمد، داشته باشد یا اینکه نرخ‌ به‌صورت پلکانی و تدریجی افزایش یابد.

 

 

 

 

 

اکونومیست: یارانه‌های انرژی را قطع کنید
اکونومیست: یارانه‌های انرژی را قطع کنید

پنجره ایرانیان:کشورهای اندکی از قیمت پائین نفت برای کاهش یارانه ها سود می برند. اقتصاددانان از یارانه های انرژی متنفر هستند. آنها بودجه دولت را نابود می کند- شرایط مالی خطرناک ونزوئلا تاحدودی ناشی از آن است که شهروندان در این کشور هر گالن بنزین را به ارزش چند سنت خریداری می کنند.

مطالب بیشتر
شرط دولت برای خاتمه مسکن مهر
شرط دولت برای خاتمه مسکن مهر

پنجره ایرانیان: قائم مقام وزیر راه و شهرسازی و مجری ویژه مسکن مهر شرط تکمیل 570 هزار واحد مسکن مهر باقی مانده را اعلام کرد.

مطالب بیشتر
از غرفه پنجره ایرانیان در همدان دیدن کنید
از غرفه پنجره ایرانیان در همدان دیدن کنید

پنجره ایرانیان از کلیه علاقمندان و فعالان صنعت در و پنجره دعوت می‏ کند تا از غرفه این نشریه در نخستین نمایشگاه در و پنجره، ماشین ‏آلات و صنایع وابسته، واقع در سالن ابن سینای شهر همدان بازدید به عمل آورند.

مطالب بیشتر
علت خزان زودرس ساختمان‌های ایرانی
علت خزان زودرس ساختمان‌های ایرانی

پنجره‌ایرانیان؛ عمر مفید ساختمان در ایران همانند قیمتش خوش‌اقبال نیست که هرروز بالا و بالاتر رود چراکه ساختمان‌ها در ایران خیلی زود فرسوده شده، نامشان با کلنگی بودن گره‌خورده و درنتیجه خزان زودرس ساختمان‌ها شروع می‌شود.

مطالب بیشتر
خانه‌های شناور خودکفا در تولید آب و برق
خانه‌های شناور خودکفا در تولید آب و برق

پنجره ایرانیان: محققان دو موسسه IVI و IKTS اقدام به ساخت خانه‌های شناور جدید در دریاچه Geierswalde کرده‌اند که در تولید آب و برق خودکفا هستند.

مطالب بیشتر
ایجاد منطقه ویژه انرژی‌های تجدید پذیر در سیستان
ایجاد منطقه ویژه انرژی‌های تجدید پذیر در سیستان

پنجره ایرانیان: رئیس بنیاد نخبگان سیستان و بلوچستان با اعلام اینکه طرح ایجاد منطقه ویژه انرژی‌های نو در استان با پیگیری بنیاد نخبگان استان و حمایت ستاد فناوری انرژی‌های تجدیدپذیر معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری و استانداری سیستان و بلوچستان در حال پیگیری است که در صورت تحقق استان به قطب تولید انرژی‌های تجدیدپذیر تبدیل خواهد شد.

مطالب بیشتر
نمایشگاه صنعت ساختمان بارسلونا ۲۰۱۷
نمایشگاه صنعت ساختمان بارسلونا ۲۰۱۷

پنجره‌ایرانیان: نمایشگاه صنعت ساختمان بارسلونا 2017 خردادماه 96 برگزار می‌شود.

مطالب بیشتر
بازار مسکن، پول‌های بورس را جذب می‌کند؟
بازار مسکن، پول‌های بورس را جذب می‌کند؟

پنجره‌ایرانیان؛ یک کارشناس بازار مسکن گفت: رکود این بازار در ماه‌های اخیر از سه عامل ثبات قیمت نهاده‌های ساختمانی، ورود به فصل سرما و افت ساخت‌وساز نشأت می‌گیرد، اما بازار ملک این ظرفیت را دارد که پول‌های خارج‌شده‌ اخیر از بورس و سپرده‌های بانکی را جذب کند.

مطالب بیشتر
امسال ۳۰ هزار میلیارد تومان وام به تولیدکنندگان پرداخت می‌شود
امسال ۳۰ هزار میلیارد تومان وام به تولیدکنندگان پرداخت می‌شود

پنجره‌ایرانیان؛ معاون وزیر صنعت، معدن و تجارت گفت: امسال ۳۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات از محل منابع داخلی بانک‌ها به واحدهای تولیدی، صنعتی و معدنی کشور تزریق می‌شود.

مطالب بیشتر
بررسی عملکرد دولت در بخش مسکن و شهرسازی و عمران شهری
بررسی عملکرد دولت در بخش مسکن و شهرسازی و عمران شهری

پنجره‌ایرانیان؛ مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی به بررسی عملکرد دولت در بخش مسکن و شهرسازی و عمران شهری پرداخت.

مطالب بیشتر
بیستمین نمایشگاه صنعت ساختمان اوکراین در اسفندماه
بیستمین نمایشگاه صنعت ساختمان اوکراین در اسفندماه

پنجره ایرانیان: بیستمین نمایشگاه صنعت ساختمان اوکراین 12 تا 15 اسفندماه در کی‏ یف اوکراین برگزار می‏ شود.

مطالب بیشتر
اوراق تسهیلات مسکن چرا ارزان شد
اوراق تسهیلات مسکن چرا ارزان شد

پنجره ایرانیان:رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس گفت: عرضه اوراق تسهیلات مسکن در آذرماه امسال، همانند مهر و آبان از تقاضا پیشی گرفت که این مسئله مهمترین عامل کاهش قیمت اوراق تسهیلات در سه ماه گذشته بوده است.

مطالب بیشتر