پنجره‌ایرانیان؛ در هفته‌ای که گذشت شاهد سقوط و فروریختن دیوار بلند بی‌بنیاد نرخ دلار و تا حدودی قیمت طلا در کمتر از یک روز بودیم، بازاری که پس از چند ساعت مسیر و هدف خریداران هول و جسور را به فروشندگان دستپاچه و مضطرب تبدیل کرد. حال به گفته کارشناسان این بازار کانون کاسبان، کشاورزان و سرمایه‌گذاران در آینده نزدیک خواهد بود.
به گزارش صما، افزایش بی‌سابقه قیمت دلار در ماه‌های اخیر موجی از بی‌ثباتی و گرانی در تمام کالاها پدید آورد، به‌طوری‌که قیمت اجناس به‌صورت لحظه‌ای افزایش می‌یافت و کسی هم به‌صورت جد از باب کنترل و نظارت خود را مسئول نمی‌دید. به‌راستی علت اصلی این گرانی و سوءاستفاده برخی از همیشه سودجویان گرانی خودساخته، دلار بود یا عدم نظارت از سوی دولت؟! با افزایش بی‌سابقه و در برخی کالاها چند برابر شدن قیمت‌ها قیمت ملک و ساختمان هم از این قضیه مستثنا نماند و قیمت مسکن در اکثر شهرها خصوصاً کلان‌شهرها به اوج رسید که باعث یاس و نومیدی در میان متقاضیان مؤثر مسکن و افرادی شد که وام مسکن آنها آماده پرداخت بود.
از گرانی شدید چیزی جز رکودی سنگین بر جای نماند. هرچند خیلی‌ها علل گرانی مسکن را افزایش نهاده‌های ساختمانی می‌دانند ولی آنچه عیان است اینکه خانه‌هایی که تازه ساخته نشده‌اند که با مصالح گران تهیه‌شده باشند. درواقع این گرانی به نحوی همراهی مسکن با دیگر کالاها در ماراتن گرانی محسوب می‌گردد. بهانه این‌همه گران‌فروشی در این چند ماه، گران شدن دلار بود.
این روزها قیمت دلار تا حدودی کاهش‌یافته است، ولی تا این لحظه شاهد اقدام قابل‌توجهی در کاهش قیمت‌ها در کالاهای دیگر نبوده‌ایم. پس فرضیه نبود نظارت و یا کاهش نظارت بر قیمت‌ها می‌تواند تعیین‌کننده‌تر باشد تا افزایش دلار. هرچند که باور کاهش قیمت دلار و ثبات در پایداری قیمت این مؤلفه مهم و تأثیرگذار در قیمت‌ها برای خیلی‌ها سخت است و هنوز اطمینانی از این باب برایشان حاصل نشده است.
مسکن، مسیر بعدی بازندگان بازار ارز
در همین زمینه یک کارشناس شهرسازی بابیان اینکه معمولاً کاهش قیمت دلار پس از اثرگذاری بر تمامی کالاها زمانی می‌تواند بر قیمت بازار مسکن که هم‌اکنون در بالاترین نقطه نمودار فرضی است، مؤثر باشد گفت: رکود و رونق بازار مسکن در ایران هرچند به یک امر بدیهی مبدل شده و تقریباً مردم به این دو مقوله نام‌آشنا عادت کرده‌اند، ولی این بار قیمت‌ها در اوج به رکود مبدل شده و فاصله بین این گرانی تا رونق مجدد بسیار است و اساساً تحقق تعادل در این قسمت مستلزم انعطاف و همراهی بیشتر از سوی فروشندگان است و خلق این هیجان و جذب سرمایه‌گذاری در این مسیر با دشواری همراه است.
محمدعلی مهری بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: بهره‌مندان و همچنین شکست‌خوردگان بازار ارز به دنبال راهی هستند تا بتوانند نقدینگی خود را در مسیری جایگزین سرمایه‌گذاری کنند.
وی گفت: اما بازاری که این روزها به تب‌وتاب بیش‌ازپیش افتاده است و با تبلیغات هیجانی سعی در جذب این نقدینگی دارد، بازار بورس است و به‌عنوان رقیبی جدی برای سرمایه‌گذاران و سرمایه‌داران فعال بخش مسکن محسوب می‌گردد.
مهری در ادامه اظهار داشت: هرچند که تجربه نشان داده است که ریسک‌پذیری در بازار مسکن به‌مراتب کمتر از بازار بورس است. بازار مسکن شاید خوابی عمیق در پس دیر فروش رفتن داشته باشد، ولی ضرر و استرس چندانی برای این صرافان تازه‌وارد شده در بازار ارز امروزی و بورس بازان در پی ندارد.
وی گفت: اگر فروشندگان و فعالان بخش مسکن اگر به‌موقع اقدام کنند و در ورود به عرصه جذب سرمایه و نقدینگی مردم نرمش نشان دهند و باقیمت‌های سه‌ماهه اول سال املاک خود را در معرض فروش بگذارند می‌توانند از رقیب جدی خود در جذب این نقدینگی پیشی بگیرند و سهم قابل‌توجهی را در این بازار جذب کنند.
مسکن مقصد بعدی کشاورزان و کاسبان
مهری در ادامه افزود: این تعامل و تعادل قیمت می‌تواند در جذب سرمایه گروه‌های متفاوت از قبیل کاسبان چند روز پیش ارز و طلا، متقاضیان مؤثر مسکن و همچنین کشاورزانی که محصولات خود را برداشت کرده‌اند و قصد سرمایه‌گذاری در بازارهای فارغ از هیجانات و ریسک‌پذیر دارند مؤثر واقع گردد.
وی گفت: هرچند اگر فروشنده ملک خود را باقیمت چند ماه پیش عرضه کند ضرر و یا سودی متحمل نشده و درواقع به معنای پا پس کشیدن نیست بلکه پیش‌دستی برای جذب سرمایه‌گذاری در این مسیر و متعاقب آن خروج از رکود و رونق بخشی در بخش مسکن است.
مهری همچنین تأکید کرد: برای آن دسته از خریداران مؤثر و یا افرادی که قصد سرمایه‌گذاری و خرید خانه‌دارند، مناسب است که تعجیل نکنند و منتظر کاهش و یا تعدیل قیمت‌ها و راستی آزمایی از سوی فروشندگان باشند، سپس به این بازار ورود کنند. برای آن دسته از افرادی که تسهیلات مسکن آنها آماده‌شده و تحت‌فشار بانک در ضرب‌الاجل تعیین‌شده در پی واحدهای کوچک و میان متراژ هستند فعلاً به این بازار ورود نکنند حتی اگر از دریافت وام منصرف شوند و به سود ناچیز از سوی بانک بسنده کنند.
وی درنهایت گفت: هرچند که احتمال بازار کاذب با همین قیمت گران در بازار مسکن از سوی عده‌ای شکست‌خورده بازار ارز و طلا متصور است باید متقاضیان از این قضیه غافل نمانند.
بازار مسکن در روزهای پس از توفان
در این راستا یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه درحال‌حاضر، مشکل اکثر شهرها، خالی بودن فایل فروشندگان املاک از آگهی‌های خانه‌های کم متراژ و باقیمت مناسب است. گفت: در روزهای اخیر که قیمت ارز تا حدی تعدیل‌شده است، خبرهایی از کاهش نسبی قیمت مسکن در برخی مناطق به گوش می‌رسد، اما بعید به نظر می‌رسد این کاهش قیمت منجر به رونق بازار مسکن شود.
ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: باید توجه داشت که بازار مسکن در سال جاری تقریباً کمترین افزایش قیمت را نسبت به سایر بازارهای آزاد تجربه کرد و با توجه به افزایش قیمت شدید مصالح ساختمانی، بیشتر سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن ترجیح دادند از این بازار خارج‌شده و نقدینگی خود را در بازارهای زودبازده‌تری همچون ارز و طلا و بورس و... سرمایه‌گذاری کنند.
این کارشناس ساخت‌وساز افزود: البته اگر این نرخ‌های کاهشی ادامه داشته باشند و دامنه کاهش قیمت‌ها به سایر بازارها گسترش یابد، می‌توان امیدوار بود در درازمدت سرمایه‌گذاران ریسک ورود به بازارهای بلندمدتی همچون مسکن را مجدداً بپذیرند.
وی در ادامه اظهار داشت: درحال‌حاضر که ساخت‌وساز به حداقل رسیده، نوبت حضور دولت است که می‌تواند با بازگرداندن آرامش به بازار و ایجاد اطمینان در سازندگان آنها را تشویق به حضور مجدد در بازار ساخت مسکن کند. در صورت رسیدن قیمت ارز به تعادل نسبی می‌توان از راهکارهایی مانند افزایش تسهیلات ساخت و خرید مسکن در کنار مشوق‌هایی نظیر حذف و یا تقسیط برخی هزینه‌های دولتی به‌عنوان کمک بلاعوض دولت به افرادی که در شرایط بحرانی با حفظ نقدینگی خود در بانک‌ها به استمرار خدمات‌دهی
رفیعی درنهایت گفت: بانک‌ها کمک کردند و الان نوبت به دریافت وام مسکن آنها شده است می‌تواند به‌عنوان یکی از راه‌های کمک به رونق گرفتن ساخت‌وساز و دلگرم کردن مردم مدنظر قرار گیرد تا تعادل درونی در بازار مسکن را بتوان بازگرداند. بدون شک حتی اگر قیمت‌ها هم ثبات نسبی پیدا کنند، بدون وام نمی‌توان انتظار رونق معاملات مسکن را داشت.
بازار در سیطره سوداگران
در همین زمینه مدیرعامل موسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد بابیان اینکه بازار مسکن کنونی بازار سفته‌بازی و دلالی است، چراکه اکثر متقاضیان بازار مصرفی ملک موردنظر خود را طی سال‌های 96 و 95 خریداری کرده و یا از خرید ناامید شده و اجاره کردند.
علی‌اصغر بدری بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: این سوداگران همان کسانی هستند که تا چندی پیش در بازار خودرو بوده و بعد مسیر خود را تغییر داده به سمت بازار پیش‌فروش طلا و ارز رفته و حال که بازارهای ذکرشده چشم‌انداز مطلوبی ندارند، تغییر مسیر داده و به‌طور حتم وارد بازار مسکن خواهند شد.
بدری بابیان اینکه سوداگران در کشور ما همانند حمله ملخ‌ها تمام بازارها را شخم زده و تخریب می‌کنند، گفت: بازار، محوری است که کل حیات اقتصادی گرد آن می‌چرخد. می‌توان گفت که بازار هم گرد سوداگر می‌چرخد. سوداگر، شخصی حقیقی یا حقوقی (شخصی فردی یا جمعی) است که باهدف کسب سود یا به سخن دیگر باهدف کسب چیزی بیش ازآنچه از دست می‌دهد، وارد بازار می‌شود. نمونه بارز حضور این عده را می‌توانیم در ثبت‌نام 6 میلیون تومانی خودرو و پیش‌فروش سکه ببینیم اگرچه در سال‌های قبل از تنش‌های ارزی و سکه‌ای این عده وارد بازار سپرده‌گذاری بانک‌ها شده بودند.
مدیرعامل موسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد با اشاره به اینکه درحال‌حاضر اوضاع تک‌تک بازارهای موازی مسکن در نقطه بحرانی قرار دارد، گفت: سپرده‌گذاری بانک‌ها به‌واسطه ورشکستگی برخی از بانک‌ها، عدم پیش‌فروش سکه توسط دولت، کاهش قیمت نرخ ارز به‌واسطه تصمیمات اصلاحیه بانک مرکزی، بازارهای سرمایه به‌واسطه عدم علم و تخصص به چالش کشیده شده است، به‌طور حتم تنها بازار مسکن به‌عنوان راحت حلقوم بودن مقصد بعدی سوداگران خواهد بود.
وی گفت: با توجه به دلایل ذکرشده به‌طور حتم بازار مسکن در 6 ماه آینده در سیطره سوداگران خواهد بود.
سیگنال‌های آینده مسکن چراغ خاموش است
بدری بابیان اینکه سیگنال‌های روزهای آتی بازار مسکن افزایش بی‌صدا و چراغ خاموش ارزش معاملات املاک است، یادآور شد: هم‌اکنون زمان مناسبی برای حضور سازندگان ذی‌صلاح صرفاً کوچک متراژ است چراکه در طی سال‌های اخیر تمامی بنگاه‌های معاملاتی با کاهش فایل‌ها روبرو بوده و به علت تنش‌های قیمتی تمامی ساختمان‌های بنجل و فاقد فاکتورهای معماری صحیح به فروش رفته است. بدری گفت: به‌جز افزایش ارزش معاملات املاک در طی ماه‌های آتی شاهد افزایش قیمت مصالح غیر پایه‌ای در امر ساخت‌وساز خواهیم بود.
مدیرعامل موسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد گفت: درحال‌حاضر قیمت کابینت، مصالح سرامیکی، شیرآلات و سیستم‌های روشنایی سه برابر شده که به نظر می‌رسد در روزهای آتی نیز با رشد محسوسی روبرو خواهد شد.
وی گفت: با توجه به اینکه ارزش‌افزوده بخش مسکن در دو فصل گذشته نسبت به بازارهای موازی در جایگاه پایین‌تری قرار دارد، در صورت کاهش نرخ ارز و سکه نیز بعید است فروشنده‌ها حاضر به کاستن از قیمت املاک خود باشند و با چسبندگی و مقاومت قیمتی عرضه‌کنندگان مواجه خواهیم بود تا بتوانند تفاوت ارزش‌افزوده بخش مسکن با سایر دارایی‌های سرمایه‌ای را (در صورت بروز ثبات یا کاهش قیمت در بازارهای موازی) جبران کنند.
بدری درنهایت گفت: سناریوی پیش‌رونده افزایش قیمت مسکن تنها در شرایطی متوقف خواهد شد که کاهش قیمت ارز فراتر از حد تصور باشد تا بتوانیم بگوییم تمامی بازارها باید به نسبت این کاهش، کاهش قیمت داشته باشد.
