پنجره‌ایرانیان؛ پس از گذشته حدود یک سال از التهابات شدید در بخش مسکن که موجب افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها در این بازار شد و درنتیجه آن بخش زیادی از بازیگران اصلی این بخش از اقتصاد از بازار مسکن حذف شدند، اکنون محرک‌هایی مانند افزایش وام ساخت و خرید مسکن برای ترغیب سازندگان و افزایش توان خریداران مطرح شده است.
به گزارش اقتصادگردان، بازار مسکن به دلیل هجوم دلالان و حضور افراد غیرمتخصص درحال‌حاضر در وضعیت مبهمی به سر می‌برد. درحالی‌که عدم استطاعت مالی مصرف‌کنندگان واقعی مسکن، باعث شده تا قیمت‌گذاری‌ها در این بازار بر مبنای ایجاد تقاضای کاذب از سوی دلالان و سودجویان انجام شود، افراد اندکی نیز که توان خرید ملک را دارند، در این آشفته‌بازار قیمت‌گذاری‌های کاذب مجبورند تن به هر قیمتی بدهند.
این شرایط باعث شده تا لایه غبارآلود‌ی از فعالیت‌ها و تلاش کثیف سودجویان بر بازار مسکن حاکم شود. برای آگاهی و برنامه‌ریزی در بازار واقعی عرضه و تقاضا در بخش مسکن باید به کسانی که مصرف‌کنندگان واقعی و تولید‌کنندگان اصلی این بازار هستند، توجه کرد. درحال‌حاضر استفاده از ابزارهایی مانند پرداخت تسهیلات بیش از هر زمان دیگری کارایی خود را از دست می‌دهد؛ زیرا پرداخت تسهیلات زمانی موثر است که هر دو طرف تسهیلات‌دهنده و تسهیلات‌گیرنده بتوانند به سود و منفعت مدنظر خود دست پیدا بکنند.
درحال‌حاضر که روند دریافت تسهیلات مسکن حدود 6 ماه تا یک سال برای تسهیلات‌گیرنده زمان می‌برد و در طی این مدت شاهد افزایش حدود ۴۰ درصدی قیمت‌ها در سطح جامعه است و از طرف دیگر دستمزد این فرد حدود ۲۰ درصد افزایش پیدا کرده است، عملاً دریافت تسهیلات برای وی ناممکن خواهد شد. سازندگان نیز با توجه به افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی در وضعیت نامطمئن و غیرقابل پیش‌بینی قرار گرفته‌اند.
این وضعیت باعث شده تا سازندگان تازه‌وارد بازار مسکن که با خیال سرمایه‌دار شدن در مدت کوتاه، اقدام به ساخت و پیش‌فروش بنا کرده‌اند با ضرر‌های هنگفت مواجه شده و سازندگان باتجربه و قدیمی نیز ترجیح می‌دهند در شرایط کنونی، بدون تحمل ریسک افزایش قیمت‌ها، متناسب با نقدینگی خود اقدام به ساخت بنا نمایند. بدیهی است در این شرایط نمی‌توان انتظار داشت بازار ساخت مسکن به رونق برسد. استفاده از تسهیلات در این شرایط نیز نمی‌تواند کمک قابل‌توجهی به افزایش رونق در این بازار کنند.
وام‌های ساخت مسکن به دلیل پرداخت مرحله‌ای ممکن است بین مراحل آن چندین ماه وقفه ایجاد شود که این وقفه‌ها نمی‌تواند ریسک افزایش قیمت‌های لحظه‌ای را پوشش دهند. از طرف دیگر، به دلیل ناتوانی خریدار در بازپرداخت اقساط سنگین این وام‌ها، ریسک فروش رفتن املاک ساخته‌شده با وام را برای سازندگان افزایش می‌دهد. ازاین‌رو، در این شرایط، دولت به‌جای استفاده از ابزار تسهیلات، باید مجموعه‌ای از راهکارها را برای هر دو طرف سازنده و خریدار واقعی مسکن استفاده کند.
راهکارهایی که سرآغاز آن باید کاهش هزینه تمام‌شده مسکن برای خریدار و سازنده و سرانجام آن خانه‌دار شدن مصرف‌کنندگان واقعی با حداقل فشار و تسهیلات باشد. بدیهی است در این شرایط بهترین راهکار استفاده از ظرفیت‌های بخش دولتی و شبه‌دولتی برای کمک به خانه‌دار شدن افراد فاقد مسکن است.
راهکارهایی که درزمینه کاهش هزینه تمام‌شده ملک برای سازندگان می‌توان متصور شد، منحصرا از مسیر بانک‌ها گذر نخواهد کرد. شاید مهم‌ترین راهکاری که برای کاهش هزینه‌های تمام‌شده ملک که در توان دولت باشد بتوان نام برد، تخصیص زمین ارزان‌قیمت و رایگان به سازندگان و متقاضیان ساختمان باشد. تاثیر تخصیص این زمین‌ها را می‌توان در تفاوت قیمت ملک در شهرها، بین املاک ساخته‌شده در مسکن مهر و سایر قسمت‌های شهری مشاهده کرد. به‌عنوان‌مثال، در کلان‌شهری مانند تهران می‌توان با مقایسه قیمت املاک در شهر جدید پردیس و سایر بخش‌های شهر، به میزان تأثیرگذاری تخصیص هم‌زمان زمین و تسهیلات ارزان‌قیمت به سازندگان را مشاهده کرد.
ازجمله دیگر راهکارهایی که بخش دولتی می‌تواند در جهت کاهش هزینه‌های تمام‌شده مسکن به کار گیرد، کاهش هزینه‌های قانونی در مسیر ساخت بنا مانند، در نظر گرفتن معافیت‌هایی نظیر معافیت‌های مالیاتی برای خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی در بخش مسکن است. در کنار استفاده از این ابزارهای قانونی، دولت می‌تواند از ابزارهای مکمل مانند تسهیلات ارزان‌قیمت و بلندمدت برای تکمیل این چتر حمایتی استفاده کند. استفاده از این راهکارها علاوه بر کمک به تامین مسکن جلوی هدر رفت منابع و نشت آن به بازار سودجویی و دلالی را خواهد گرفت.
مطمئناً با استفاده از راهکارهای غیرمستقیم، علاوه بر ایجاد تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن، می‌توان از بروز تورم ناشی از تزریق نقدینگی مازاد در جامعه جلوگیری کرد. نقدینگی که به دلیل عدم برنامه‌ریزی مناسب برای جذب آن، می‌تواند مجددا با ورود به بازار مسکن، باعث موج افزایش تورم و مشکلات زیادی برای سازندگان و مصرف‌کنندگان بازار شود.
با به‌کارگیری روش‌های مکمل که برخی از آن‌ها ذکر شد، می‌توان به اثربخشی افزایش میزان تسهیلات مسکن امیدوار بود. قطعاً با کاهش و حذف هزینه‌های قانونی و عرصه از قیمت تمام‌شده بنا، می‌توان تا حدود ۴۰ درصد قیمت تمام‌شده را کاهش داد و این کاهش موجب افزایش اثربخشی تسهیلات ساخت برای سازندگان و تشویق هر چه بیشتر بخش خصوصی برای ورود به بازار ساخت مسکن خواهد شد.
