پنجره‌ایرانیان؛ به‌منظور ایجاد مشوق برای نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری، صدور مجوز ساخت در بافت فرسوده تهران رایگان است و در سایر شهرها به‌طور میانگین ۷۵ درصد تخفیف در نظر گرفته می‌شود.
به گزارش ایسنا، دولت در قالب طرح اقدام ملی مسکن، نوسازی ۱۴۵ هزار واحد مسکونی را در دستور کار قرار داده است. از این تعداد نوسازی و بهسازی ۱۰۰ هزار واحد توسط بخش خصوصی و ۴۵ هزار واحد توسط شرکت بازآفرینی شهری هدف‌گذاری شده است؛ هرچند شواهد و قرائن نشان می‌دهد به دلایل مختلف که منشأ آن به مسئله تورم برمی‌گردد، برنامه‌ها سرعت مناسبی ندارد. مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در این خصوص می‌گوید تغییرات و نوسان شاخص‌های کلان اقتصادی نوسازی را کند کرد.
به هر ترتیب دولت برای ترغیب سازندگان به نوسازی بافت‌های ناکارآمد، مشوق‌ها و تسهیلاتی را در نظر گرفته است. از نیمه دوم سال گذشته در شهر تهران به سازندگان حرفه‌ای تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان وام نوسازی پرداخت می‌شود که تا پیش‌ازاین ۱۷۰ میلیون تومان بود. البته آمار نشان می‌دهد به دلیل عدم جذابیت و بازده پایین سرمایه در بافت‌های فرسوده، تسهیلات با استقبال چندانی از طرف بخش خصوصی همراه نشده است.
جزئیات وام ۱۸۰ تا ۲۵۰ میلیون تومانی در بافت فرسوده
از محل بند الف تبصره ۱۸ قانون بودجه سال ۱۳۹۸ به انبوه‌سازانی که در سطح کلان‌شهر تهران با استفاده از فناوری‌های نوین مبادرت به ساخت‌وساز کنند، تسهیلات نوسازی به ازای هر واحد ۲۵۰ میلیون تومان به‌صورت ۵۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۹ درصد (قرارداد عاملیت) ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۸ درصد (بدون سپرده) و ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۶ درصد (خرید اوراق) توسط بانک عامل (بانک مسکن) پرداخت می‌شود.
همچنین ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات نوسازی به روش خودمالکی در بافت ناکارآمد شهر تهران به متقاضیان پرداخت می‌شود. این تسهیلات به‌صورت ۵۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۹ درصد (قرارداد عاملیت) ۳۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۶ درصد (خرید اوراق) و ۲۰ میلیون تومان با نرخ بهره ۱۸ درصد (بدون سپرده) اختصاص یافته است.
دیگر انبوه‌سازان در کلان‌شهرها، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر شهرها به ترتیب ۲۳۰، ۲۲۰ و ۱۸۰ میلیون تومان برای هر واحد در حال ساخت تسهیلات دریافت می‌کنند. متقاضیان خود مالکی نیز در کلان‌شهرها، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر از تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی و در سایر شهرها ۶۰ میلیون تومانی بهره خواهند برد.
بازپرداخت در یک دوره ۱۰ ساله (سه سال دوره مشارکت مدنی و هفت سال دوره‌فروش اقساطی) خواهد بود که قابل‌انتقال در زمان فروش به اشخاص است.
پروانه ساخت در بافت فرسوده تهران رایگان است
عباس شفیعی، عضو هیئت‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران به‌تازگی با اعلام این خبر که تعرفه‌های خدمات سازمان نظام‌مهندسی در بافت‌های فرسوده کاهش‌یافته، گفته که نظارت بر کیفیت ساخت‌وساز در محدوده و محلات هدف بازآفرینی شهری بر عهده شهرداری‌ها و سازمان نظام‌مهندسی در سراسر کشور است. صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده در شهر تهران رایگان و به‌طور متوسط در سایر ۷۵ درصد تخفیف در نظرگرفته شده است.
چالش‌های نوسازی بافت‌های ناکارآمد چیست؟
دولت از سال‌های گذشته نوسازی سالیان ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در مناطق هدف بازآفرینی شامل بافت فرسوده، حاشیه شهرها و سکونتگاه‌های غیررسمی را در دستور کار قرار داده است که در عمل با توفیق کامل مواجه نشد؛ تا جایی که حسن روحانی رئیس‌جمهور اذعان کرد پیشرفت عملیات احیای بافت فرسوده بر اساس انتظار نبوده است.
مهدی عبوری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در این زمینه عنوان کرد که علت پیشرفت اندک احیای بافت‌های فرسوده را می‌توان در طیف وسیعی از رویدادهای مختلف ازجمله تغییرات و نوسان‌های شاخص‌های اقتصاد کلان تا نوسانات و رکود بی‌سابقه بازار مسکن و ساختمان جست‌وجو کرد.
او درعین‌حال می‌گوید جریان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور از سال ۱۳۹۲ تاکنون رو به کاهش بوده است؛ به‌طوری‌که از ۸۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ در نقاط شهری به حدود ۳۰۰ هزار واحد کاهش‌یافته است. این امر ناشی از رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن و ساختمان، گرانی زمین و نهاده‌های ساختمانی، گرانی دستمزدها، کاهش قدرت خرید، کاهش ارزش تسهیلات به قیمت تمام‌شده و مانند آن است. این جریان قطعا بر روی صدور پروانه‌های نوسازی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تاثیر می‌گذارد اما شدت افت آن با توجه به سیاست‌های دولت در این بخش کمتر بوده و از حدود ۸۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ به ۶۰ هزار واحد کاهش‌یافته؛ یعنی سهم مسکن نوسازی شده در بافت‌های فرسوده از کل مسکن تولیدشده در نقاط شهری از ۱۰ درصد در سال ۱۳۹۲ به حدود ۲۰ درصد افزایش یافته است. این مهم نشان می‌دهد بازار سودآور، قابل استطاعت و با دوره بازگشت سرمایه کوتاه‌تر در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تقویت‌شده و اگر سازندگان بر روی ساخت واحدهای با کیفیت و با متراژ کوچک‌تر در بخش میانی شهرها تمرکز کنند نرخ بازده سرمایه آن‌ها بالاتر خواهد بود. این بافت‌ها ظرفیت بالقوه‌ای برای بازگشت به قلب تاریخی شهرها، باززنده سازی آن‌ها، اسکان نسل جوان و خانه اولی‌ها را دارد و پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد بازار آتی مسکن در این بافت‌ها تا ۳۰ درصد کل بازار معاملات مسکن را شامل خواهد شد.
مقاومت دستگاه‌های دولتی در واگذاری زمین‌های خود به نوسازی
طبق قانون ساماندهی، دستگاه‌های دولتی موظف‌اند زمین‌های مازاد خود در بافت‌های فرسوده را به‌منظور نوسازی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. این چالشی است که وزارتخانه از دوره عباس آخوندی که می‌گفت ۳۶ مترمربع زمین از این طریق به نوسازی و بهسازی اختصاص یافته تاکنون ادامه داشته است.
عبوری هم در این خصوص یادآور شد بسیاری از اراضی با مالکیت دولتی، نهادهای حاکمیتی، وقفی و مانند آن در قلب شهرها به‌صورت رهاشده و بلاتکلیف باقیمانده‌اند که ظرفیت بالقوه‌ای برای نوسازی مسکن، جابجایی ساکنان پهنه‌های پرخطر، آزادسازی اراضی درون بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و به ثمر نشاندن جریان بازآفرینی هستند. علیرغم صراحت ماده (۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، دستورات رئیس‌جمهور محترم، وزرای محترم کشور، راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی، استانداران و سایر مقامات اجرایی کشور، دستگاه‌ها میل و همکاری قابل‌توجهی جهت تعیین تکلیف اراضی رهاشده در مالکیت خویش ندارند. با توجه به شناسایی‌های انجام‌شده این اراضی ظرفیت تولید بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی را دارند و می‌توانند به‌عنوان یک تنخواه دائمی بانک زمین و مسکن وارد فرآوری و چرخه نوسازی مسکن، کلید به کلید و بازآفرینی شوند.
مصائب حاشیه‌نشینی ناشی از مهاجرت به شهرها
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران با اشاره به روند مهاجرت به شهرها طی ۱۰۰ سال گذشته خاطرنشان کرد که تغییر شیوه تولید و معاش در کشور در یک‌صد سال گذشته از اقتصاد مبتنی بر کشاورزی و صنعت به اقتصاد مبتنی بر خدمات باعث جریان‌های مهاجرتی گسترده به شهرها شده است به صورتی که از سال ۱۳۳۵ (اولین دوره رسمی سرشماری عمومی نفوس و مسکن) تا ۱۳۹۵ (آخرین دوره رسمی سرشماری عمومی نفوس و مسکن) نسبت شهرنشینی در ایران از ۳۰ درصد به ۷۵ درصد افزایش یافته است. درحالی‌که شهرهای ما امکان و زیرساخت‌های لازم برای میزبانی این موج عظیم مهاجرت را نداشتند و نتیجه ایجاد بیش از ۱۴۸ هزار هکتار بافت ناکارآمد و سکونتگاه‌های غیررسمی با جمعیتی بالغ‌بر ۲۰ میلیون نفر است. این یعنی مدیریت شهری و بدنه دولت و حاکمیت نظام امروز میراث‌دار تغییرات عظیم و روندهای مهاجرتی در دهه‌های ۱۳۴۰، ۱۳۶۰ و ۱۳۷۰ است و خوشبختانه امروز روندهای مهاجرتی تغییرات آرام‌تر و برنامه‌ریزی شده‌تری را طی می‌کنند.
او بیان کرد که آمارها نشان می‌دهند این ۲۰ میلیون شهروند عزیز در حدود ۵.۷ میلیون خانه غیرمقاوم زندگی می‌کنند که در دهه گذشته (۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸) حدود ۶۰۰ هزار واحد در این بافت‌ها نوسازی و بهسازی شده است؛ بنابراین جامعه آماری هدف این اقدام حدود ۵ میلیون واحد نیازمند نوسازی است که باید در طول سال‌های برنامه ششم و هفتم توسعه تعیین تکلیف شوند. در این میان با همکاری دولت و شهرداری‌های کشور نیز اقدامات زیربنایی و روبنایی جهت بهبود محلات و محیط زندگی ساکنان انجام‌شده است. در این میان برخی شهرهای کشور از بقیه پیش افتاده‌اند، برای مثال شهرداری تهران ضریب تحقق نوسازی بافت را در ده سال گذشته حدود ۴۰ درصد اعلام نموده است اما این نرخ در کل کشور در حدود ۱۰ درصد است.
