پیشنهادات شش‌گانه سازندگان برای خروج مسکن از رکود
1398/07/06
پنجره‌ایرانیان؛ بخش خصوصی به‌عنوان بدنه اصلی ساخت‌وساز در حال حاضر به دلیل درگیری با چهار قانون مزاحم و اختلال در روند دریافت نقدینگی، توان لازم را برای ایجاد تعادل در بازار مسکن از دست داده است. بر این اساس سازندگان شش پیشنهاد رونق‌بخش را به معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ارائه کرده‌اند.
پیشنهادات شش‌گانه سازندگان برای خروج مسکن از رکود

به گزارش ایسنا، از اوایل سال ۱۳۹۶ با بروز اولین نشانه‌های مثبت در بخش مسکن، اصلاح قانون پیش‌فروش به‌عنوان مهم‌ترین بازوی تامین نقدینگی بخش ساخت‌وساز کلید خورد اما باوجود رفت‌وبرگشت‌های مکرر بین مجلس و دولت، هنوز لایحه اصلاحی تدوین نشده است. تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی خرید نیز با توجه به جهش قیمت مسکن، کمک چندانی به جریان تولید مسکن نمی‌کند؛ چراکه بخش تقاضا به دلیل عدم توازن بین قیمت مسکن با قدرت پوشش دهی تسهیلات بانکی توان ایجاد تحرک در بازار مسکن را به‌طور کامل از دست داده است.

 

تحمیل ۲۰ نوع هزینه در پروانه‌های ساختمانی

باوجودآنکه کشور ایران سالیانه به تولید حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد بخش عرضه مسکن با قوانین مزاحمی همچون بیمه کارگران و مالیات‌های مستقیم درگیر است. افزایش شدید هزینه پروانه ساختمانی نیز به رکود این بخش دامن زده است. سال ۱۳۹۷ کمیسیون تلفیق املاک در تهران اعداد و ارقامی برای ارزش معاملاتی املاک لحاظ کرده که به اعتقاد انبوه‌سازان در صورت اجرا تورم بسیار سنگینی را در قالب ۲۰ نوع عوارض، مالیات و سایر وجوه پرداختی به صنعت ساختمان تحمیل می‌کند.

البته زمستان سال گذشته ۱۱۴ هزار پروانه مسکونی با میانگین ۲.۵ واحد برای هر پروانه در کشور صادر شده، اما علت اصلی این تحرک نسبی ارائه تخفیفات صدور پروانه از سوی شهرداری عنوان می‌شود. این موضوع به‌خوبی نشان می‌دهد درصورتی‌که قوانین دست و پاگیر از سر راه سازندگان برداشته شود، تولید مسکن می‌تواند تکافوی تقاضا را بدهد و بخش مسکن از نوسانات ادواری مصون خواهد ماند. بااین‌حال شواهد گویای آن است که بعد از فصل زمستان، تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی به‌طور محسوسی افت کرده و بخش تولید به‌نوعی مجددا وارد رکود شده است.

 

ضرورت اجرای قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن

چالش‌های شش‌گانه در بخش عرضه مسکن، انبوه‌سازان را بر آن داشته تا مشکلات این حوزه را طی نامه‌ای با محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی که به‌تازگی این سمت را در اختیار گرفته مطرح کنند. در این نامه با اشاره به مواد ٢ و ٣ قانون بهبود مستمر محیط کسب‌وکار، راهکارهایی برای برون‌رفت از وضعیت فعلی ارائه شده است.

ضرورت اجرای کامل قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن خصوصاً ماده یک آن به‌عنوان اولین ظرفیت قانونی است که به آن اشاره شده است. این قانون در سال ١٣٨٧ به‌منظور تحقق اصل ٣١ قانون اساسی که دولت را مکلف به تأمین مسکن مناسب برای آحاد جامعه با اولویت اقشار کم‌درآمد کرده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. طبق ماده یک این قانون دولت مکلف به تأمین زمین مناسب با کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام‌شده مسکن است و به‌موجب ماده ٦ آن کلیه وزارتخانه‌ها و مؤسسات و شرکت‌های دولتی موظف به واگذاری زمین‌های در اختیار خود، به‌صورت رایگان به وزارت راه و شهرسازی شدند. همچنین دولت در ماده ١ مکلف به تأمین تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت و اعمال معافیت مالیاتی شده است. اجرای کامل ماده ١ این قانون مغفول مانده و عزمی جدی می‌طلبد.

 

لزوم ایجاد اصلاحاتی در قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان

 تدوین آئین‌نامه، اصلاح یا حذف شیوه‌نامه‌های صادره از ناحیه وزارت راه و شهرسازی در خصوص قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ١٣٧٤ نیز از دیگر موارد اشاره شده در این نامه است. به استناد ماده ۲۹ قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان، وزارت مسکن و شهرسازی (راه و شهرسازی) موظف است حداکثر ظرف مدت ٦ ماه از تاریخ تصویب قانون (اسفند ١٣٧٤) آئین‌نامه نظام صنفی کارهای ساختمانی موضوع قانون را تهیه و جهت تصویب به هیئت‌وزیران پیشنهاد کند، اما هنوز پس از گذشت ٢٤ سال وزارت راه و شهرسازی اقدام مؤثری در این خصوص به عمل نیاورده است.

از دیگر معضلات اساسی در مورد اجرای قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان، شیوه‌نامه ابلاغی وزارتخانه در اجرای آئین‌نامه اجرایی ماده ٣٣ قانون فوق‌الذکر‌ است. به باور سازندگان، صرف‌نظر از آنکه آئین‌نامه مغایرت‌های قانونی دارد و فراتر از مفاد ماده ۳۳ قانون است. از آن مهم‌تر شیوه‌نامه ابلاغی نیز دارای ایرادات قانونی متعدد است که حتی برخی از مواد آن توسط دیوان عدالت اداری ابطال شده است. احترام به آرای صادره از دیوان عدالت اداری و اجرای آن توسط مقامات دولتی مورد انتظار است.

اخیراً دو فراخوان جهت مشارکت در ساخت از طرف سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری ایران داده شده که انبوه‌سازان می‌گویند به دلیل یک‌طرفه بودن قرارداد و اینکه «شریک» در قالب «پیمانکار» دیده‌شده و نه «سرمایه‌گذار» مورد استقبال قرار نگرفته است. به قرارداد تنظیم‌شده از ناحیه سازمان ملی زمین و مسکن ۴۲ ایراد اساسی و به قرارداد تنظیمی شرکت بازآفرینی شهری ایران ۷ ایراد وارد بود که شرکت بازآفرینی شهری به نظرات این کانون توجه و اعلام کرد که ایرادات مذکور مرتفع خواهد شد اما در فرم قرارداد منتشرشده از ناحیه سازمان زمین و مسکن هیچ اصلاحی رؤیت نشد.

 

تسریع در اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان

همچنین سرعت بخشیدن به اصلاح قانون پیش‌فروش از دیگر موارد تاکید شده در این قانون است. انبوه‌سازان معتقدند قانون پیش‌فروش که در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید قانونی کاملا یک‌طرفه است و هیچ‌یک از مواد منافع مشروع تولیدکننده در آن نشده است. بسیاری از نمایندگان مجلس، مقامات قوه قضاییه و مجریه اذعان دارند که قانون مزبور باید اصلاح شود و هم‌اکنون نیز در کمیسیون قضایی مجلس پیشنهاد اصلاحی آن در دست بررسی است ولی روند بررسی بسیار کند پیش می‌رود و نیاز است از طرف وزارت راه و شهرسازی از طرق قانونی و مذاکره با نمایندگان محترم ضرورت تسریع موضوع تأکید شود.

 اصلاح ماده ۵ قانون بیمه‌های اجتماعی کارگران ساختمانی نیز یکی دیگر از خواسته‌های سازندگان عنوان شده است. تا قبل از سال ۱۳۸۶ حق بیمه کارگران پرداختی به سازمان تأمین اجتماعی ۴ درصد حداقل دستمزد روزانه بود در سال ۱۳۸۹ حق بیمه به ۴ درصد حداقل دستمزد ماهانه افزایش یافت (۳۰ برابر) و هدف از تصویب این قانون برخورداری کلیه کارگران ساختمانی از تمامی خدمات سازمان بود ولی با سهمیه‌بندی و تعیین محدودیت از طرف سازمان تامین اجتماعی این هدف قانون‌گذار تحقق نیافت و مجددا ماده ۵ اصلاح و مقرر شد این هدف با اخذ ۱۵ درصد از مجموع عوارض صدور پروانه ساختمان محقق شود. لکن کماکان کارگران شاغل در پروژه‌های انبوه‌سازان محروم از این خدمات هستند. مگر آنکه انبوه‌ساز یک‌بار ابتدای درخواست پروانه ساختمان بیمه کارگران را به سازمان پرداخت کند و یک‌بار هم آخر هرماه فهرست کارگران و کارکنان کارگاه خود را برای تامین اجتماعی ارسال کند. به‌هرحال انبوه‌سازان مجبور هستند بیمه کارگران را دو بار پرداخت کند.

از سوی دیگر ماده ۶۴ نحوه قیمت‌گذاری کمیسیون ماده ۶۴ بر اساس بلوک‌بندی و نه تعیین قیمت برای هر معبر متناسب باشد​ ارزش و مرغوبیت آن است و پهنه این بلوک‌بندی آن‌قدر وسیع است که هیچ مناسبتی بین املاک واقع در هر بلوک دیده نمی‌شود. ضمنا برخلاف سال‌های گذشته که قیمت‌گذاری کمیسیون ماده ۶۴ مبنای تعیین عوارض صدور پروانه ساختمانی بود شهرداری رأساً به تدوین دفترچه ارزش معاملاتی جهت تعیین عوارض اقدام کرده است. عبارت «سایر وجوه» مندرج در تبصره ۳ ماده ۶۴ هنوز تعیین نشده و بعد از ۴ سال همچنان بلاتکلیف است.

 

پیشنهاد افزایش وام خرید تا ۳۰۰ میلیون تومان

افزایش تسهیلات بانکی برای خرید مسکن به‌عنوان آخرین راهکار برای رونق دهی به تولید و عرضه مسکن پیشنهاد شده است. با توجه به افزایش قابل‌توجه قیمت تمام‌شده ساخت و درنتیجه افزایش قیمت واحدها، مبلغ تسهیلات فعلی برای خرید مسکن انفرادی با سپرده‌گذاری قبلی به میزان ۶۰ میلیون تومان به‌اضافه ۲۰ میلیون تومان به‌عنوان جعاله، سهم ناچیزی در قیمت واحدهای مسکونی دارد و برای خانه‌دار شدن گروه هدف جامعه به‌هیچ‌عنوان کافی و مؤثر نیست. در این خصوص افزایش سقف تسهیلات خرید و افزایش مبلغ قابل تقسیط همراه با افزایش مدت بازپرداخت می‌تواند موجب تسهیل و تقویت قدرت خرید متقاضیان و خانه‌دار شدن فاقدین مسکن، علی‌الخصوص گروه هدف جامعه گردد. انبوه‌سازان پیشنهاد داده‌اند سقف تسهیلات خرید به‌صورت انفرادی و با سپرده‌گذاری حداقل تا مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان افزایش‌یافته و مدت بازپرداخت آن نیز متناسباً افزایش داده شود. همچنین برای متقاضیان خرید بدون سپرده‌گذاری، تسهیلات خرید تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان و با سود تسهیلات حداکثر ۱۲ درصد پیش‌بینی شود.

علت خزان زودرس ساختمان‌های ایرانی
علت خزان زودرس ساختمان‌های ایرانی

پنجره‌ایرانیان؛ عمر مفید ساختمان در ایران همانند قیمتش خوش‌اقبال نیست که هرروز بالا و بالاتر رود چراکه ساختمان‌ها در ایران خیلی زود فرسوده شده، نامشان با کلنگی بودن گره‌خورده و درنتیجه خزان زودرس ساختمان‌ها شروع می‌شود.

مطالب بیشتر
بازار مسکن، پول‌های بورس را جذب می‌کند؟
بازار مسکن، پول‌های بورس را جذب می‌کند؟

پنجره‌ایرانیان؛ یک کارشناس بازار مسکن گفت: رکود این بازار در ماه‌های اخیر از سه عامل ثبات قیمت نهاده‌های ساختمانی، ورود به فصل سرما و افت ساخت‌وساز نشأت می‌گیرد، اما بازار ملک این ظرفیت را دارد که پول‌های خارج‌شده‌ اخیر از بورس و سپرده‌های بانکی را جذب کند.

مطالب بیشتر
آدرس انحرافی التهاب بازار مسکن
آدرس انحرافی التهاب بازار مسکن

پنجره‌ایرانیان؛ ۴ روز پس از بازگشت قیمت مسکن به درگاه‌های اینترنتی خریدوفروش کالا، محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نسبت به این موضوع اعتراض کرده و از دادستانی خواسته تا «از درج قیمت در آگهی‌های فروش مسکن سایت‌های اینترنتی جلوگیری کند.»

مطالب بیشتر
بررسی عملکرد دولت در بخش مسکن و شهرسازی و عمران شهری
بررسی عملکرد دولت در بخش مسکن و شهرسازی و عمران شهری

پنجره‌ایرانیان؛ مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی به بررسی عملکرد دولت در بخش مسکن و شهرسازی و عمران شهری پرداخت.

مطالب بیشتر
رکود بزرگ مسکن در راه است
رکود بزرگ مسکن در راه است

پنجره ایرانیان: در حالی معاون وزیر راه و شهرسازی از موافقت سازمان مدیریت با پرداخت 200 میلیارد تومان یارانه سود تسهیلات به منظور تحریک بازار مسکن خبر داده که برخی کارشناسان و فعالان این بخش معتقدند با این قبیل برنامه‌ها اتفاق مثبتی در بازار مسکن روی نمی‌دهد.

مطالب بیشتر
هزینه وام مسکن دوباره افزایش یافت
هزینه وام مسکن دوباره افزایش یافت

پنجره‌ایرانیان؛ درحالی‌که ترمز افزایش هزینه وام مسکن در سال جدید کشیده شده و هفته قبل هر برگ از تسهیلات مسکن حدودا ۷۸ هزار تومان قیمت داشت، قیمت این اوراق اکنون به بیش از ۹۰ هزار تومان نیز رسیده است.

مطالب بیشتر
بازار آپارتمان‌های نقلی پایتخت + جدول قیمت
بازار آپارتمان‌های نقلی پایتخت + جدول قیمت

پنجره ایرانیان; خریدوفروش آپارتمان‌های کمتر از ۵۰ متر در شهر تهران طی شش‌ماهه ابتدای سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲ درصد کاهش یافته است.

مطالب بیشتر
زندگی 18میلیون نفر در بافت فرسوده
زندگی 18میلیون نفر در بافت فرسوده

پنجره ایرانیان: وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه 18 میلیون نفر از جمعیت شهری در بافت‌های فرسوده، تاریخی و حاشیه شهرها زندگی می‌کنند بر توجه به این بافت‌ها تاکید کرد.

مطالب بیشتر
روزانه پنچ نفر درکارگاه های ساختمانی جان می بازند
روزانه پنچ نفر درکارگاه های ساختمانی جان می بازند

پنجره ایرانیان: رییس سازمان نظام مهندسی و ساختمان کشور گفت:روزانه پنج نفر در کارگاه های ساختمانی کشور جان خود را از دست می دهند، یعنی در کنار مصرف مصالح ساختمانی، در ساخت و سازها جان انسان هم مصرف می شود.

مطالب بیشتر
جدیدترین پیش‌بینی بانک جهانی از وضعیت اقتصاد ایران
جدیدترین پیش‌بینی بانک جهانی از وضعیت اقتصاد ایران

پنجره‌ایرانیان؛ بانک جهانی در جدیدترین گزارش خود از احتمال افزایش رشد منفی اقتصاد ایران در سال‌های پیش‌رو خبر داده است.

مطالب بیشتر
نصف معاملات مسکن در پنج منطقه پایتخت
نصف معاملات مسکن در پنج منطقه پایتخت

پنجره‌ایرانیان؛ حدود ۴۸ درصد خریدوفروش‌های بازار مسکن تهران در پنج منطقه انجام می‌شود که در شهریورماه با رشد تا ۶۰ درصدی معاملات نسبت به مرداد مواجه بودند؛ از دلایل تحرک بازار در این ماه می‌توان به آخرین‌مهلت جابه‌جایی، انتظارات تورمی و افزایش خریدهای سرمایه‌ای اشاره کرد.

مطالب بیشتر
فقط ۱۸ درصد مشمول افزایش سقف تسهیلات شد
فقط ۱۸ درصد مشمول افزایش سقف تسهیلات شد

پنجره ایرانیان: مدیرعامل شرکت عمران پردیس با بیان این‌که فقط ۱۵ هزار مسکن مهر این شهر (۱۵ درصد) مشمول افزایش سقف ۵ میلیون تومانی تسهیلات شدند، گفت: بانک مسکن می‏ گوید پولش برای افزایش سقف تمام شده است.

مطالب بیشتر