کشورهای پیشرفته چطور اجاره‌بها را کنترل می‌کنند؟
1398/06/30
کشورهای پیشرفته چطور اجاره‌بها را کنترل می‌کنند؟

پنجره‌ایرانیان؛ بررسی تجارب برخی کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طولانی‌مدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره‌بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش‌ازحد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.

به گزارش ایسنا، بسیاری از کارشناسان تاکید دارند که در ایران نمی‌توان اجاره‌بها را با قوانین دستوری مهار کرد. بااین‌حال کشورهای توسعه‌یافته قوانینی را برای کنترل نرخ اجاره‌بها وضع کرده‌اند که به نظر می‌رسد علت اصلی توفیق سیاست‌های سرکوب نرخ در کلیه سطوح اقتصاد این کشورها ازجمله بازار مسکن، ثبات در سطوح کلان اقتصادی آن‌ها است؛ اما با توجه به نوسانات دوره‌ای در اقتصاد ایران، توازن در کلیه بخش‌ها به هم می‌خورد و این معضل باعث می‌شود سیاست‌های میان‌مدت و درازمدت به چالش کشیده شود.

در تمام دنیا عوامل و پارامترهای متعددی بر تغییرات و میزان اجاره‌بهای واحدهای مسکونی اثر می‌گذارند که برخی از مهم‌ترین آن‌ها قیمت واحد مسکونی، سطح تورم عمومی جامعه، میزان عرضه و تقاضا برای واحدهای مسکونی اجاره‌ای، نرخ سود سپرده‌های بانکی و ... هستند. ازاین‌رو به نظر می‌رسد راهکار اصلی کنترل اجاره ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و تقویت عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای باشد. بااین‌وجود، تنظیم قوانین و مقررات برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از حقوق مستاجران، به‌شرط وجود شرایط مناسب ضروری است.

طبق گزارشی که دفتر اقتصاد مسکن منتشر کرده است قوانین حمایت از اجاره‌نشین‌ها از سال‌های جنگ جهانی اول تا دهه ۸۰ و ۹۰ میلادی در اغلب کشورها اعمال‌شده و امروز نیز با توجه به افزایش بیش‌ازحد اجاره‌بها به‌خصوص در شهرهایی که فرصت‌های شغلی بیشتری در اختیار ساکنان خود قرار می‌دهند، قانون‌گذاران بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره را در دستور کار خود قرار داده‌اند. این قوانین برای برخی از خانه‌های اجاره‌ای در برخی شهرها اعمال می‌شود اما به‌گونه‌ای است که پیامد آن در کل بازار مسکن باعث تنظیم نرخ‌ها و تنظیم رفتار سمت عرضه می‌شود.

بررسی تجارب برخی از کشورها نشان می‌دهد ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طویل‌المدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره‌بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش‌ازحد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ موثر بوده است.

سیاست کنترل اجاره می‌بایست کمترین دخالت را در مکانیسم بازار داشته باشد و هم‌چنین برنامه کنترل اجاره باید ساده، شفاف و برای اجرا و اعمال آسان باشد. از طرفی سیستم کنترل اجاره باید اجازه‌ی بازیافت سرمایه را بدهد.

فرانسه از سال ۲۰۱۵ کنترل اجاره در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه است را اجرا کرده است. مقررات به این صورت است که در هنگام اجاره جدید، اگر صاحب‌خانه در خانه بهسازی نداشته باشد، آخرین اجاره‌ای که توسط مستاجر قبلی پرداخت می‌شود تنها می‌تواند بر اساس یک نرخ ثابت شاخص بنچمارک برای اجاره‌بها ا فزایش یابد.

آلمان از ژوئن ۲۰۱۶ تنظیم‌گری را مربوط به قراردادهای اجاره جدید اعمال می‌کند که به‌موجب آن امکان ندارد اجاره‌ها از ۱۰ درصد اجاره‌ی مرجع به‌طورمعمول در مناطق محلی تجاوز کند. کنترل اجاره به تمام خانه‌ها به‌غیراز خانه‌های تازه ساخته‌شده یا خانه‌های مدرن اعمال می‌شود.

در اتریش اجاره در مسکن‌های قدیمی موجود (حدود نیمی از بازار اجاره خصوصی) تنظیم می‌شود. افزایش اجاره پس از نوسازی در مورد اجاره‌های موجود تنها با رضایت مستاجران و یا پس از یک حکم قضایی امکان‌پذیر است.

در دانمارک انواع مختلفی از تنظیم‌گری اجاره وجود دارد که سهم بسیار زیادی از خانه‌های اجاره‌ای را پوشش می‌دهد (حدود ۸۸ درصد از کل). تنها در خانه‌های جدید اجاره از سال ۱۹۹۱ غیرقابل‌کنترل شده است.

در هلند حداکثر اجاره بر اساس کیفیت مسکن برای همه اجاره‌های زیر ۷۱۰ یورو در هرماه اعمال می‌شود. مقررات اجاره در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد از بخش اجاره (بخشی از مسکن اجتماعی و خصوصی) را پوشش می‌دهد.

در ایالات‌متحده آمریکا، کنترل اجاره بر ساختمان‌هایی که قبل از فوریه سال ۱۹۴۷ ساخته‌شده‌اند و واحدهای اشغال‌شده توسط مستاجر که به‌طور مداوم از قبل از ۱ ژوئیه ۱۹۷۱ (حدودا ۲ درصد از تمام مسکن‌های اجاره‌ای) در آن زندگی می‌کنند اعمال می‌شود. تثبیت اجاره شامل یک پوشش بر روی افزایش اجاره است و در کل سال‌های ۱۹۴۷ تا ۱۹۷۳ به تمام ساختمان‌های با ۶ واحد یا بیشتر و برای واحدهایی که از برنامه کنترل اجاره خارج شده‌اند اعمال می‌شود.

خلاصه‌ای از وضعیت کنترل اجاره در بخش خصوصی اجاره‌داری در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است.

 

ویژگی‌های قرارداد اجاره در بخش خصوصی اجاره‌داری نیز در کشورهای عضو OECD در جدول زیر آورده شده است. با توجه به دوره و مدت اجاره‌نامه در بیشتر کشورها قراردادهای مدت ثابت و قراردادهای پایان باز ازنظر قانونی امکان‌پذیر است. دانمارک، فنلاند، آلمان، هلند و سوئد اکثرا و یا به‌طور کامل از قراردادهای پایان باز استفاده می‌کنند. اگرچه در ژاپن شایع‌ترین نوع اجاره‌نامه مدت‌زمان محدودی است اما به‌طور خودکار تمدید می‌شود و سطح بالایی از امنیت را به مستاجر می‌دهد.

 

 

 

افزایش کیفیت مصالح ساختمانی با صدور گواهینامه‌ فنی
افزایش کیفیت مصالح ساختمانی با صدور گواهینامه‌ فنی

پنجره ایرانیان: رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در کنفرانس ملی محافظت ساختمان‌ها و سیستم‌های حمل ونقل در برابر آتش با بیان این‌که همه اقلام ساختمانی در دامنه شمول گواهی‌نامه فنی ساختمان می‌گنجند گفت: نگرانی در مورد کیفیت ساخت و ساز بیشتر شده و این باعث شده تا به مقوله گواهینامه فنی بیشتر پرداخته شود.

مطالب بیشتر
قدرت خرید مسکن افزایش می‌یابد؟
قدرت خرید مسکن افزایش می‌یابد؟

پنجره‌ایرانیان؛ اولویت پرداخت وام ازدواج به کسانی که در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند در حالی از سوی مجلس مطرح‌شده که محاسبات نشان می‌دهد تجمیع این دو نوع تسهیلات تنها ۳۱ درصد ارزش یک آپارتمان ۵۵ متری با توجه به میانگین قیمت پایتخت را پوشش می‌دهد.

مطالب بیشتر
سرمایه گذاری در بخش مسکن چهار برابر شده است
سرمایه گذاری در بخش مسکن چهار برابر شده است

پنجره ایرانیان: معاون امور تعاون وزیر تعاون، کار و امور اجتماعی گفت: در حالی که رشد سرمایه‏ گذاری در کشور در 20 سال گذشته 1.6 درصد افزایش یافته، میزان سرمایه‏ گذاری در بخش مسکن چهار برابر شده است.

مطالب بیشتر
گزارش مدیران ارشد صنعت ساختمان؛ اندکی دلگرم‌کننده
گزارش مدیران ارشد صنعت ساختمان؛ اندکی دلگرم‌کننده

پنجره‌ایرانیان؛ نتایج تازه‌‌‌ترین نظرسنجی ماهانه از مدیران شرکت‌های ساختمانی فعال در بازار مسکن حاوی نشانه‌‌‌هایی از خروج این گروه از فاز بدبینی است.

مطالب بیشتر
فراخوانی برای حمایت از طرح‌های نوآورانه و فناورانه حوزه انرژی در ساختمان
فراخوانی برای حمایت از طرح‌های نوآورانه و فناورانه حوزه انرژی در ساختمان

پنجره‌ایرانیان؛ فراخوان ارسال طرح‌های نوآورانه و فناورانه حوزه انرژی در ساختمان منتشر شد.

مطالب بیشتر
ساخت و تحویل ۴۰۰ هزار واحد مسکن ملی به عمر دولت دوازدهم قد می‌دهد؟
ساخت و تحویل ۴۰۰ هزار واحد مسکن ملی به عمر دولت دوازدهم قد می‌دهد؟

پنجره‌ایرانیان؛ پس از کلی وعده‌ووعید توسط وزارت راه و شهرسازی درباره افتتاح اولین واحد‌های مسکن ملی، سرانجام تعدادی از این مسکن‌ها در آبان‌ماه سال جاری افتتاح شد. به نظر می‌رسد سرعت کُند دولت در تحویل این واحد‌ها موجب شده است که اطلاعیه‌های غیرقانونی فروش مسکن‌های ملی در فضای مجازی رو به رشد باشد.

مطالب بیشتر
راه‌‏اندازی خانه گفتمان شهری راهی برای مرمت بافت‏‌های تاریخی
راه‌‏اندازی خانه گفتمان شهری راهی برای مرمت بافت‏‌های تاریخی

پنجره ایرانیان: معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه مرمت و بهسازی بافت‏‌های تاریخی در مردم باید نهادینه شود، گفت: تنها راه‌حل احیای این بافت‌‏ها جریان سازی روند مرمت و بهسازی آن‌ها و راه‌‏اندازی گفتمان‏‌های شهری است.

مطالب بیشتر
مثلث مهندسی، شناسنامه فنی و مقررات ملی را جدی بگیریم
مثلث مهندسی، شناسنامه فنی و مقررات ملی را جدی بگیریم

نایب رییس اول سازمان نظام مهندسی کشور، مثلث قانون نظام مهندسی، شناسنامه فنی ملکی و مقررات ملی ساختمان را دارای ارتباط تنگاتنگی دانست و گفت: اگر شناسنامه فنی ملکی ساختمان به صورت دقیق اجرا شود، حداقل این است که در حوزه نظام مهندسی میزان تخلفات کاهش می یابد.

مطالب بیشتر
در پس لبخند آخوندی و رجبی چه گذشت؟
در پس لبخند آخوندی و رجبی چه گذشت؟

پنجره ایرانیان؛ در جلسه‌ای که به منظور بررسی موارد اختلافی بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی ساختمان برگزار شد، به نظر می‌رسد با وجود لبخندها، چالش‌های فی‌مابین همچنان به قوت خود باقی مانده است.

مطالب بیشتر
چرخش دست به دست وام 80 میلیونی مسکن
چرخش دست به دست وام 80 میلیونی مسکن

پنجره ایرانیان:در تابستان امسال بود که وزارت راه و شهرسازی طرحی مبنی بر راه اندازی صندوق پس انداز مسکن برای پرداخت وام به متقاضیان طبقه متوسط و بالا به بانک مرکزی ارائه کرد و منتظر بررسی و اعلام نظر بانک مرکزی در این رابطه و طرح آن در شورای پول و اعتبار ماند.

مطالب بیشتر
اعطای جایزه ملی انرژی تجدیدپذیر به برترین‌ فعالان
اعطای جایزه ملی انرژی تجدیدپذیر به برترین‌ فعالان

پنجره‌ایرانیان؛ با حمایت معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری پنجمین کنفرانس و نمایشگاه بین‌المللی و دومین جایزه ملی انرژی‌های تجدیدپذیر به‌صورت آنلاین برگزار خواهد شد.

مطالب بیشتر
وعده کاهش قیمت مسکن مخرب است
وعده کاهش قیمت مسکن مخرب است

پنجره‌ایرانیان؛ یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه برای ساخت سالیانه یک‌میلیون واحد مسکونی باید به‌اندازه کل نقدینگی کشور فقط در یک سال هزینه کنیم گفت: دست‌کم ۱۰ سال زمان می‌برد تا نتیجه اجرای طرح جهش مسکن در بازار خود را نشان دهد اما وعده کاهش عن‌قریب قیمت مسکن به‌اندازه ارائه تحلیل‌های افزایشی در بازار مخرب است؛ زیرا باعث فرار سرمایه می‌شود.

مطالب بیشتر